Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 октября 2004 г. N А05-362/04-24 Иск ООО к Предпринимателю о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу права собственности на АЗС удовлетворен, поскольку договор аренды АЗС с правом выкупа, заключенный между сторонами, в части выкупа АЗС исполнен сторонами

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 октября 2004 г. N А05-362/04-24

Резолютивная часть постановления объявлена 12 октября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 октября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от предпринимателя Калашникова Н.Г. - Берлина И.М. (доверенность от 27.09.2004), от ООО "БМБ-Октан" - Шубенка С.В. (доверенность от 05.10.2004 N 1), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Калашникова Николая Германовича на решение от 07.05.2004 (судья Макаревич И.А.) и постановление апелляционной инстанции от 08.07.2004 (судьи Бушева Н.М., Шашков А.Х., Бекарова Е.И.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-362/04-24,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БМБ-Октан" (далее - ООО "БМБ-Октан") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к предпринимателю Калашникову Николаю Германовичу (свидетельство о государственной регистрации от 18.12.96 серии И N 581) о государственной регистрации перехода от ответчика к истцу права собственности на контейнерную автозаправочную станцию (далее - КАЗС), расположенную по адресу: Архангельская область, Холмогорский район, с. Холмогоры, 2-й км автодороги Холмогоры - Новодвинск, в составе следующего имущества: операторской, модульной заправки, приемного колодца, бензомаслоуловителя, склада масла, тамбура, туалета, склада нефтепродуктов (емкости объемом 25 и 10 куб. м).

В качестве третьего лица к участию в деле привлечено государственное учреждение юстиции "Архангельский областной Центр государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Учреждение юстиции).

Исковые требования, уточненные в процессе рассмотрения дела, мотивированы тем, что ответчик уклоняется от регистрации перехода права собственности на КАЗС, приобретенную истцом в результате исполнения договора аренды с последующим выкупом. Уклонение выразилось в непредставлении документов, необходимых для регистрации, и несовершении действий, связанных с ее проведением.

Решением от 07.05.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 08.07.2004, исковые требования удовлетворены; Учреждению юстиции указано на необходимость произвести государственную регистрацию перехода к ООО "БМБ-Октан" права собственности на КАЗС.

В кассационной жалобе Калашников Н.Г. просит проверить законность вынесенных судебных актов, указывая на нарушение судом обеих инстанций норм материального права. По мнению подателя жалобы, поскольку переданный по договору товар полностью не оплачен, в силу части второй статьи 491 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на него сохранилось за предпринимателем, который вследствие просрочки исполнения истцом своих обязательств утратил интерес к сделке и в соответствии с пунктом 2 статьи 405 упомянутого Кодекса отказался от принятия исполнения; в настоящее время состав КАЗС изменился по сравнению с тем, как он определен в договоре от 18.04.2001; предмет отчуждения в том виде, как он существует сейчас, не согласован.

ООО "БМБ-Октан" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая доводы ответчика не основанными на нормах материального права и фактических обстоятельствах дела.

Учреждение юстиции в отзыве на жалобу поддерживает просьбу предпринимателя об отмене судебных актов, считает жалобу подлежащей удовлетворению, указывает, что обжалуемым решением возложены обязанности на регистрирующий орган, который привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, а не ответчика, и от государственной регистрации не уклонялся. Кроме того, решение вынесено без учета произошедших после заключения договора от 18.04.2001 изменений в составе имущества.

В судебном заседании представитель Калашникова Н.Г. поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, дополнительно сославшись на то, что причиной непроведения государственной регистрации является пассивность самого истца, не предпринимавшего каких-либо действий для защиты своих прав. Представитель ООО "БМБ-Октан" против удовлетворения жалобы возражал, соглашаясь с выводами суда.

Учреждение юстиции о времени и месте рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Калашниковым Н.Г. (арендодатель) и ООО "БМБ-Октан" (арендатор) заключен договор от 18.04.2001 аренды с правом выкупа КАЗС (объект недвижимости), расположенной по указанному выше адресу, на срок с 10.05.2001 по 31.07.2001.

Состав имущества определен в пункте 1.3 договора. Стоимость объекта установлена в сумме 535 000 руб. (пункт 1.7).

Согласно разделу 5 договора арендная плата за пользование имуществом составляет 15000 руб., уплачивается в течение мая-июля 2001 года по 5000 руб. ежемесячно; оплата стоимости объекта производится путем перечисления 400 000 руб. до 01.05.2001 и в течение мая-июля 2001 года по 45000 руб. ежемесячно.

В соответствии с пунктом 5.7 договора при выполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы и стоимости объекта до 31.07.2001 арендуемое имущество автоматически переходит в его собственность без уплаты дополнительных сумм. Как предусмотрено пунктом 5.9, при передаче объекта недвижимости в собственность ООО "БМБ-Октан" стороны подписывают двусторонний акт приема-передачи. Кроме того, подпунктом в) пункта 6.1 и подпунктом г) пункта 6.2 предусмотрены обязанности арендодателя передать, а арендатора принять 31.07.2001 объект недвижимости в собственность.

Платежным поручением от 08.05.2001 N 150/1550 ООО "БМБ-Октан" перечислило 400 000 руб. в счет оплаты по договору от 18.04.2001

По акту от 14.05.2001 КАЗС передана от арендодателя арендатору в аренду.

01 августа 2001 года стороны подписали акт приема-передачи КАЗС от ответчика истцу. Данный акт расценен судом как составленный в соответствии с пунктом 5.9 договора в связи с передачей имущества в собственность ООО "БМБ-Октан".

В октябре 2001 года стороны совместно обратились в Учреждение юстиции за регистрацией перехода права собственности. При этом предприниматель Калашников Н.Г. в комплекте документов представил справку от 04.10.2001 об исполнении ООО "БМБ-Октан" обязательств по оплате в полном объеме.

Решением Учреждения юстиции от 31.10.2001 государственная регистрация перехода права собственности на КАЗС к ООО "БМБ-Октан" приостановлена в связи с наложением ареста на данное имущество, а решением от 19.11.2002 в государственной регистрации отказано по тем же мотивам.

Постановлением Холмогорского районного суда Архангельской области от 07.03.2003 арест на имущество Калашникова Н.Г., в том числе на комплект автозаправочной станции, отменен в связи с вынесением в отношении него оправдательного приговора.

ООО "БМБ-Октан" в счет оплаты по договору от 18.04.2001 внесло в депозит нотариуса платежным поручением от 08.10.2003 N 000985 150 000 руб., а платежным поручением от 31.10.2003 N 001074 - 130 000 руб., о чем предпринимателю направлялись соответствующие уведомления.

С октября 2003 года Калашников Н.Г. стал предъявлять к ООО "БМБ-Октан" требования об освобождении спорного имущества, а 01.10.2003 заключил долгосрочный договор аренды КАЗС с открытым акционерным обществом "Архангельскавтотранс".

Ссылаясь на непредставление предпринимателем документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности, и уклонение от проведения таковой, ООО "БМБ-Октан" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, если одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода прав, которое в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для регистрации перехода прав.

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Проанализировав условия заключенного между сторонами договора от 18.04.2001, суд пришел к правомерному выводу, что в соответствии с ними имущество подлежит передаче в собственность покупателю по окончании срока аренды - 31.07.2001, договором не предусмотрено сохранения за продавцом права собственности на объект до его полной оплаты или наступления иных обстоятельств, в связи с чем ответчик не вправе воспользоваться способами защиты, установленными статьей 491 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд обоснованно посчитал, что составление сторонами акта от 01.08.2001 свидетельствует о реализации ими пункта 5.9, подпункта в) пункта 6.1, подпункта г) пункта 6.2 договора о передаче объекта недвижимости арендодателем в собственность арендатора. На момент рассмотрения спора обязательство по оплате выкупной стоимости имущества истцом выполнено. Таким образом, договор от 18.04.2001 в части выкупа КАЗС исполнен сторонами. С учетом сложившейся с октября 2003 года между сторонами конфликтной ситуации поведение ответчика обоснованно квалифицировано как уклонение от государственной регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного требования о государственной регистрации перехода права собственности на КАЗС к ООО "БМБ-Октан".

Ссылка предпринимателя Калашникова Н.Г. на изменение состава отчуждаемого имущества надлежащим образом оценена судом и правомерно отклонена. На решение вопроса о действительности договора от 18.04.2001 указанное обстоятельство не влияет, так как в договоре содержатся данные, позволяющие определенно идентифицировать имущество, со ссылкой на технический паспорт. Установка дополнительного оборудования может иметь значение для взаиморасчетов между сторонами с учетом понесенных каждой из них затрат, но не освобождает ответчика от обязанности совершить необходимые для государственной регистрации действия.

Довод Учреждения юстиции о том, что суд неправомерно, не привлекая Учреждение юстиции в качестве ответчика, возложил на него обязанности по регистрации, также ошибочен. Возможность вынесения судом по требованию одной из сторон договора решения о государственной регистрации перехода права собственности предусмотрена статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такое решение в силу статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является основанием для начала регистрационного процесса. Ответчиком по иску в указанном случае выступает сторона, уклоняющаяся от регистрации. Привлечение в качестве третьего лица регистрирующего органа как лица, не совершавшего каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца, но на права и обязанности которого по отношению к сторонам спора может повлиять судебный акт, не противоречит статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а формулировка резолютивной части решения суда - названным выше положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что нормы материального права при вынесении обжалуемых актов применены судом правильно, оснований для отмены решения и постановления судебных инстанций не имеется.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 07.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 08.07.2004 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-362/04-24 оставить без изменения, а кассационную жалобу предпринимателя Калашникова Николая Германовича - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В.Сергеева И.Л.Грачева

А.В.Кадулин