Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 ноября 2004 г. N А56-15036/04 Дело по иску КУГИ к Организации о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилого помещения и пеней, а также о расторжении указанного договора и выселении ответчика из занимаемого помещения направлено на новое рассмотрение, так как суд не учел положения Закона субъекта РФ "О порядке определения арендной платы...", согласно которым ставка арендной платы определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 ноября 2004 г. N А56-15036/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Кузьминой А.А. (доверенность от 05.01.2004), от Санкт-Петербургской общественной организации по сохранению памятников истории и культуры "Дом Оленина на Фонтанке" Шадрина А.М. (доверенность от 27.06.2004),

рассмотрев 17.11.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2004 по делу N А56-15036/04 (судья Астрицкая С.Т.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургской общественной организации по сохранению памятников истории и культуры "Дом Оленина на Фонтанке" (далее - Организация) о взыскании 167 550 руб. 90 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2003 по 31.03.2004 в соответствии с договором от 12.02.2002 N 11-А257712 аренды нежилого помещения и 42 085 руб. 47 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 11.07.2003 по 30.03.2004, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 30.07.2004 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение от 30.07.2004 отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (далее - Закон Санкт-Петербурга). По мнению подателя жалобы, суд сделал неправильный вывод о том, что при расчете арендной платы следовало применить коэффициент социальной значимости К(с), равный 0,10.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика пояснил, что Организация заблуждалась относительно применения льготного К(с) при расчете арендной платы, готова оплатить долг в размере, установленном в договоре, и просит суд не расторгать договор аренды ввиду социальной значимости деятельности по охране памятников культуры, которую она осуществляет в силу уставных задач.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 12.02.2002 N 11-А257712 КУГИ (арендодатель) предоставил Организации (арендатор) в аренду нежилое помещение общей площадью 88,7 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 99, лит. А, пом. 7Н, для использования под культурные цели сроком на три года.

Государственная регистрация договора осуществлена государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 01.07.2002.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора, ответственность арендатора в виде пеней за просрочку внесения платежей определена пунктом 4.9 договора. Расчет арендной платы произведен методом массовой оценки с применением К(с), равного 1.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора, с учетом последующих изменений и дополнений к нему, арендной платы за арендуемое помещение в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав, что согласно Закону Санкт-Петербурга в редакции от 28.11.2001 N 782-104 некоммерческие организации, созданные (в соответствии с учредительными документами) для достижения культурных целей, к каковым относится ответчик, пользуются правом на применение при расчете арендной платы К(с), равного 0,10. При заключении договоров аренды КУГИ обязано руководствоваться данным Законом и применять льготный коэффициент к базовой ставке арендной платы. При расчете арендной платы по договору от 12.02.2002 с применением коэффициента К(с), равного 0,10, задолженность за спорный период у ответчика отсутствует.

По мнению кассационной инстанции, суд обоснованно исходил из того, что КУГИ как орган исполнительной власти Санкт-Петербурга по управлению и распоряжению государственной собственностью на территории Санкт-Петербурга при заключении договоров аренды государственного имущества обязан руководствоваться упомянутым выше Законом.

Между тем суд не принял во внимание следующее.

В соответствии со статьей 3 названного Закона Санкт-Петербурга в редакции от 28.11.2001 N 782-104, действовавшей на момент заключения спорного договора, ставка арендной платы определяется как рыночная ставка, умноженная на коэффициент социальной значимости. Значения коэффициентов социальной значимости приведены в Приложении к данному Закону.

Согласно пункту 2 Приложения правом на применение при расчете арендной платы льготного К(с), равного 0,10, пользуются некоммерческие организации, созданные (в соответствии с учредительными документами) для достижения культурных целей.

Однако частями 6 и 7 статьи 3 Закона Санкт-Петербурга, введенными в действие Законом Санкт-Петербурга от 28.11.2001 N 782-104, устанавливалось, что в случае, если рыночная ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с методикой определения уровня арендной платы, при заключении договора аренды превышает 75 у.е. за 1 кв.м в год, то по договорам, заключаемым после 01.01.2002, применяется К(с), равный 1.

Данное правило зафиксировано и в последующих редакциях Закона Санкт-Петербурга.

Из материалов дела видно, что стоимость 1 кв.м арендованного по спорному договору помещения без учета налога на добавленную стоимость составила 85,667 у.е. в год. Расчетная ставка арендной платы на момент подписания сторонами договора 12.02.2002 определена с учетом применения коэффициента К(с), равного 1. Представители сторон в судебном заседании кассационной инстанции пояснили, что названное помещение впервые передано Организации по данному договору аренды.

При заключении договора от 12.02.2002 КУГИ учел все требования Закона Санкт-Петербурга, касающиеся определения размера арендной платы. Таким образом, вывод о соответствии ответчика установленным в Законе Санкт-Петербурга требованиям, которые дают право на применение при расчете арендной платы льготного К(с), равного 0,10, сделан судом при неправильном применении норм материального права.

Поскольку решение суда от 30.07.2004 принято по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела и с неправильным применением норм материального права, кассационная инстанция считает, что оно подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть указанные выше Обстоятельства; дать оценку доводам истца и ответчика; проверить обоснованность представленного КУГИ расчета задолженности по арендной плате; в зависимости от установленного определить наличие или отсутствие оснований для расторжения договора от 12.02.2002 и выселения ответчика из занимаемого помещения, а также распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2004 по делу N А56-15036/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева