Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 ноября 2002 г. N А56-5860/02 Дело по иску ОАО к ООО о взыскании задолженности по договорам аренды нежилых помещений направлено на новое рассмотрение, так как договор аренды в установленном порядке не зарегистрирован, а следовательно, является незаключенным. Кроме того, акт сверки расчетов, в соответствии с которым в счет арендной платы засчитывается стоимость неотделимых улучшений, составлен до заключения договора аренды, а также содержит не оговоренные исправления

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 ноября 2002 г. N А56-5860/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Матлиной Е.О., Шпачевой Т.В., при участии от ОАО "РСТ-2" генерального директора Сутурина С.Г. (протокол N 52), Сухова В.Ю. (доверенность от 01.01.2002), от ООО "Ютоком" Касьянова А.А. (доверенность от 01.11.2002), Гончарова А.А. (доверенность от 01.11.2002),

рассмотрев 05.11.2002 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ремонтно-строительный трест N 2" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.08.2002 по делу N А56-5860/02 (судьи Горшелев В.В., Мельникова Н.А., Кожемякина Е.В.),

установил:

Открытое акционерное общество "Ремонтно-строительный трест N 2" (далее - ОАО "РСТ - 2") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ютоком" (далее - ООО "Ютоком") о взыскании задолженности по договорам от 01.03.2000 N 6/6 и от 01.03.2001 N 33/6 аренды нежилых помещений 6Н, 7Н общей площадью 187 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 48, в сумме эквивалентной 10 728 долларам США по курсу, принятому Центральным банком Российской Федерации на день вынесения решения.

В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до принятия судом решения истец увеличил размер исковых требований с 297 304 руб. 27 коп. до 326 892 руб. 28 коп., а также изменил предмет иска и просил дополнительно взыскать задолженность в сумме 48 740 руб. 94 коп. по договорам на техническое обслуживание от 01.03.2000 (приложение N 3 к договору аренды N 6/6 от 01.03.2000 и приложение N 3 к договору аренды N 33/6 от 01.03.2001).

Определением от 18.04.2002 ходатайство об увеличении исковых требований удовлетворено, а ходатайство об изменении предмета иска отклонено как не соответствующее требованиям статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 24.05.2002 (судья Сергеева О.Н.) с ООО "Ютоком" в пользу ОАО "РСТ - 2" взыскано 326 892 руб. 28 коп.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.08.2002 решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ОАО "РСТ - 2" просит постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь при этом на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судом норм материального и процессуального права, а именно статей 11, 12, 309, 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, а также на нарушение статей 67 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ОАО "РСТ - 2" поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ООО "Ютоком" просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между ОАО "РСТ-2" (арендодатель) и ООО "Ютоком" (арендатор) 01.03.2000 подписан договор N 6/6 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский проспект, дом 48. Срок действия договора с 01.03.2000 по 01.03.2001. В дальнейшем 01.03.2001 между ОАО "РСТ-2" и ООО "Ютоком" заключен договор N 33/6 аренды тех же нежилых помещений, сроком действия с 01.03.2001 по 31.12.2001. Поскольку арендатор арендную плату не вносил, ОАО "РСТ - 2" обратилось с иском о взыскании задолженности за период с 01.01.2001 по 31.12.2001.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств согласования арендатора с арендодателем сметы на производство работ и акта выполненных работ, а акт сверки расчетов от 12.02.2000 не принят судом в качестве надлежащего доказательства согласия арендодателя на зачет выполненных работ в счет арендной платы.

Между тем суд первой инстанции не применил статью 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащую применению. Согласно названной статье договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 01.06.2000 N 53 разъяснил, что это правило применяется и к договорам аренды нежилых помещений. Договор аренды от 01.03.2000 в установленном законом порядке не зарегистрирован, следовательно, является незаключенным. Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания арендной платы по договору от 01.03.2000 N 6/6 за январь и февраль 2001 года в связи с неисполнением арендатором своих обязательств по этому договору. Кроме того, суд взыскал не только задолженность по арендной плате, но и стоимость коммунальных услуг, в то время как согласно пункту 2.1.2 договора от 01.03.2001 N 33/6, арендодатель обязуется обеспечивать коммунальное и техническое обслуживание помещений на основании отдельно заключенного между арендодателем и арендатором договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, применив пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, сослался на акт сверки расчетов от 12.02.2000, в соответствии с которым в счет арендной платы засчитывается стоимость неотделимых улучшений.

Однако названный акт сверки составлен до заключения договора аренды от 01.03.2001, содержит неоговоренные исправления. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом, и имеющимся в деле доказательствам, что в силу пункта 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены постановления апелляционной инстанции.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 24.05.2002 и постановление апелляционной инстанции от 01.08.2002 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-5860/02 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий Е.О. Матлина

Т.В. Шпачева