Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2004 г. N А56-31531/02 Иск КУГИ к Предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилого помещения и пеней за просрочку внесения платежей, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения частично удовлетворен, поскольку договором предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя при возникновении задолженности по арендной плате, предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 декабря 2004 г. N А56-31531/02

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Калининой Н.А. (доверенность от 15.09.2004), предпринимателя Гавриловой Аллы Юрьевны,

рассмотрев 01.12.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 19.02.2004 (судья Виноградова Л.В.) и постановление от 30.08.2004 (судьи Горшелев В.В., Мельникова Н.А., Кожемякина Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-31531/02,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к предпринимателю Чуйковой Алле Юрьевне (в настоящее время Гаврилова) о взыскании 68 271 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2002 по 30.09.2002 в соответствии с договором аренды от 25.12.2001 N 03-А131531 нежилого помещения и 14 492 руб. 23 коп. пеней за просрочку внесения платежей, о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Басков пер., д. 10, лит. А, пом. 33-Н.

Решением от 06.11.2002 (судья Виноградова Л.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2003 (судьи Хайруллина Х.Х., Бойко А.Е., Несмиян С.И.) решение от 06.11.2002 частично изменено, с ответчика взыскано 49 223 руб. 64 коп. задолженности и 5 000 руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.08.2003 (судьи Грачева И.Л., Сапоткина Т.И., Сергеева И.В.) решение от 06.11.2002 и постановление от 23.05.2003 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении дела истец увеличил размер заявленных требований и попросил суд взыскать 189 755 руб. 64 коп. основной задолженности за период с 01.01.2002 по 31.12.2003 и 14 492 руб. 23 коп. пеней за период с 11.01.2002 по 30.09.2002.

Определением от 22.01.2004 принято встречное исковое требование Чуйковой А.Ю. о зачете расходов по капитальному ремонту спорного помещения в сумме 74 000 руб. в счет арендной платы по договору аренды этого помещения.

Решением от 19.02.2004 встречный иск удовлетворен полностью, основной иск удовлетворен частично с применением зачета: с ответчика в пользу КУГИ взыскано 115 755 руб. 64 коп. задолженности по арендной плате, договор аренды расторгнут, в остальной части иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.08.2004 решение от 19.02.2004 изменено и изложено в следующей редакции: встречный иск предпринимателя Чуйковой А.Ю. удовлетворить частично, зачесть 27 104 руб. 80 коп. в счет исковых требований КУГИ; взыскать с ответчика в пользу КУГИ 46 895 руб. 20 коп. основной задолженности и 3000 руб. пеней; в остальной части иска отказать.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, просит решение от 19.02.2004 и постановление от 30.08.2004 отменить, исковые требования КУГИ удовлетворить в полном объеме, в удовлетворении встречного иска Чуйковой А.Ю. отказать. По мнению подателя жалобы, суд пришел к неправильному выводу о наличии оснований для проведения зачета расходов по капитальному ремонту в сумме 27 104 руб. 80 коп. в счет арендной платы по договору аренды от 25.12.2001; действий, направленных на изменение обязательства по внесению арендной платы и предусмотренных договором аренды, сторонами не осуществлено; дополнительное соглашение к договору о зачете затрат на проведенный капитальный ремонт стороны не заключали; суд необоснованно отказал в расторжении договора аренды и выселении ответчика, поскольку период задолженности составляет более трех месяцев.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Предприниматель просила кассационную инстанцию оставить в силе решение от 19.02.2004, ссылаясь на то, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил ее встречный иск в полном объеме, а также на то, что она не возражала против расторжения договора аренды и после принятия решения 25.02.2004 освободила в добровольном порядке арендованное помещение.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, при заключении договора от 25.12.2001 N 03-А131531 КУГИ (арендодатель) предоставил предпринимателю Чуйковой А.Ю. (арендатор) во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 51,9 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Басков пер., д. 10, лит. А, пом. 33-Н, сроком на пять лет.

Согласно акту приемки-передачи от 25.12.2001 при заключении названного договора аренды нежилое помещение находилось в неудовлетворительном состоянии, было затоплено канализацией, полы и перегородки сгнили и требовали полной замены.

Помещение в целом требовало проведения ремонта.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Согласно пунктам 2.2.4, 7.1 договора обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора за счет его средств, с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем. Проведение капитального ремонта помещения осуществляется только с разрешения арендодателя. Его стоимость может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Городская комиссия по распоряжению объектами недвижимости разрешила Чуйковой А.Ю. проведение ремонта с последующим зачетом затраченных средств в счет арендной платы (л.д. 42).

Согласно проведенной Комитетом по содержанию жилищного фонда Санкт-Петербурга проверке представленной Чуйковой А.Ю. сметной документации стоимость капитального ремонта, произведенного ею за счет собственных средств, составила 72 551 руб. Названный Комитет рекомендовал зачесть в счет арендной платы по спорному договору 37 514 руб. (л.д. 99).

Поскольку согласно справке Комитета финансов Санкт-Петербурга от 26.03.2004 N 04-12/3936-1 сумма, подлежащая зачету Чуйковой А.Ю., определена данным Комитетом в размере 27 104 руб. 80 коп. (л.д. 146), суд апелляционной инстанции принял правомерное решение о частичном удовлетворении встречного иска ответчика и о зачете в счет арендной платы указанной суммы.

Материалами дела подтверждается, что за период с 01.01.2002 по 31.12.2003 у Чуйковой А.Ю. образовалась задолженность по арендной плате в размере 189 755 руб. 64 коп. Ответчик платежным поручением от 21.07.2004 N 104 уплатил 115 755 руб. 64 коп. долга. При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, с учетом частичного погашения долга и с применением зачета произведенных Чуйковой А.Ю. затрат по капитальному ремонту, взыскал с ответчика 46 895 руб. 20 коп. основного долга и 3000 руб. пеней, обоснованно уменьшив размер пеней в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды по требованию арендодателя при возникновении задолженности по арендной плате, предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему, в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Поскольку материалами дела подтвержден факт невнесения ответчиком более трех месяцев арендной платы, суд первой инстанции правомерно, в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и на основании пункта 5.3.2 договора аренды, принял решение о его расторжении. К тому же предприниматель не возражал против прекращения арендных отношений.

Кассационная инстанция считает, что суд правомерно отказал КУГИ в удовлетворении требования о выселении Чуйковой А.Ю. в связи с тем, что она не отказывалась в добровольном порядке освободить арендованное помещение. На основании решения от 19.02.2004 предприниматель 25.02.2004 освободила занимаемое помещение, что подтверждено справкой балансодержателя - Санкт-Петербургского государственного учреждения "Жилищное агентство Центрального административного района".

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что постановление апелляционной инстанции от 30.08.2004 следует отменить и в части отказа в расторжении договора аренды и в части отказа в выселении, поскольку отказ в выселении мотивирован отказом в расторжении договора; оставить в силе в этой части решение суда от 19.02.2004.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.08.2004 по делу N А56-31531/02 отменить в части отказа в расторжении договора аренды и выселении. В этой части оставить в силе решение суда от 19.02.2004.

В остальной части постановление апелляционной инстанции оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева