Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 октября 2004 г. N А56-2468/04 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилого помещения и пеней, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения удовлетворен, так как состояние спорного имущества на момент передачи арендатору имущества определено как удовлетворительное, и невозможность использования имущества под предусмотренные договором цели не установлена, а недостатки, на которые указывает ответчик, не могли не быть обнаружены им при заключении договора и передаче имущества, поэтому относятся к тем, за которые в силу ГК РФ арендодатель не отвечает

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 октября 2004 г. N А56-2468/04

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 октября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Воронина Б.А. (доверенность от 31.12.2003 N 8177-42), от ООО "Ленстройреконструкция" генерального директора Шульгина В.В. (решение единственного участника от 16.09.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ленстройреконструкция" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2004 по делу N А56-2468/04 (судьи Желтянников В.И., Копылова Л.С, Мельникова Н.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ленстройреконструкция" (далее - ООО "Ленстройреконструкция") о взыскании 325 450 руб. 16 коп., в том числе 239 942 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2002 по 31.12.2003 на основании договора от 07.08.2002 N20-А016913 аренды нежилого помещения и 85507 руб. 98 коп. пеней за просрочку платежей, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 12.02.2004 (судья Виноградова Л.В.), вынесенным по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.07.2004 решение суда отменено по мотиву нарушения судом норм процессуального права, выразившегося в рассмотрении дела в отсутствие ответчика, не извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания; с ООО "Ленстройреконструкция" в пользу КУГИ взыскано 239 623 руб. 57 коп. долга, 40 000 руб. пеней, уменьшенных судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор аренды расторгнут; в выселении отказано в связи с освобождением ответчиком нежилого помещения.

В кассационной жалобе ООО "Ленстройреконструкция" просит отменить вынесенное по делу постановление, ссылаясь на нарушением судом норм материального и процессуального права, и отказать в иске. По мнению подателя жалобы, переданное в аренду здание было обременено правами третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Флорекс", являющегося потенциальным инвестором, о чем КУГИ в нарушение статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации не предупредил арендатора; арендатор смог только после заключения договора и получения ключей произвести надлежащий осмотр здания, в ходе которого установлено неудовлетворительное состояние арендованного объекта; здание было не пригодно для использования по назначению, а приступить к реконструкции объекта ответчик не имел возможности по вине КУГИ.

В судебном заседании представитель ООО "Ленстройреконструкция" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, указав на отсутствие обременения имущества правами третьих лиц и таких недостатков имущества, за которые в силу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ответственность несет арендодатель.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Ленстройреконструкция" (арендатор) заключен договор от 07.08.2002 N 20-А016913 аренды нежилого помещения (здания) площадью 99,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Суворовский пр., д. 41, лит. В, для использования под нежилые цели на срок 5 лет с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 01.08.2002.

Размер и порядок внесения арендной платы за пользование имуществом определены разделом 3 договора.

Пунктом 4.9 договора за несвоевременное и в неполном объеме внесение арендной платы предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.3.2 договора основанием для его досрочного расторжения судом по требованию арендодателя является возникновение задолженности по арендной плате в течение трех месяцев.

Объект передан арендатору по акту приемки-передачи от 01.08.2002, согласно которому имущество находится в удовлетворительном состоянии.

Согласно акту контрольного осмотра от 12.02.2003, составленному сотрудниками жилищно-эксплуатационной организации, состояние спорного объекта неудовлетворительное, требуются ремонт и замена оконных блоков, восстановление отделки, ремонт и замена кровельного перекрытия.

По акту приемки-передачи от 14.05.2004, подписанному сторонами и балансодержателем, арендатор возвратил спорное имущество, находящееся в неудовлетворительном состоянии и требующее комплексного ремонта.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендованного имущества, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Поскольку ООО "Ленстройреконструкция" не представило доказательств надлежащего исполнения обязательства в соответствии с условиями договора, суд правомерно на основании статей 309, 330, 333, 614 названного Кодекса удовлетворил требование КУГИ о взыскании задолженности и пеней.

При этом указание ответчика на то, что он не мог использовать имущество без проведения капитального ремонта, а истец не согласовывал документацию на реконструкцию, в связи с чем ремонтные работы не производились, не может служить основанием для освобождения ООО "Ленстройреконструкция" от обязанности перечислять арендную плату в установленном договором размере и повлечь отказ в иске.

Имущество поступило во владение и пользование ответчика по акту от 01.08.2002 и находилось у него до 14.05.2004; на момент передачи арендатору имущества его состояние определено как удовлетворительное; невозможность использования имущества под предусмотренные договором цели не установлена. Недостатки, на которые указывает ООО "Ленстройреконструкция", не могли не быть обнаружены им при заключении договора и передаче имущества, поэтому относятся к тем, за которые в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает. Риск неблагоприятных последствий подписания акта от 01.08.2002 без фактического осмотра объекта в соответствии со статьей 9 упомянутого Кодекса, согласно которой юридические лица осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению, несет ответчик. Акт контрольного осмотра от 12.02.2003 правомерно отклонен судом апелляционной инстанции и не принят как доказательство освобождения арендатора от исполнения обязательств по внесению арендной платы, поскольку составлен балансодержателем, без участия сторон договора.

Ссылка подателя жалобы на статью 613 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочна, так как не имеется доказательств того, что к моменту заключения договора от 07.08.2002 на сдаваемое в аренду имущество у третьих лиц существовали какие-либо права, возникшие по предусмотренным данным Кодексом основаниям и оформленные надлежащим образом.

В части расторжения договора аренды обжалуемый судебный акт соответствует положениям статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора от 07.08.2002.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает выводы, изложенные в обжалуемом постановлении, правильными, соответствующими обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а также нормам права, в связи с чем оснований для его отмены не имеется.

Поскольку при подаче кассационной жалобы ООО "Ленстройреконструкция" перечислило государственную пошлину в размере 4799 руб. 73 коп., в то время как следовало 4596 руб. 26 коп., излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 203 руб. 47 коп. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.07.2004 по делу N А56-2468/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ленстройреконструкция" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ленстройреконструкция" из федерального бюджета 203 руб. 47 коп излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин