Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А26-5912/01-01-06/292 Дело по иску ООО к КУМИ и Обществу о применении последствий недействительности ничтожной сделки - заключенного между ответчиками договора аренды нежилого помещения путем обязания Общества передать занимаемое помещение истцу, а администрации города - перевести права арендатора в отношении спорного имущества на ООО направлено на новое рассмотрение, поскольку судом неполно исследованы обстоятельства заключения договора между КУМИ и Обществом, а вывод о том, что на момент заключения указанного договора договор между КУМИ и ООО был прекращен путем одностороннего отказа арендодателя от него, противоречит материалам дела

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 12 ноября 2002 г. N А26-5912/01-01-06/292

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Казанцевой Р.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Лугела" - директора Кварацхелия Л.Г., Санникова Б.Р. (доверенность от 10.11.2002), от КУМИ - Михайловой А.В. (доверенность от 19.04.2002), от ООО "Фанни-Бис" - Константиновой Н.А. (доверенность от 08.11.2002),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лугела" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Карелия от 06.08.2002 по делу N А26-5912/01-01-06/292 (судьи Морозова Н.А., Переплеснин О.Б., Тимошенко А.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Лугела" (далее - ООО "Лугела") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Петрозаводска (далее - КУМИ) и обществу с ограниченной ответственностью "Фанни-Бис" (далее - ООО "Фанни-Бис") о применении последствий недействительности ничтожной сделки - заключенного между ответчиками договора от 27.07.99 N 268 аренды нежилого помещения общей площадью 240,2 кв. м, расположенного по адресу: город Петрозаводск, пр. Ленина, д. 20, путем возврата сторон в первоначальное положение.

В ходе судебного разбирательства ООО "Лугела" заявило об уточнении исковых требований и просило признать ничтожными заключенные между КУГИ и ООО "Фанни-Бис" договоры аренды указанного имущества от 27.07.99 N 268, от 15.05.2000 N 164 и применить последствия недействительности ничтожных сделок путем обязания ООО "Фанни-Бис" освободить занимаемое помещение и передать его истцу, а администрации города Петрозаводска перевести права арендатора в отношении спорного имущества на ООО "Лугела".

Решением от 10.06.2002 (судья Мельник А.В.) суд признал договор аренды от 27.07.99 N 268 ничтожной сделкой; обязал ООО "Фанни-Бис" освободить занимаемое помещение; признал договор аренды от 02.07.97 N 207, заключенный между КУМИ и ООО "Лугела" в отношении того же имущества, действующим и продленным на неопределенный срок; в иске к КУМИ отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 06.08.2002 в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Лугела" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 06.08.2002, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда от 10.06.2002. По мнению подателя жалобы, договор аренды от 02.07.97 N 207 в установленном порядке не расторгался и не прекращался, никаких уведомлений от арендодателя о прекращении действия данного договора истец не получал. ООО "Лугела" считает, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации оно имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, и не усматривает нарушений норм процессуального права судом первой инстанции.

КУМИ и ООО "Фанни-Бис" в отзывах на кассационную жалобу указывают на законность и обоснованность постановления апелляционной инстанции от 06.08.2002 и просят оставить жалобу ООО "Лугела" без удовлетворения, соглашаясь с выводами суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании представители ООО "Лугела" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители КУМИ и ООО "Фанни-Бис" возражали против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзывах.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 02.07.97 N 207 аренды муниципального имущества КУМИ передал правопредшественнику ООО "Лугела" спорное помещение для использования под кафе сроком до 31.12.97. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по окончании определенного в договоре срока его действие возобновилось на неопределенный срок.

В июне 1999 года в КУМИ поступило ходатайство, подписанное и.о. директора ООО "Лугела" Кварацхелия Л.Г., о переводе права аренды помещения на ООО "Фанни-Бис". Одновременно ООО "Фанни-Бис" направило в КУМИ заявление с просьбой передать нежилое помещение ему для использования под предприятие общественного питания.

