Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 августа 2004 г. N А56-39381/03 Иск ОАО к КУГИ о рассмотрении разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка, удовлетворен, поскольку цена спорного участка должна соответствовать требованиям законодательства на момент заключения договора, так как определение размера ставки земельного налога относится к компетенции субъекта РФ, и при определении стоимости земельного участка необходимо учитывать коэффициент к ставке земельного налога, устанавливаемый субъектом РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 26 августа 2004 г. N А56-39381/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Сапоткиной Т.И. и Сергеевой И.В., при участии от КУГИ Иванова С.В. (доверенность от 09.04.04), от ОАО "Автотранспортная компания N 32" Белоусова К.В. (доверенность от 31.12.03),

рассмотрев 25.08.04 в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Автотранспортная компания N 32" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.04 по делу N А56-39381/03 (судьи Полубехина Н.С., Несмиян С.И., Старовойтова О.Р.),

установил:

Открытое акционерное общество "Автотранспортная компания N 32" (далее - ОАО "АТК N 32") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о рассмотрении разногласий, возникших с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:8519:58, площадью 85 286 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Волхонское шоссе, дом 115 (литер А).

Решением от 23.03.04 (судья Корж Н.Я.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.06.04 решение отменено, исковые требования удовлетворены. Суд принял пункт 1.5. договора купли-продажи земельного участка N 78:8519:58 площадью 85 286 кв.м по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Волхонское шоссе, дом 115 (литер А) в редакции покупателя. Пункт 2.1. договора принят в следующей редакции: цена участка составляет 21 581 110,58 рублей (без учета НДС).

В кассационной жалобе КУГИ просит постановление апелляционной инстанции отменить, в иске отказать.

Податель жалобы указывает на то, что истец просил суд заключить договор купли-продажи земельного участка по цене 2 270 739 рублей 75 коп., а апелляционной инстанцией установлена иная цена земельного участка. В связи с этим исковые требования в части, устанавливающей в договоре цену земельного участка, не могли быть удовлетворены.

В кассационной жалобе ОАО "АТК N 32" просит отменить постановление апелляционной инстанции в части принятия редакции пункта 2.1 договора, устанавливающего цену земельного участка в размере 21 581 110 руб. 58 коп., и, вынести новый судебный акт, в котором принять пункт 2.1 договора в редакции истца, установив цену земельного участка в размере 2 270 739 руб. 75 коп.

В жалобе указывается на то, что суд апелляционной инстанции неправомерно исчислил цену земельного участка с учетом коэффициента 9,504, установленного Законом Санкт-Петербурга от 11.11.03 N 625-93, поскольку данный закон, по мнению ОАО "АТК N 32" не должен применяться ввиду неясности содержащихся в нем формулировок.

От ОАО "АТК N 32" поступил отзыв на кассационную жалобу КУГИ, в котором содержится просьба оставить обжалуемое постановление в части принятия пункта 1.5. договора в редакции истца без изменения, кассационную жалобу в этой части оставить без удовлетворения, а в части пункта 2.1. договора в редакции истца постановление изменить и удовлетворить исковые требования истца в этой части.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы и уточнил, что просит оставить в силе решение суда первой инстанции; против удовлетворения кассационной жалобы ОАО "АТК N 32" возразил.

Представитель ОАО "АТК N 32" поддержал доводы жалобы и не согласился с кассационной жалобой КУГИ.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, ОАО "АТК N 32" обратилось в КУГИ с заявлением о приобретении в собственность на земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Красносельский район, Волхонское шоссе, дом 115 (литер А), кадастровый N 78:8519:58, площадью 85 286 кв.м.

КУГИ направил подписанный проект договора купли-продажи указанного участка. Истец не подписал проект договора, направив ответчику протокол разногласий по пунктам 1.5. и 2.1. договора.

