Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 ноября 2002 г. N А56-19675/02 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании задолженности и пеней по арендной плате, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений направлено на новое рассмотрение, так как суду необходимо выяснить, соблюден ли арендодателем порядок внесения изменений в договор, касающихся размера арендной платы, и имеются ли основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 ноября 2002 г. N А56-19675/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Рудницкого Г.М., Шпачевой Т.В.,

при участии от КУГИ - Галицкого А.В. (доверенность от 30.08.2002), от ООО "Радость" - директора Смирновой А.Е. (протокол от 03.12.98 N 3), Калиничевой Е.В. (доверенность от 15.11.2002),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2002 по делу N А56-19675/02 (судья Алексеев С.Н.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Радость" (далее - ООО "Радость") о взыскании 435 024 руб. 66 коп., в том числе 407 477 руб. 33 коп. задолженности по арендной плате за периоды с 01.01.2002 по 31.03.2002, с 03.04.2002 по 30.06.2002 и 27 547 руб. 33 коп. пеней за просрочку платежей, о расторжении договора аренды от 04.03.96 N 21/001077 и выселении ответчика из занимаемых помещений общей площадью 316,2 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Славы, д. 43/49, лит. А, пом. 12Н, 13Н.

Решением от 12.08.2002 в иске отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение от 12.08.2002, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, размер арендной платы был правомерно изменен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с условиями договора в связи с изменением законодательства Санкт-Петербурга.

ООО "Радость" в отзыве просит оставить жалобу без удовлетворения, указывая на то, что в соответствии с условиями договора размер арендной платы мог быть изменен только путем заключения дополнительного соглашения.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "Радость" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ООО "Радость" заключен договор от 04.03.96 N 21/001077 аренды нежилых помещений площадью 316,2 кв. м, расположенных по указанному выше адресу, для использования под магазин молочной продукции сроком на десять лет.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.3 договора аренды в случае изменения методики определения уровня арендной платы арендодатель вправе изменить ее размер в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "от 03.09.97 N 149-50" следует читать "от 18.09.97 N 149-51"

В соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.97 N 149-50 (с изменениями, внесенными Законом Санкт-Петербурга от 22.07.98 N 183-30) расчет арендной платы за помещения для ООО "Радость" производился с применением коэффициента социальной значимости (Кс), равным 0,3.

В связи с введением в действие с 01.01.2002 Закона Санкт-Петербурга от 28.11.2001 N 782-104 о внесении изменений и дополнений в Закон Санкт-Петербурга от 03.09.97 N 149-51 КУГИ уведомлением от 27.12.2001 сообщил арендатору об увеличении размера квартальной арендной платы по договору до 8542,182 у.е.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательств по внесению арендных платежей в размере, указанном в уведомлении от 27.12.2001, КУГИ обратился в суд с данным иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ответчик полностью выплачивает обусловленную договором арендную плату; уведомление от 27.12.2001 не может рассматриваться в качестве уведомления о внесении изменений в договор, так как в нем содержится прямая ссылка на такое уведомление; какие-либо другие извещения об изменении договора арендатору не направлялись.

Кассационная инстанция считает, что данный вывод суда не соответствует нормам права и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. В пункте 3.3 договора стороны установили возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке условия о величине арендной платы в случае изменения методики определения уровня арендной платы. Изменение размера арендной платы является изменением договора. Получение уведомления от 27.12.2001 арендатор не отрицал.

Таким образом, вывод суда о том, что уведомление КУГИ от 27.12.2001 об изменении арендной платы не может рассматриваться как уведомление о внесении изменений в договор, сделан без учета указанных положений. К тому же в решении суда имеются противоречия: признавая, что уведомление от 27.12.2001 об изменении арендной платы направлено арендодателем на основании пункта 3.3 договора, суд одновременно с этим указывает на необходимость направления ответчику дополнительно сообщения о внесении изменений в договор.

Несоответствие выводов суда нормам права и материалам дела является основанием для отмены судебного акта и направления дела на новое рассмотрение.

В уведомлении от 27.12.2001 как на основание для изменения размера арендной платы КУГИ сослался на изменение законодательства Санкт-Петербурга о порядке определения уровня арендной платы. При новом рассмотрении дела суду необходимо выяснить, соблюден ли арендодателем порядок внесения изменений в договор, а в зависимости от этого определить, в каком размере должна начисляться арендная плата за спорный период; проверить расчет исковых требований как в части основной задолженности, так и в части пеней; установить, имеются ли основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и направлялось ли арендатору предусмотренное статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебное предложение о расторжении договора.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.08.2002 по делу N А56-19675/02 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Г.М. Рудницкий

Т.В. Шпачева