КУМИ и ООО "Фанни-Бис" заключили договор от 27.07.99 N 268 аренды спорного нежилого помещения. Впоследствии те же стороны оформили новый договор аренды - от 15.05.2000 N 164.

Отказывая ООО "Лугела" в иске, апелляционная инстанция исходила из того, что договор аренды от 02.07.97 N 207 между КУМИ и ООО "Лугела" прекращен в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации путем направления арендодателем арендатору уведомления от 04.02.99 N 04/322 (том 2, лист дела 30). При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что почтовая квитанция об отправке уведомления находится в деле и истец не представил доказательств неполучения данного уведомления, а также не опроверг факт направления ему претензии.

Между тем почтовая квитанция либо иное доказательство направления уведомления в адрес ООО "Лугела" в материалах дела отсутствуют. К тому же в силу статьи 53 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (1995 года) КУМИ должен был доказать факт направления уведомления арендатору, а не последний опровергнуть это обстоятельство.

Кроме того, в материалах дела имеется выписка из протокола от 07.07.99 N 13 заседания постоянно действующей комиссии по аренде нежилых помещений (том 1, лист дела 28), из которой следует, что на заседании рассматривалось ходатайство ООО "Лугела" о передаче ООО "Фанни-Бис" права аренды кафе и принято решение предоставить последнему помещение в аренду. Если на момент заключения договора аренды между КУМИ и ООО "Фанни-Бис" ранее действовавший между КУМИ и ООО "Лугела" договор считать прекращенным, то остается неясным, какое правовое значение имело ходатайство ООО "Лугела" о переводе прав арендатора. Выписка из протокола заседания комиссии апелляционной инстанцией не оценена, не дана судом оценка и тому обстоятельству, что согласно заключению эксперта по результатам назначенной судом первой инстанции экспертизы подпись и.о. директора ООО "Лугела" Кварацхелия Л.Г. на данном ходатайстве выполнена не ею.

Таким образом, обстоятельства заключения договора от 27.07.99 N 268 между КУМИ и ООО "Фанни-Бис" исследованы апелляционной инстанции неполно, а вывод суда о том, что на момент заключения указанного договора договор от 02.07.97 N 207 между КУМИ и ООО "Лугела" был прекращен путем одностороннего отказа арендодателя от него, противоречит материалам дела и сделан с нарушением норм процессуального права - неправильно распределено между сторонами бремя доказывания обстоятельств.

Несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам является основанием для отмены судебного акта.

Решение суда первой инстанции также не может быть оставлено в силе. Обязывая ООО "Фанни-Бис" освободить помещения, суд не указал, кому они должны быть переданы - истцу или КУМИ. Между тем ООО "Лугела" заявило требование о применении последствий недействительности договора от 27.07.99 N 268, которые в силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации заключаются в обязании сторон по сделке возвратить друг другу, а не иным лицам все полученное по недействительной сделке. В заседании кассационной инстанции представители ООО "Лугела" и ООО "Фанни-Бис" сообщили, что в настоящее время спорными помещениями пользуется посторонняя организация. Вопрос об освобождении помещений не может быть разрешен до выяснения того, кем фактически они заняты в настоящий момент. Кроме того, отказ суда в иске в части признания ничтожным договора от 15.05.2000 N 164 по мотиву преждевременности заявления такого требования не соответствует нормам материального и процессуального права.

Таким образом, дело подлежит направлению в первую инстанцию арбитражного суда на новое рассмотрение. Суду при новом рассмотрении спора следует предложить истцу уточнить правовую квалификацию своих требований; на основании имеющихся в деле и дополнительно представленных сторонами доказательств решить вопрос о действии договора от 02.07.97 N 207; установить обстоятельства заключения договора от 27.07.99 N 268 и выяснить, какое лицо фактически занимает помещения в настоящее время.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 10.06.2002 и постановление апелляционной инстанции от 06.08.2002 Арбитражного суда Республики Карелия по делу N А26-5912/01-01-06/292 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Р.В. Казанцева

Г.М. Рудницкий