Пункт 1.5 договора содержит условие, касающееся установления ограничений (обременений) прав на использование земельного участка. В редакции КУГИ он изложен следующим образом:

"Ограничение (обременение) прав на использование участка, в том числе, сервитуты, именуемые в дальнейшем "Ограничения", в дополнение или во изменение указанных в пункте 1.4 договора, устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими органами, в том числе органами по земельным ресурсам и землеустройству, органами градостроительства и архитектуры, органами по охране и использованию памятников Санкт-Петербурга. Как продавец, так и покупатель каждый имеют право в одностороннем порядке (без согласия другого) зарегистрировать в органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Ограничения в качестве приложений к договору. При этом договор рассматривается сторонами как их заявление на регистрацию ограничений, о которых станет известно впоследствии, в том числе, установленных указанными в настоящем пункте органами после регистрации покупателем права собственности на участок, возникающего из договора".

ОАО "АТК N 32" предложило следующую редакцию данного пункта:

"Ограничение (обременение) прав на использование участка, в том числе, сервитуты, именуемые в дальнейшем "Ограничения", в дополнение или во изменение указанных в пункте 1.4 договора, устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими органами, в том числе органами по земельным ресурсам и землеустройству, органами градостроительства и архитектуры, органами по охране и использованию памятников Санкт-Петербурга. Ограничения подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункт 2.1 договора содержал условие о цене земельного участка. В редакции КУГИ она составила 19619191 руб. 44 коп., в редакции ОАО "АТК N 32" - 2 270 739 руб. 75 коп.

Поскольку стороны не смогли урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора, ОАО "АТК N 32" обратился в арбитражный суд с иском о рассмотрении разногласий, возникших при заключении указанного договора.

Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что стороны не согласовали существенное условие договора купли-продажи о цене, требование о заключении договора в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) истцом не заявлялось, суд не может рассматривать вопрос о внесении изменений в проект договора при отсутствии требования о его заключении, истец не указал конкретную редакцию договора, которая должна быть установлена судом.

Отменяя решение суда, апелляционная инстанция исходила из того, что в соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. При этом суд пришел к выводу о том, что цена участка должна соответствовать требованиям законодательства на момент заключения договора и определил цену земельного участка.

Кассационная инстанция полагает, что апелляционной инстанцией обоснованно применен пункт 2 статьи 445 ГК РФ, предусматривающей право стороны, направившей протокол разногласий, передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Апелляционной инстанцией было установлено, что пункт 1.5 договора в редакции истца является правомерной, так как она соответствует действующему законодательству, носит отсылочный характер и подлежит применению в случаях, установленных законом, иными правовыми актами.

Кассационная инстанция не усматривает оснований не согласиться с данной позицией апелляционной инстанции арбитражного суда.

Однако при рассмотрении разногласий по пункту 2.1. договора, касающейся цены участка, апелляционная инстанция не согласилась с редакциями как покупателя, так и продавца.

При этом суд руководствовался пунктом 1 статьи 422 ГК РФ, согласно которому договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. С учетом требований действующего законодательства суд определил, что цена земельного участка составляет без учета НДС 21 581 110,58 руб.

Суд кассационной инстанции полагает, что суд апелляционной инстанции правильно применил нормы материального и процессуального права, приняв изложенную выше редакцию пункта 2.1 о цене земельного участка.

В постановлении содержится обоснованная ссылка на Закон Санкт-Петербурга от 11.11.03 N 625-93 "Об отдельных вопросах налогообложения", в соответствии с которым ставки земельного налога, дифференцированные Законом Санкт-Петербурга "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге" по административным районам Санкт-Петербурга и зонам градостроительной ценности территорий, применяются в 2004 году по отношению к 1998 году с коэффициентом 9,504.

Доводы ОАО "АТК N 32" о том, что указанный закон не должен применяться, неправомерен и не может быть принят во внимание.

Поскольку определение размера ставки земельного налога относится к компетенции субъекта Российской Федерации, то при определении стоимости земельного участка в Санкт-Петербурге необходимо учитывать коэффициент к ставке земельного налога, устанавливаемый субъектом Российской Федерации. В данном случае Санкт-Петербург действует в пределах предоставленных ему Налоговым кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О плате за землю", Законом Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" полномочий и вправе устанавливать поправочные коэффициенты.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что суд апелляционной инстанции полно установил фактические обстоятельства дела и правильно применил нормы материального права, обжалуемое постановление отмене не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.06.04 по делу N А56-39381/03 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и открытого акционерного общества "Автотранспортная компания N 32" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Е.В. Коняева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева