Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 ноября 2004 г. N А05-1116/04-30 Иск МО к ООО об обязании ответчика освободить нежилые помещения и вернуть их истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании неустойки за просрочку возврата помещений частично удовлетворен, так как из материалов дела следует, что между сторонами не было достигнуто соглашение о заключении нового договора аренды и такой договор подписан не был

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 ноября 2004 г. N А05-1116/04-30

Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2004 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 ноября 2004 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от МО "Город Архангельск" Михайлова С.И. (доверенность от 15.11.2004 N 002-38/718), Бровкина В.А. (доверенность от 30.09.2004 N 002-38/593), Второго B.C. (доверенность от 15.11.2004 N 002-38/717), Красавцева Д.А. (доверенность от 15.11.2004 N 002-38/719), от ООО "Березка" Харина А.В. (доверенность от 01.11.2004), Королева Е.В. (доверенность от 01.03.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального образования "Город Архангельск" на решение от 27.05.2004 (судья Шапран Е.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 27.08.2004 (судьи Волков Н.А., Тряпицына Е.В., Бушева Н.М.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-1116/04-30,

установил:

Муниципальное образование "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая сеть магазинов "Березка" (далее - ООО "Березка") об обязании ответчика освободить нежилые помещения с N 1 по N 28 общей площадью 446,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Архангельск, ул. Воскресенская, д. 112, и вернуть их истцу по акту приема-передачи, а также о взыскании с ответчика 142 911 руб. 48 коп. неустойки за период с 20.10.2003 по 23.01.2004 за просрочку возврата помещений.

Решением от 27.05.2004 суд обязал ООО "Березка" освободить нежилые помещения, с ответчика в пользу истца взыскано 14291 руб. 14 коп. неустойки, уменьшенной судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.08.2004 решение суда отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе МО "Город Архангельск" просит отменить вынесенное решение в части отказа во взыскании неустойки в заявленной сумме, а постановление апелляционной инстанции - полностью, ссылаясь на нарушение судом обеих инстанций норм права. По мнению подателя жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о заключении сторонами договора аренды от 01.05.2004 не соответствует статьям 433, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактическим обстоятельствам дела; отказ во взыскании неустойки неправомерен, поскольку в период с 20.10.2003 по 23.01.2004 имущество, полученное по договору от 01.09.2002, возвращено истцу не было.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Березка" просит оставить постановление апелляционной инстанции без изменения, считая, что выводы суда основаны на материалах дела, а доводы жалобы несостоятельны.

В судебном заседании представители МО "Город Архангельск" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "Березка" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании решения Малого совета Архангельского облсовета от 30.09.92 N 164 жилой дом N 112 по Воскресенской улице в городе Архангельске включен в реестр имущества, принадлежащего МО "Город Архангельск".

Между МО "Город Архангельск" (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) заключен договор от 01.09.2002 N 249 аренды нежилых помещений N 1-28 общей площадью 446,2 кв. м, расположенных на первом этаже указанного дома, для использования под торговый центр сроком на 11 месяцев. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.09.2002.

В соответствии с пунктом 3.2.1 договора месячная арендная плата составляет 148 866 руб. 13 коп., в том числе 148 584 руб. 60 коп. - плата за нежилые помещения и 281 руб. 53 коп. - за земельный участок.

Согласно пункту 4.2 договора в случае несвоевременного освобождения и сдачи по передаточному акту помещений после прекращения договора арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в размере 1% месячной арендной платы за каждый день просрочки.

До окончания срока действия договора арендатор письмом от 26.06.2003 уведомил арендодателя о своем желании заключить договор аренды на новый срок. В ответ МО "Город Архангельск" в письме от 14.07.2003 предложило считать договор по окончании определенного в нем срока возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Письмом от 15.08.2003 МО "Город Архангельск" в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации уведомило ответчика об отказе от договора аренды от 01.09.2002 N 249, предложив освободить помещения и вернуть их арендодателю 15.10.2003.

Ответным письмом от 26.08.2003 ООО "Березка" сообщило о желании заключить договор аренды того же имущества на новый срок.

Поскольку арендатор продолжал занимать помещения, МО "Город Архангельск" на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции, основываясь на представленном ответчиком договоре, датированном 01.05.2004, пришел к выводу, что между сторонами 01.05.2004 заключен новый договор аренды тех же помещений, а действие договора от 01.09.2002 прекратилось согласно пункту 7.1 договора от 01.05.2004 в связи с заключением нового договора.

Между тем данный вывод суда апелляционной инстанции следует признать не соответствующим нормам гражданского законодательства о заключении договоров и имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу статьи 433 упомянутого Кодекса договор считается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В материалах дела имеется переписка между сторонами, относящаяся к периоду ноября 2003 года и марта 2004 года, из которой следует, что стороны пытались заключить новый договор аренды, однако в связи с недостижением соглашения по всем его условиям и несогласием арендатора с условиями, предложенными МО "Город Архангельск", последнее отказалось от заключения договора.

Так, сопроводительным письмом от 06.11.2003 истец направил ответчику проект договора с указанием срока для акцепта, предложив в течение 5 дней с момента получения проекта вернуть в департамент муниципального имущества подписанные и заверенные печатью арендатора экземпляры договора для их дальнейшего оформления и регистрации.

Получив 06.11.2003 проект договора, ООО "Березка" в письме от 11.11.2003 заявило о несогласии с некоторыми условиями, в частности, считало необходимым дополнить пункт 1.1 договора указанием на право арендатора сдавать помещения в субаренду; установить срок действия аренды 5 лет; сохранить прежний размер арендной платы, поскольку предложенная плата из расчета 400 руб. за 1 кв. м представляется неоправданно завышенной; исключить пункт 7.1 договора о прекращении в связи с заключением нового договора действия договора от 01.09.2002, так как данный договор уже прекратил свое действие.

Письмом от 25.11.2003 МО "Город Архангельск" сообщило о невозможности принятия условий арендатора и вновь попросило вернуть направленный ранее проект договора.

В марте 2004 года арендатор направил истцу проект договора аренды сроком действия на 11 месяцев и с размером арендной платы, первоначально предложенным арендодателем, указав, что ранее заключенный договор прекратил свое действие.

Письмом от 07.04.2004 мэрия города Архангельска со ссылкой на отказ ООО "Березка" от подписания ранее направленного проекта договора сообщила, что считает повторное рассмотрение данного вопроса нецелесообразным.

Факт наличия изложенной переписки по вопросу заключения договора ни одна из сторон не оспаривает.

Суд первой инстанции, надлежащим образом оценив представленную сторонами переписку и их действия по заключению договора, пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать, что сторонами было достигнуто соглашение о заключении договора и такой договор подписан 01.05.2004.

Доказательств, на основании которых могли бы быть установлены обстоятельства заключения договора от 01.05.2004, ответчик не представил. На невозможность выяснения этих обстоятельств указал суд первой инстанции. Имеющиеся в деле документы не свидетельствуют о том, что МО "Город Архангельск" после отказа в апреле 2004 года от заключения договора вновь в мае того же года направило арендатору оферту либо акцептовало полученное от него предложение.

Напротив, ссылка в договоре, датированном 01.05.2004, на доверенность первого заместителя мэра Калинина А.А. от 05.02.2003 N 002-38/43, срок действия которой к 01.05.2004 истек, а действовала доверенность от 19.01.2004 N 002-38/24, косвенно подтверждает, что указанный договор не мог быть составлен в мае 2004 года. Отсутствие на договоре печати мэрии, скрепляющей подпись арендодателя, с учетом сложившейся практики оформления договоров с участием МО "Город Архангельск" также указывает на то, что воля арендодателя на заключение договора не была выражена в надлежащей форме.

Суд апелляционной инстанции, посчитав договор от 01.05.2004 заключенным, исходил только из наличия подписанного обеими сторонами текста договора, не оценив предшествовавшие появлению данного договора действия сторон в соответствии со статьями 432, 435, 438, 440, 443 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что договорные отношения по поводу аренды спорных помещений между сторонами не прерывались, поскольку содержание пункта 7.1 договора от 01.05.2004 свидетельствует о воле сторон на прекращение действия договора от 01.09.2002 с даты заключения договора от 01.05.2004. Между тем данный вывод сделан без учета других имеющихся в деле документов (писем ООО "Березка" от 11.11.2003, от 11.03.2004), где сам ответчик констатирует прекращение действия договора от 01.09.2002 после получения письма арендодателя об отказе от него.

Не влияет на оценку договорных отношений сторон и внесение ответчиком платежей за пользование имуществом, поскольку он продолжал занимать помещения.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит выводы суда апелляционной инстанции ошибочными, а оценку фактических взаимоотношений сторон, которую дал суд первой инстанции, - соответствующей имеющимся в деле доказательствам и основанной на нормах материального права.

Суд первой инстанции, установив, что договор аренды от 01.09.2002 прекращен в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно в соответствии со статьей 622 того же Кодекса удовлетворил требование о выселении ООО "Березка" из занимаемых помещений.

Что касается требования о взыскании неустойки за просрочку возврата имущества, то в этой части с учетом размера предусмотренной договором неустойки (1% за каждый день просрочки) и несоразмерности начисленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства решение суда первой инстанции соответствует статьям 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что постановление апелляционной инстанции, выводы которой не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и положениям гражданского законодательства, подлежит отмене, а решение суда первой инстанции, правильно применившего нормы материального права к установленным им обстоятельствам, должно быть оставлено в силе.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы в части отмены постановления апелляционной инстанции с ООО "Березка" следует взыскать в доход федерального бюджета 722 руб. 91 коп. государственной пошлины по кассационной жалобе, поскольку МО "Город Архангельск" от ее уплаты освобождено.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области от 27.08.2004 по делу N А05-1116/04-30 отменить.

Решение того же суда от 27.05.2004 оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть магазинов "Березка" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в размере 722 руб. 91 коп.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин