Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 апреля 2002 г. N А44-2830/01-С3 Иск ЗАО к Учреждению юстиции об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на здание, приобретенное по договору купли-продажи, и обязании произвести регистрацию не удовлетворен, так как спорный договор является ничтожным, поскольку заключен от имени продавца лицом, не наделенным такими полномочиями

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 апреля 2002 г. N А44-2830/01-С3

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Шпачевой Т.В., судей Грачевой И.Л. и Матлиной Е.О.,

при участии от СЗМО РФФИ - Капаева А.А. (доверенность от 21.01.02 N 10), от ЗАО "Деловой партнер" - Погрошева О.Ю. (доверенность от 04.02.02), от ГУП "СЗ СГХП" - генерального директора Брюханова В.А., Серкина А.М. (доверенность от 01.06.01 N 13), от Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Новгородской области - Вировец Н.И. (доверенность от 13.03.02 N 9),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Российского фонда федерального имущества на решение Арбитражного суда Новгородской области от 26.12.01 по делу N А44-2830/01-С3 (судья Ларина И.Г.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Деловой партнер" (далее - ЗАО "Деловой партнер") обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к Новгородскому областному учреждению юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Учреждение юстиции по государственной регистрации) об оспаривании отказа в государственной регистрации права собственности на здание административно-бытового корпуса, приобретенное по договору купли-продажи от 12.10.01 N 167, и обязании произвести регистрацию. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечен Российский фонд федерального имущества в лице Северо-Западного межрегионального отделения (далее - СЗМО РФФИ), Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Новгородской области (далее - Управление юстиции), государственное унитарное предприятие "Северо-Западное специализированное государственное хозрасчетное предприятие" (далее - ГУП "СЗ СГХП").

Решением от 26.12.01 исковые требования удовлетворены.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе СЗМО РФФИ просит решение суда отменить как принятое с нарушением закона. По мнению СЗМО РФФИ, ГУП "СЗ СГХП" не имело права продавать арестованное в процессе исполнительного производства имущество на территории Новгородской области, поскольку по заключенному с ним договору от 19.04.01 N ДП-01/47275, а также в силу доверенности от 26.04.01 N 14 наделялось полномочиями по реализации арестованного и конфискованного имущества только на территории Ленинградской области.

В судебном заседании представитель СЗМО РФФИ поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, дополнив их ссылками на ничтожность заключенного договора купли-продажи. Представители ЗАО "Деловой партнер", ГУП "СЗ СГХП", Управления юстиции просили решение суда оставить без изменений. Учреждение юстиции по государственной регистрации о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом и просит дело рассмотреть в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

Как следует из материалов дела, между ГУП "СЗ СГХП" (продавец) и ЗАО "Деловой партнер" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 12.10.01 здания административно-бытового корпуса, расположенного по адресу: г. Великий Новгород, п. Волховский, ул. Керамическая, д. 1а. Договор заключен в рамках исполнительного производства в отношении должника - АОЗТ "Новгородский комбинат стройматериалов". ЗАО "Деловой партнер" обратилось в Учреждение юстиции по государственной регистрации с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, однако получило отказ. Признавая отказ в государственной регистрации незаконным, арбитражный суд исходил из того, что договор купли-продажи заключен на основании агентского договора между ГУП "СЗ СГХП" и Управлением юстиции от 01.04.01, который, равно как и договор купли-продажи, недействительным не признан. Однако при этом судом не учтены следующие обстоятельства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2000 N 980 ликвидирован Федеральный долговой центр при Правительстве Российской Федерации, а его функции по реализации имущества, конфискованного или арестованного на основании судебных решений или актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, переданы Российскому фонду федерального имущества (далее - РФФИ). Пунктом 3 названного постановления Министерству юстиции Российской Федерации, а также иным перечисленным ведомствам предписано в месячный срок заключить с РФФИ соглашения, определяющие порядок и условия их взаимодействия при продаже арестованного и конфискованного имущества.

Между Федеральным управлением Министерства юстиции Российской Федерации по Северо-Западному федеральному округу и СЗМО РФФИ 28.02.01 подписано соглашение о взаимодействии при продаже арестованного и конфискованного имущества, в соответствии с которым предусмотрено, что реализация имущества осуществляется исключительно СЗМО РФФИ и отобранными на конкурсной основе представителями в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Имущество, переданное на реализацию, принимается СЗМО РФФИ или его представителями.

Между СЗМО РФФИ и ГУП "СЗ СГХП" заключен договор от 19.04.01 N ДП-01/47275, в соответствии с которым ГУП "СЗ СГХП" получило право за вознаграждение, от своего имени совершать по поручению СЗМО РФФИ юридические и иные действия по реализации конфискованного и арестованного имущества на территории Ленинградской области. Во исполнение договора СЗМО РФФИ выдало ГУП "СЗ СГХП" доверенность от 26.04.01 N 14, согласно которой последний вправе получать конфискованное, арестованное имущество и все необходимые документы от подразделений Службы судебных приставов Министерства юстиции Российской Федерации, а также иных органов, имеющих право обращать взыскание на имущество во исполнение судебных актов или принимать решения об обращении взыскания на имущество на территории Ленинградской области, а также совершать иные необходимые действия для осуществления полномочий.

В нарушение условий договора и доверенности ГУП "СЗ СГХП" осуществило реализацию объекта недвижимости, расположенного на территории Новгородской области.

Федеральный закон "Об исполнительном производстве" предусматривает принудительное изъятие имущества собственника путем обращения на него взыскания. В соответствии со статьей 54 Закона продажа недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения торгов специализированными организациями, имеющими право совершать операции с недвижимостью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации. В силу пункта 2 статьи 2 названного Закона Правительство Российской Федерации может принимать нормативные правовые акты по вопросам исполнительного производства. Постановлением Правительства от 21.12.2000 установлено, что реализация имущества осуществляется исключительно Российским фондом федерального имущества, его территориальными отделениями или представителями, отобранными на конкурсной основе. ЗАО "Деловой партнер", ГУП "СЗ СГХП" и Управление юстиции ошибочно полагают, что для получения полномочий представителя достаточно пройти конкурсный отбор. Для того чтобы быть представителем Российского фонда федерального имущества, необходимо вступить с ним или с его отделениями в договорные отношения. Организация, прошедшая конкурсный отбор на право осуществлять продажу конфискованного и арестованного имущества, но не заключившая договор с Российским фондом федерального имущества, не может являться представителем последнего.

Между СЗМО РФФИ и ГУП "СЗ СГХП" не заключалось договора на реализацию арестованного и конфискованного имущества на территории Новгородской области. Поскольку ГУП "СЗ СГХП" не являлось представителем СЗМО РФФИ при осуществлении функций продажи арестованного имущества на территории Новгородской области, Управление юстиции не вправе было передавать ему это имущество на реализацию.

При таком положении вывод суда об оспоримости договора купли-продажи со ссылкой на статьи 173, 174 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочен. Договор купли-продажи заключен от имени продавца лицом, не наделенным такими полномочиями, противоречит постановлению Правительства Российской Федерации от 21.12.2000 N 980, а потому в силу статей 168 и 166 Кодекса является ничтожным.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган проводит правовую экспертизу документов и проверяет законность сделки, а согласно статье 20 того же Закона вправе отказать в такой регистрации, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

С учетом изложенного у арбитражного суда отсутствовали достаточные основания для признания отказа в государственной регистрации неправомерным и обязания произвести государственную регистрацию.

При таком положении решение суда подлежит отмене как принятое с нарушением норм материального права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 - 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новгородской области от 26.12.01 по делу N А44-2830/01-С3 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с ЗАО "Деловой партнер" в пользу Северо-Западного межрегионального отделения Российского фонда федерального имущества 500 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

Т.В. Шпачева И.Л. Грачева

Е.О. Матлина