Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 октября 2004 г. N А56-18743/03 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилых помещений и пеней, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемых помещений не удовлетворен, так как ответчик правомерно производил расчет арендной платы в соответствии с фактическим состоянием арендуемых помещений, а истец не представил в материалы дела доказательств того, что по истечении срока действия дополнительного соглашения к спорному договору, которым установлена величина арендной платы, произошло изменение фактического состояния арендуемых помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 11 октября 2004 г. N А56-18743/03

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Власовой М.Г., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Федорова К.В. (доверенность от 05.01.2004), от общества с ограниченной ответственностью "Русьпродторг" генерального директора Магдеева Р.Т. (протокол общего собрания учредителей от 05.01.2004), Шленской Л.В. (доверенность от 01.10.2004),

рассмотрев 06.10.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 29.03.2004 (судья Кузнецов М.В.) и постановление апелляционной инстанции от 09.07.2004 (судьи Кожемякина Е.В., Копылова Л.С., Горшелев В.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-18743/03,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Русьпродторг" (далее - ООО "Русьпродторг") о взыскании (с учетом уточнения размера исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) 391 769 руб. 99 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.03.2003 по 19.09.2003 в соответствии с договором от 07.12.2001 N 17-А002325 аренды нежилых помещений и 17 714 руб. 44 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 11.03.2003 по 30.06.2003, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.

Решением от 29.03.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 09.07.2004, в иске отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит указанные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, ссылка суда на пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации как на основание для признания размера арендной платы с 11.03.2003 несогласованным является неправомерной; дополнительное соглашение от 03.09.2002 было заключено на определенный срок (с 07.06.2002 по 10.03.2003) и только на этот срок была изменена ставка арендной платы. Суд не учел, что в договоре аренды здания или сооружения должен быть указан размер арендной платы; при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Русьпродторг" просило оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, уточнив, что КУГИ просит отменить судебные акты только в части отказа во взыскании долга и пеней, а в части отказа в расторжении договора аренды и выселении ответчика считает решение и постановление законными, поскольку договор аренды сторонами прекращен, а ранее арендованный объект ответчик занимает на основании иного договора об инвестиционной деятельности.

Представители ООО "Русьпродторг" просили оставить жалобу КУГИ без удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 07.12.2001 N 17-А002325 КУГИ (арендодатель) предоставил ООО "Русьпродторг" (арендатор) в аренду нежилые помещения общей площадью 196,1 кв. м, расположенные в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Савушкина, д. 6, лит. А, сроком по 16.11.2011.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей предусмотрена пунктом 4.9 договора в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы на момент заключения договора определен методом индивидуальной оценки занимаемых ответчиком помещений из расчета 7844 у.е. за 1 кв.м в квартал без учета налога на добавленную стоимость (далее - НДС). При расчете арендной платы стороны исходили из факта нахождения передаваемых в аренду помещений в удовлетворительном состоянии и наличии в них элементов благоустройства (электро-, водоснабжение, отопление, канализация).

Между тем материалами дела подтверждено, что здание дома 6 по ул. Савушкина фактически находится в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии и требует полной реконструкции, в здании отсутствуют все элементы благоустройства (л.д. 43, 44).

В связи с этим на основании справки государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" проектно-инвентаризационного бюро Приморского района Санкт-Петербурга, представленной арендатором для перерасчета арендной платы (л.д. 45), и письма арендатора от 22.05.2002 N 1115.1-16 стороны на период проведения капитального ремонта и восстановления инженерных сетей в соответствии с планом-графиком производства работ заключили дополнительное соглашение от 03.09.2002 к договору. Данным соглашением стороны изменили пункт 3.1 договора, установив величину квартальной арендной платы в размере 1045,076 у.е. за 1 кв.м без учета НДС. Срок действия соглашения определен с 07.06.2002 по 10.03.2003.

Государственная регистрация соглашения произведена в установленном законом порядке.

Ссылаясь на истечение срока действия дополнительного соглашения и наличие задолженности ответчика по арендной плате, рассчитанной по ставке, действовавшей до заключения названного соглашения, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Кассационная инстанция считает, что суд первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав материалы дела и дав им надлежащую оценку, пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика задолженности в спорный период.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, устанавливается Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон Санкт-Петербурга N 149-51).

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга N 149-51 распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р утверждены Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Методика 1) и Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Методика 2).

Согласно пункту 2 распоряжения Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда за исключением гаражей индивидуального пользования, а также зданий общей площадью более 1500 кв.м, являющихся объектами аренды в целом, и зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.). Методика 2 применяется и в случаях, предусмотренных статьей 4 Закона Санкт-Петербурга, а именно в случае возникновения спора о размере рыночной ставки арендной платы за конкретный объект нежилого фонда, определяемой арендодателем путем применения методов массовой оценки. В таком случае арендатор или лицо, имеющее намерение использовать объект нежилого фонда по договору аренды, вправе заказать проведение индивидуальной оценки.

Кроме того, пунктом 3.1 распоряжения губернатора от 22.12.97 N 1291-р КУГИ предоставлено право применять Методику 2 для определения ставок арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом.

В соответствии со статьями 71, 72, 76 Конституции Российской Федерации, подпунктом "ж" пункта 2 статьи 5 Федерального закона "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено установление порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.

Размер арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга, определяется на основании правил, установленных Законом Санкт-Петербурга N 149-51 и принятыми в соответствии с ним правовыми актами органов исполнительной власти Санкт-Петербурга, которыми руководствуется КУГИ при заключении договоров аренды и которые не могут не учитываться им как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом.

Материалами дела не подтверждено, что арендуемые помещения относятся к одной из категорий, названных в пункте 2 распоряжения от 22.12.97 N 1291-р. По соглашению от 03.09.2002 арендная плата рассчитана в соответствии с фактическим состоянием арендуемого помещения (пункт 2.8 Методики 1), что нашло свое отражение в расчете арендной платы за спорные помещения методом массовой оценки (л.д. 55).

В материалах дела отсутствуют и доказательства того, что по истечении срока действия дополнительного соглашения произошло изменение фактического состояния арендуемых помещений и в них появились все элементы благоустройства, позволяющие после 10.03.2003 применять предусмотренную договором аренды ставку арендной платы (7844 у.е. за 1 кв.м в квартал), которая рассчитана методом индивидуальной оценки.

Поэтому при расчете арендной платы за спорные помещения за период с 11.03.2003 по 19.09.2003 следует применять Методику 1, в соответствии с которой ответчик и осуществлял арендные платежи. Задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением метода массовой оценки, у ответчика не имеется.

Судом также установлено, что ответчик вносил арендные платежи своевременно. Следовательно, основания для взыскания пеней в соответствии с пунктом 4.9 договора, равно как и для досрочного расторжения договора в судебном порядке, отсутствуют. Более того, из материалов дела усматривается, что дополнительным соглашением от 18.09.2003 стороны прекратили действие договора аренды с 20.09.2003. Следовательно, с этой даты обязательства сторон по договору считаются прекращенными. Договор, прекративший свое действие, расторгнут быть не может.

Поскольку основаниями заявленного требования о выселении ответчика являлись обстоятельства, с которыми истец связывал возможность расторжения договора судом по требованию арендодателя в одностороннем порядке, но наличие которых судом не установлено, отказ в иске КУГИ в выселении ответчика из занимаемых помещений также является правомерным.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что судом при принятии обжалуемых решения и постановления нормы материального и процессуального права применены правильно и не имеется оснований для удовлетворения жалобы КУГИ.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 29.03.2004 и постановление апелляционной инстанции от 09.07.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-18743/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева М.Г. Власова

Т.И. Сапоткина