Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 октября 2004 г. N А56-1533/04 Иск КУГИ к Предприятию о взыскании задолженности по арендной плате и пеней, на основании договора аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения частично удовлетворен, поскольку, в частности, истцом соблюдено требование о досудебном урегулировании спора в части расторжения договора в порядке, предусмотренном ГК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 27 октября 2004 г. N А56-1533/04

Резолютивная часть постановления объявлена 26 октября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 октября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2003 N 8065-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2004 по делу N А56-1533/04 (судья Серикова И.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному предприятию "Александр Фармацевтика" (далее - ГП "Александр Фармацевтика") о взыскании 1 342 355 руб. 38 коп., в том числе 1 058 584 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 20.11.2002 по 31.12.2003 и 283 770 руб. 93 коп. пеней, на основании договора от 19.02.2001 N 07-А002127 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 28.06.2004 с ГП "Александр Фармацевтика" в пользу КУГИ взыскано 59 776 руб. 24 коп. основного долга, рассчитанного с применением коэффициента социальной значимости 0,1, и 2000 руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части иска отказано, в том числе в части расторжения договора и выселения - со ссылкой на социальную значимость деятельности предприятия.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить состоявшийся судебный акт и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. По мнению подателя жалобы, ввиду не подтверждения ответчиком осуществления социально значимого вида деятельности арендная плата должна рассчитываться по рыночной ставке; при наличии у ответчика задолженности по арендной плате, исчисляемой в таком порядке, за длительный период суд неправомерно отказал в расторжении договора и выселении.

Рассмотрение кассационной жалобы, назначенное на 28.09.2004, откладывалось в связи с отсутствием у суда сведений об извещении ответчика о времени и месте рассмотрения дела.

В настоящем судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

ГП "Александр Фармацевтика", которому копия определения кассационной инстанции от 28.09.2004 об отложении рассмотрения жалобы была направлена по известному арбитражному суду адресу и возвратилась с отметкой отделения связи "за истечением срока хранения", в силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считается извещенным надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы. В таком случае неявка представителя ответчика в судебное заседание согласно статье 284 названного Кодекса не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ГП "Александр Фармацевтика" (арендатор) заключен договор от 19.02.2001 N 07-А002127 аренды нежилого помещения площадью 662,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 35, лит. А, пом. 3Н, подвал - 1 этаж, для использования под аптеку сроком действия на пять лет.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора. Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы, исчисляемый с учетом коэффициента социальной значимости 0,1, составляет 302,818 у.е. в месяц.

КУГИ, ссылаясь на то, что за спорный период арендная плата должна рассчитываться по рыночной ставке без применения коэффициента социальной значимости, поскольку ответчик не представил подтверждения преимущественного осуществления социально значимого вида деятельности, и что в таком размере арендатор свои обязательства не исполнил, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Не согласившись с позицией истца, суд частично удовлетворил имущественные требования. Вывод суда в этой части кассационная инстанция поддерживает.

Порядок определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлен Законом Санкт-Петербурга от 03.09.97 N 149-51 в редакции Закона Санкт-Петербурга от 28.11.2001 N 782-104 (далее - Закон Санкт-Петербурга) и Методикой определения уровня арендной платы, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р с последующими изменениями и дополнениями (далее - Методика).

Согласно статье 3 Закона ставка арендной платы определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости, значение которого устанавливается в соответствии с приложением к данному Закону.

На момент заключения договора от 19.02.2001 размер арендной платы за предоставленное ГП "Александр Фармацевтика" в пользование помещение был определен с применением коэффициента социальной значимости 0,1 исходя из того, что ответчик относится к категории арендаторов, указанных в пункте 9* Приложения к Закону Санкт-Петербурга, а именно к организациям, осуществляющим розничную торговлю фармацевтическими товарами и обладающим лицензиями на осуществление данного вида деятельности, имеющим в своей структуре рецептурно-производственные отделы или исполняющим государственный контракт на лекарственное обеспечение льготных категорий жителей Санкт-Петербурга.

Согласно примечанию к данному пункту указанная в нем льгота применяется, если в общем объеме товарооборота, предоставляемых услуг объем социально значимых товаров и услуг составляет не менее 70%. Если же арендатор перестает соответствовать этому критерию, арендная плата рассчитывается и взыскивается в полном объеме с того дня, когда отпали основания для применения льготы.

Предъявляя требование о взыскании с ГП "Александр Фармацевтика" задолженности по арендной плате, рассчитанной по полной рыночной ставке, КУГИ сослался на отсутствие подтверждения осуществления ответчиком с 20.11.2002 социально значимой деятельности.

Между тем в материалах дела отсутствуют и КУГИ не представлены сведения о том, что ответчик в спорный период перестал осуществлять деятельность, дающую право на льготное исчисление размера арендной платы. Таким образом, истец не доказал, что появились условия, предусмотренные примечанием к приложению к Закону Санкт-Петербурга, для расчета и взыскания арендной платы по рыночной ставке. Кроме того, при рассмотрении других дел с участием тех же лиц (N А56-32040/03, N А56-1541/04) судом было установлено, что подтверждение Комитета по здравоохранению администрации Санкт-Петербурга не было представлено по причинам, не зависящим от арендатора, предпринявшего все необходимые действия для его получения.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу, что и в заявленный в иске период расчет арендной платы должен производиться с применением коэффициента социальной значимости 0,1, исходя из которого и удовлетворены требования КУГИ. Пени взысканы судом в сумме, соразмерной определенной с учетом льготного коэффициента сумме долга. Поэтому в части удовлетворения имущественных требований решение суда правильное и должно быть оставлено без изменения.

Однако в части отказа в расторжении договора аренды и выселения ГП "Александр Фармацевтика" из занимаемого помещения решение как не соответствующее установленным судом обстоятельствам и нормам права подлежит отмене.

Согласно статьям 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям, перечисленным в указанных статьях, а также предусмотренным в договоре аренды. В соответствии с пунктом 5.3.2 заключенного между сторонами - договора от 19.02.2001 он может быть расторгнут по требованию КУГИ в случае возникновения у арендатора задолженности по внесению арендной платы в течение трех и более месяцев.

Как усматривается из материалов дела, за период с 20.11.2002 по 31.05.2003 задолженность по арендной плате у ответчика образовалась в связи с тем, что он вносил платежи с учетом коэффициента социальной значимости 0,1, а в период с 01.06.2003 по 30.11.2003 оплату не производил. Требование о досудебном урегулировании спора в части расторжения договора в порядке, предусмотренном статьями 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюдено.

Таким образом, при установлении факта неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы в течение более трех месяцев, что в соответствии с пунктом 5.3.2 договора от 19.02.2001 является основанием для его досрочного расторжения, причин для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора у суда не имелось. Мотивы, по которым суд отказал в иске в этой части, не основаны на нормах гражданского законодательства.

В связи с тем, что договор аренды подлежит расторжению, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует признать правомерным и требование КУГИ о выселении ГП "Александр Фармацевтика" из занимаемого помещения.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что решение суда в части отказа в расторжении договора и выселении ответчика как не соответствующее фактическим обстоятельствам дела, установленным судом, и нормам материального права подлежит отмене, а иск в этой части должен быть удовлетворен.

В связи с частичной отменой судебного акта и удовлетворением заявленных требований с ГП "Александр Фармацевтика" следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб. по иску и 1500 руб. по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.06.2004 по делу N А56-1533/04 в части отказа в расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения отменить.

Расторгнуть договор от 19.02.2001 N 07-А002127 аренды нежилого помещения.

Выселить государственное предприятие "Александр Фармацевтика" из нежилого помещения площадью 662,4 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 35, лит. А, пом. 3Н, подвал - 1 этаж.

В остальной части решение от 28.06.2004 оставить без изменения.

Взыскать с государственного предприятия "Александр Фармацевтика" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 3000 руб. по иску и 1500 руб. по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин