Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 ноября 2004 г. N А56-5821/04 Иск КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилого помещения и пеней за просрочку платежей, а также о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемого помещения частично удовлетворен, поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчик не представил, а тот факт, что переданное по договору помещение находилось в состоянии, исключающем возможность его использования по назначению, из материалов дела не следует и имеющимися в деле документами не подтверждается

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 18 ноября 2004 г. N А56-5821/04

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 ноября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от ООО "Нева Терминал" генерального директора Драчкова Г.Р. (решение единственного учредителя от 17.03.99), Драчкова Р.Н. (доверенность от 03.03.2004 N 3),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нева Терминал" на решение от 11.05.2004 (судья Горбик В.М.) и постановление апелляционной инстанции от 19.07.2004 (судьи Маркин С.Ф., Кожемякина Е.В., Копылова Л.С.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-5821/04,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нева Терминал" (далее - ООО "Нева Терминал") о взыскании 112 341 руб. 54 коп., в том числе 89501 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за период с 10.01.2003 по 31.03.2004 в соответствии с договором от 10.01.2003 N 05-А-004722 аренды нежилого помещения и 22 839 руб. 82 коп. пеней за просрочку платежей, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 11.05.2004 требования в части взыскания задолженности удовлетворены в заявленной сумме, в части пеней - в сумме 8 000 руб. за период, начиная с 05.04.2003 - после даты регистрации договора, и с применением статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; договор аренды расторгнут, против чего ООО "Нева Терминал" не возражало; ответчик выселен из занимаемого помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.07.2004 указанное решение оставлено без изменения.

ООО "Нева Терминал" в кассационной жалобе просит отменить данные судебные акты в части суммы взысканной задолженности, считая, что задолженность ответчика по арендной плате составляет только 35 800 руб. 80 коп. По мнению подателя жалобы, поскольку переданное по договору аренды помещение оказалось непригодным для использования его по назначению - под склад (высота от пола до низа конструкций и выступающих элементов коммуникаций менее 2 м, земляной пол), что подтверждается заключениями компетентных органов, при расчете арендной платы следовало применить коэффициент состояния помещения (К4) 0,4, а не 1, как указано в приложенном к договору расчете.

КУГИ в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения и рассмотреть дело в отсутствие представителя истца, указывая, что в нарушение статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы жалобы направлены на переоценку фактических обстоятельств дела, которые полно и всесторонне исследованы судом обеих инстанций; помещение принято ответчиком по акту от 10.01.2003 без возражений; расчет арендной платы, с которым арендатор согласился при заключении договора, произведен в соответствии с действующей методикой; наличие у помещения на момент передачи в аренду недостатков, исключающих его использование по назначению, ответчиком не доказано.

Рассмотрение кассационной жалобы, назначенное на 19 октября 2004 года, откладывалось вследствие отсутствия у суда к началу судебного заседания доказательств надлежащего уведомления ООО "Нева Терминал" о времени и месте рассмотрения жалобы.

В данном судебном заседании представители ООО "Нева Терминал" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

КУГИ о времени и месте рассмотрения жалобы извещен надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учетом содержащегося в отзыве на жалобу ходатайства не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ООО "Нева Терминал" заключен договор от 10.01.2003 N 05-А-004722 аренды подвального нежилого помещения общей площадью 201,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Лени Голикова, д. 96, лит. А, для использования под нежилые цели (склад) сроком на два года.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определены в разделе 3 договора; на момент заключения договора размер квартальной аренной платы составил 642,280 у.е. (без учета НДС). При расчете арендной платы применен коэффициент состояния помещения (К4), равный 1.

Объект передан арендатору по акту от 10.01.2003, в котором отражено, что ни по состоянию помещения, ни по срокам его передачи арендатор претензий не заявил.

Поскольку доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы ответчик не представил, суд правомерно в соответствии со статьями 309, 614, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования.

Возражая против иска, ООО "Нева Терминал" ссылалось на то, что арендодатель передал ему помещение, которое невозможно использовать по назначению - под склад, и что при расчете арендной плате следовало применить коэффициент состояния помещения (К4), равный 0,4. Указанные возражения правомерно не приняты судом во внимание.

Согласно статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. В силу пункта 2 статьи 612 того же Кодекса, на который правомерно сослались судебные инстанции, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пунктом 2.2.1 договора аренды на арендатора возлагалась обязанность не позднее 30 дней с момента подписания договора согласовать в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение. В течение 10 дней после получения согласования, а также при изменении функционального назначения арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о конкретной цели использования помещения.

Как усматривается из акта приема-передачи от 10.01.2003, арендатор осмотрел объект и претензий по его состоянию не заявил. Согласно данному акту помещение находится в удовлетворительном состоянии, никакие недостатки имущества не отражены.

О невозможности использовать помещение под склад ООО "Нева Терминал" сообщило только в декабре 2003 года, с существенным нарушением установленного пунктом 2.2.1 договора срока, в связи с чем негативные последствия такой просрочки в виде внесения арендной платы за весь период с момента подписания договора должны быть отнесены на него.

Недостатки, вследствие которых помещение не может быть использовано под склад - высота до низа конструкций 1,5-1,6 м (что сравнимо с человеческим ростом), земляной пол, могли быть обнаружены при визуальном осмотре имущества, вследствие чего относятся к тем, за которые арендодатель в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает. К тому же в подтверждение наличия в помещении земляного пола ООО "Нева Терминал" ссылалось на справку ГУИОН от 07.04.2004, согласно которой в помещении выявлена самовольная перепланировка. Таким образом, данная справка правомерно не принята судом в качестве доказательства недостатков имущества, существовавших на момент его передачи арендатору.

Доводы ответчика о применении при расчете арендной платы коэффициента состояния помещения (К4), равного 0,4, также не нашли подтверждения в материалах дела. Согласно Приложению 4 к Методике определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р (с последующими изменениями и дополнениями), указанный коэффициент применяется для подвальных помещений, не пригодных для использования. В соответствии с пунктом 7 Примечания к данному Приложению помещение считается непригодным для использования, если оно не может быть использовано по функциональному назначению, необходимо принятие неотложных мер для его капитального ремонта: нарушена гидроизоляции; постоянные протечки через междуэтажные перекрытия; требуется замена дверных (оконных) проемов и полов, а также замена инженерных сетей; требуется полное восстановление отделки и ремонт элементов несущих конструкций. То, что переданное по договору помещение находилось в таком состоянии, из материалов дела не следует и имеющимися в деле документами не подтверждается.

С учетом изложенного кассационная инстанция находит, что содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы в части взыскания с ООО "Нева Терминал" задолженности по арендной плате в сумме 89501 руб. 72 коп. соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы права применены судом правильно, в связи с чем оснований для отмены или изменения решения суда первой и постановления апелляционной инстанций нет.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 11.05.2004 и постановление апелляционной инстанции от 19.07.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградское области по делу N А56-5821/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Нева Терминал" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин