Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 октября 2004 г. N А56-27776/03 Иск Кооператива к КУГИ о взыскании излишне уплаченной арендной платы по договорам аренды земельного участка вследствие ненадлежащего исполнения арендатором условий договоров не удовлетворен, поскольку Методикой предусмотрено, что перерасчет арендной платы в соответствии с изменениями, внесенными в Методику, по действующим договорам аренды производится на основании обращений арендаторов, в связи с чем у КУГИ отсутствовала возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, а истец по данному вопросу в КУГИ не обращался

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 октября 2004 г. N А56-27776/03

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от Кооператива Юдина А.А. (доверенность от 16.06.2004 N 14), от КУГИ Груздевой Н.А. (доверенность от 05.01.2004 N 12-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу производственного кооператива "ИРА" на решение от 22.01.2004 (судья Пасько О.В.) и постановление апелляционной инстанции от 26.07.2004 (судьи Мельникова Н.А., Кожемякина Е.В., Копылова Л.С.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-27776/03,

установил:

Производственный кооператив "ИРА" (далее - Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании 987 481 руб. 16 коп. излишне уплаченной арендной платы по договорам от 20.03.96, от 10.10.2000 аренды земельного участка за период с 10.07.98 по май 2001 года вследствие применения при расчете арендных платежей кода функционального использования земельного участка, не соответствующего фактическому использованию участка.

Уточнив заявленные требования, Кооператив просил взыскать с КУГИ 967 499 руб. убытков, возникших у него в связи с излишней уплатой арендной платы за период с 02.03.2000 по 07.04.2002 в соответствии с договором аренды от 10.10.2000, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендодателем условий договоров.

Суд принял к рассмотрению требования Кооператива о взыскании с КУГИ убытков в сумме и за период, первоначально указанных в исковом заявлении, по двум договорам аренды.

Решением от 22.01.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.07.2004, в иске отказано.

В кассационной жалобе Кооператив просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, в деле достаточно доказательств, подтверждающих, что часть арендованного земельного участка площадью более 300 кв. м всегда использовалась под складские цели, а не под торговлю; согласно ведомости государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН), составленной в период действия договора аренды от 10.10.2000, к используемому земельному участку подлежит применению код функционального использования 3.2 (торгово-складская и складская деятельность), а не код 3.8 (мелкорозничная, розничная и оптовая торговля), как установлено договорами; суд и ответчик неправильно применили Методику определения арендной платы за земельные участки, утвержденную распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.05.97 N 450-р, с последующими изменениями и дополнениями (далее - Методика); суд не применил нормы Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и не учел, что изменения в договор в части арендной платы не были внесены по вине КУГИ.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, указав, что изменения в договор могли быть внесены только на основании ведомости ГУИОН и обращения арендатора.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Красносельского района Санкт-Петербурга от 14.02.96 N 162 Кооперативу в аренду предоставлен земельный участок площадью 200 кв. м, расположенный по пр. Кузнецова, д. 30/9 в Санкт-Петербурге, для хранения контейнеров с автозапчастями и павильона для мелкого ремонта автомобилей сроком до 31.12.96.

Между КУГИ и Кооперативом заключен договор от 20.03.96 N 08-ЗК-00219 аренды указанного земельного участка для использования в названных целях, в том числе участка площадью 90,0 кв. м - под автосервис и площадью 110,0 кв. м - под торговые склады, на указанный срок.

Дополнительным соглашением от 20.03.97 срок действия договора аренды установлен до 31.12.97; увеличена площадь арендованного земельного участка - до 1269,0 кв. м; уточнены цели предоставления участка - для временных площадок хранения контейнеров с автозапчастями и под мелкий ремонт автомобилей. Квартальная арендная плата установлена в размере 100,210 МРОТ.

Дополнительным соглашением от 18.05.98 площадь земельного участка определена в размере 2160,0 кв. м, в том числе 381,0 кв. м - под склад, 121,0 кв. м - под авторемонтные мастерские, 62,0 кв. м - под установку сигнализации, 1596,0 кв. м - под некоммерческую автостоянку. Квартальная арендная плата установлена в размере 8122,386 у.е. При расчете арендной платы в отношении участка площадью 381,0 кв. м применен код функционального использования 3.8 и ставка за 1 кв. м в год 82,218 у.е.

Дополнительным соглашением от 23.12.98 увеличена общая площадь земельного участка до 2516,0 кв. м, в том числе: 314,0 кв. м - под складские цели, 121,0 кв. м - под авторемонтные мастерские, 135,0 кв. м - под установку сигнализации, 181,0 кв. м - под строительство, 765,0 кв. м - под некоммерческую автостоянку. Квартальная арендная плата определена в размере 6871,965 у.е. Расчет арендной платы за участок площадью 314,0 кв. м также произведен с применением кода функционального использования 3.8 и ставки за 1 кв. м в год 82,218 у.е.

10.10.2000 КУГИ и Кооператив заключили договор с тем же номером аренды земельного участка площадью 2516,0 кв. м по тому же адресу для использования под хозяйственный блок сроком по 02.03.2001. В пункте 1.2 договора, определяющем цели использования участка, перечислены следующие коды функционального использования: 12.1, 11.4, 3.8, 18.0. Согласно названному пункту приведенное описание целей использования участка является окончательным, изменение цели использования допускается исключительно с согласия арендодателя. Ежемесячная арендная плата установлена в размере 2379,933 у.е. В отношении участка площадью 314,0 кв. м применен код функционального использования 3.8 и ставка годовой арендной платы за 1 кв. м 82,218 у.е.

Кооператив обратился в ГУИОН за проведением инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории. Согласно ведомости ГУИОН, составленной 12.11.2001, по состоянию на 30.08.2001 часть земельного участка площадью 450,2 кв. м используется в соответствии с кодом 3.2 - под складскую деятельность. В ведомости содержится указание, что данный документ выдан взамен ведомости от 18.06.2001 в связи с изменением функционального использования территории.

08.04.2002 стороны заключили договор с тем же номером аренды того же участка для использования под автосервис, складские цели и административные помещения с перечислением кодов функционального использования 3.2, 7.2, 12.1 сроком действия с 08.04.2002 по 07.04.2005. Величина месячной арендной платы за весь участок составляет 1205,018 у.е. При расчете арендной платы в отношении участка площадью 450,2 кв. м применен код 3.2, ставка арендной платы - 3,289 у.е. за 1 кв. м в год.

За период с 10.07.98 по май 2001 года Кооператив перечислял КУГИ арендные платежи в размере, определенном договорами от 20.03.96, от 10.10.2000.

Считая, что расчет арендной платы по данным договорам произведен с неправильным применением кода использования земельного участка, имеет место переплата арендных платежей, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 21 Закона Российской Федерации "О плате за землю" размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.

Порядок расчета арендной платы за сдаваемые в аренду земельные участки, находящиеся в государственной собственности, расположенные на территории Санкт-Петербурга, установлен Методикой. Согласно Методике в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 18.05.98, код 3.2 присваивался участкам, используемым для торгово-складской деятельности в капитальных зданиях, код 3.8 - под торговлю во временных сооружениях. Поскольку на арендуемом истцом земельном участке располагались временные сооружения, оснований для применения при расчете арендной платы кода 3.2 у КУГИ не имелось.

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29.12.98 N 1334-р в Методику внесены изменения и дополнения, в том числе касающиеся и применения кода 3.2. Кроме того, Методика дополнена пунктом 3.9, согласно которому арендная плата за земельный участок, используемый по двум и более функциям, рассчитывается по обращению заинтересованных лиц по результатам инвентаризации земельного участка по функциональному использованию, проведенной ГУИОН. Пунктом 10.2 распоряжения от 29.12.98 предусмотрено, что перерасчет арендной платы по действующим договорам аренды производится на основании обращений арендаторов.

Ведомость ГУИОН, в которой отражено, что функциональное использование участка площадью 450,2 кв. м соответствует коду 3.2, составлена только 12.11.2001 и направлена в КУГИ 20.11.2001. При заключении сторонами договора от 08.04.2002 учтены данные указанной ведомости.

Размер арендной платы и цели, под которые использовался земельный участок, устанавливались сторонами в дополнительных соглашениях (от 18.05.98, от 23.12.98), во вновь заключенном договоре от 10.10.2000. При этом и к дополнительным соглашениям, и к договору прилагался расчет арендной платы, с которым арендатор имел возможность ознакомиться и при несогласии с отдельными составляющими, примененными в расчете, заявить о своих возражениях.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В порядке, установленном статьей 450 названного Кодекса, изменения в договор не вносились. С учетом пункта 10.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга от 29.12.98 N 1334-р размер арендной платы не мог быть изменен и КУГИ в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 3.6 договора от 10.10.2000.

При изложенных обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правильному выводу, что арендная плата, перечисленная истцом согласно условиям действующих в соответствующий период соглашений и договоров, не может рассматриваться как излишне уплаченная и требование о ее обратном взыскании с КУГИ неправомерно.

Кроме того, исходя из предмета заявленного требования, определенного Кооперативом как взыскание убытков, правовых оснований для его удовлетворения также не имелось.

В силу статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации убытки, возникшие у одной из сторон обязательства вследствие его ненадлежащего исполнения другой стороной, подлежат возмещению при наличии в совокупности следующих условий: факта нарушения обязательства должником; появления у кредитора убытков, определяемых по правилам статьи 15 упомянутого Кодекса; причинно-следственной связи между действиями должника и возникшими у кредитора убытками. В соответствии с данной статьей под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества, а также неполученные доходы.

Кооператив считает своими убытками разницу между суммой арендной платы, рассчитанной с применением кода функционального использования территории 3.8 и суммой арендных платежей, исчисляемых с применением кода 3.2. Однако ни нарушения прав Кооператива, ни противоправных действий КУГИ суд не установил, в связи с чем отсутствуют причины считать эту разницу убытками истца и нет оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит, что при вынесении обжалуемых судебных актов нормы права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы суда об обстоятельствах дела соответствуют его материалам, поэтому оснований для отмены решения суда первой и постановления суда апелляционной инстанций не имеется.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 22.01.2004 и постановление апелляционной инстанции от 26.07.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-27776/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу производственного кооператива "ИРА" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В.Сергеева И.Л.Грачева

А.В.Кадулин