Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 октября 2002 г. N А56-1474/02 Дело по иску ОАО к КУГИ и Фонду имущества о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения на условиях проекта договора истца направлено на новое рассмотрение, поскольку Общество вправе в соответствии с приватизационным законодательством выкупить находящийся в аренде объект недвижимости, однако, судом неверно определена выкупная стоимость объекта, а также не произведен перевод выкупной цены из условных единиц в рубли

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 октября 2002 г. N А56-1474/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Афанасьева С.В., судей Кирилловой И.И., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 01.10.02 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 14.05.02 (судья Корж Н.Я.) и постановление апелляционной инстанции от 15.07.02 (судьи Кожемякина Е.В., Барканова В.Я., Горшелев В.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-1474/02,

установил:

Открытое акционерное общество "Ремонтно-строительное управление N 2 Центрального района" (далее - ОАО "РСУ N 2 Центрального района", Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Администрации Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд имущества) о понуждении заключить договор купли-продажи арендованного нежилого помещения 31-н площадью 57,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чайковского, дом 10, лит. А (кадастровый номер 78:1108:0:33:1), на условиях проекта договора истца, поскольку направленная 19.11.01 оферта на заключение договора не была акцептована ответчиками. Стоимость объекта недвижимости истцом определена в размере 3 491,776 у.е.

Определением от 12.02.02 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Территориальное управление Центрального административного района (далее - Теруправление).

Решением от 14.05.02, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.07.02, суд обязал Фонд имущества заключить с Обществом договор купли-продажи объекта нежилого фонда на основании оферты истца в редакции протокола разногласий Фонда имущества.

В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление отменить, в иске отказать, указывая на то, что данные судебные акты вынесены в нарушение статьи 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) и пунктов 4.5, 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 (далее - Основные положения), не предусматривающих выкуп объекта недвижимости, договор аренды в отношении которого прекращен. Кроме того, Комитет указал на то, что судом при расчете цены выкупаемого объекта недвижимости необоснованно применен коэффициент социальной значимости.

Комитет, Фонд имущества, Теруправление, ОАО "РСУ N 2 Центрального района" о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако их представители в суд не явились, в связи с чем кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность оспариваемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Согласно части 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 16 Закона о приватизации, действовавшего на момент направления истцом оферты для заключения сделки приватизации объекта недвижимости, установлены способы приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе и выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, пользовании этих предприятий в процессе их уставной деятельности, предоставляется:

физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего;

акционерным обществам открытого типа, созданным путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, после продажи в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, не менее 75 процентов акций;

гражданам и их объединениям, осуществляющим предпринимательскую деятельность, предприятиям (в том числе товариществам, акционерным обществам, созданным в порядке приведения организационно-правовой формы добровольных объединений государственных и муниципальных предприятий в соответствие с разделом II Указа Президента Российской Федерации от 01.07.92 N 721 "Об организационных мерах по преобразованию государственных предприятий, добровольных объединений государственных предприятий в акционерные общества"), не более 25 процентов уставного капитала которых находится в государственной и (или) муниципальной собственности, в случае если договор аренды был заключен на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда.

Как видно из материалов дела, Общество было создано в 1999 г. в процессе приватизации путем преобразования Государственного унитарного предприятия "Ремонтно-строительное управление N 2 Центрального района" в акционерное общество открытого типа.

К 19.01.01 в ходе выполнения плана приватизации находящиеся в собственности государства акции Общества полностью реализованы.

На момент обращения с заявкой на приватизацию спорного нежилого помещения Общество пользовалось спорным объектом недвижимости на основании договора аренды от 02.10.95 N 03/105422, заключенного его правопредшественником с Комитетом.

Данный договор заключен на неопределенный срок, поскольку по истечение указанного в нем срока (01.10.97) ни одна из сторон не заявила о прекращении арендных отношений.

Довод Комитета о том, что договор аренды от 02.10.95 прекратил свое действие, так как арендодатель отказался от него на основании статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, направив 16.10.01 письмо N 8916 арендатору, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонен, так как уведомление об отказе от договора направлено ненадлежащим лицом - заместителем начальника Агентства КУГИ Центрального района Круглик С.В., не наделенным соответствующими полномочиями.

На момент направления истцом оферты на заключение договора выкупа в отношении спорного объекта недвижимости действовал новый договор аренды N 03-А105422, заключенный 08.05.01 между Комитетом и Обществом и вступивший в силу с момента его государственной регистрации 19.11.01.

При таких обстоятельствах Общество вправе в соответствии с приватизационным законодательством выкупить находящийся в аренде объект недвижимости.

Между тем представленный Обществом расчет цены выкупаемого спорного имущества, сделанный исходя из размера арендной платы, установленной договором аренды от 02.10.95 N 03/105422 и действовавшей на момент подачи заявки на приватизацию, принят судом ошибочно.

В соответствии с пунктом 4.9 Основных положений цена на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные, устанавливается по методике, утверждаемой в соответствии с названным пунктом органом местного самоуправления в двухнедельный срок с момента введения в действие Основных положений.

Поскольку в Санкт-Петербурге названная методика не принята, выкупную стоимость объекта следует рассчитывать исходя из максимальной стоимости, определенной в соответствии с пунктом 4.9 Основных положений, согласно которому продажная цена 1 кв.м общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на коэффициент 2 для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, а для зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Данный пункт Основных положений в отличие от пункта 5 Положения о продаже и временном порядке определения цены приобретения объектов нежилого фонда, сданных в аренду, утвержденного распоряжением Госкомимущества России от 16.02.94 N 353-р, не содержит указаний на дату установления выкупной цены при разрешении спора в суде.

Поскольку распоряжение N 353-р устанавливало временный порядок определения выкупной цены объектов нежилого фонда, сданных в аренду, оно в связи с введением в действие Основных положений, а также Закона о приватизации не подлежит применению.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Поскольку договор заключен решением суда, суд обязан определять размер выкупной цены на дату вынесения решения.

Таким образом, расчет выкупной цены объекта недвижимости должен был быть произведен исходя из размера годовой арендной платы, установленной договором аренды от 08.05.01 N 03-А105422 без учета коэффициента социальной значимости, предусмотренного Законом Санкт-Петербурга от 18.09.1997 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

В соответствии со статьей 12 Закона о приватизации при приватизации государственного и муниципального имущества законным средством платежа признается денежная единица (валюта) Российской Федерации.

В связи с этим при определении цены объекта недвижимости в условных единицах, когда годовая арендная плата в договоре установлена в условных единицах, суд при вынесении решения об обязании заключить договор купли-продажи объекта недвижимости должен произвести перевод выкупной цены из условных единиц в рубли, исходя из курса условной единицы, равной одному доллару США по курсу Центрального банка Российской Федерации на день вынесения судом решения.

Названные требования судом не выполнены.

Поскольку оспариваемые решение и постановление апелляционной инстанции вынесены с нарушением норм материального права, они подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 14.05.02 и постановление апелляционной инстанции от 15.07.02 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-1474/02 отменить, дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

С.В. Афанасьев И.И. Кириллова

Т.И. Сапоткина