Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 декабря 2004 г. N А26-722/04-16 Иск Предпринимателя об обязании Администрации заключить с истцом договор аренды нежилых помещений посредством перевода на него прав и обязанностей по вновь заключенным с другими арендаторами договоров аренды этих же помещений не удовлетворен, так как истец не являлся добросовестным арендатором по ранее действовавшему между сторонами договору аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 6 декабря 2004 г. N А26-722/04-16

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 01.12.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу местной администрации муниципального образования "Медвежьегорский район" Республики Карелия на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Республики Карелия от 09.09.2004 по делу N А26-722/04-16 (судьи Кудрявцева Н.И., Тойвонен И.Ю., Шатина Г.Г.),

установил:

Предприниматель Рязанов Александр Сергеевич (свидетельство о государственной регистрации от 08.12.99 N 1004501681) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия к местной администрации муниципального образования "Медвежьегорский район" Республики Карелия (далее - Администрация) с иском (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) об обязании заключить с истцом договор аренды нежилых помещений общей площадью 238,4 кв.м, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Медвежьегорск, ул. К. Либкнехта, д. 16, посредством перевода на него прав и обязанностей по вновь заключенным с другими арендаторами договоров аренды этих же помещений.

Решением от 14.05.2004 (судья Шалапаева И.В.) в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.09.2004 решение от 14.05.2004 отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Администрацию перевести на Рязанова А.С. права и обязанности арендатора по договорам аренды от 22.01.2004 N 10/04, от 16.01.2004 N 2/04, 3/04, 4/04, 5/04, 6/04 и от 24.02.2004 N 52/04, заключенным от имени муниципального образования "Медвежьегорский район" в лице Комитета по управлению муниципальной собственностью (далее - Комитет) с предпринимателями Ермолиной С.А., Пономаревой О.В., Агаповым И.Р., Хорошкевич Г.В., Романовой Е.В., Семеновой Ю.Г., Анисимовой Л.А.

В кассационной жалобе Администрация просит постановление апелляционной инстанции от 09.09.2004 отменить, решение от 14.05.2004 оставить в силе, считая неправомерными выводы суда апелляционной инстанции об отсутствии существенных нарушений условий спорного договора аренды.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Согласно материалам дела Администрация (арендодатель) и предприниматель Рязанов А.С. (арендатор) заключили договор от 28.11.2002 N 471 аренды нежилых помещений общей площадью 238,4 кв.м, расположенных на первом этаже здания магазина по указанному выше адресу, для использования "под промышленные товары".

Срок действия договора установлен с 01.12.2002 по 31.10.2003.

Согласно материалам дела Рязанов Е.В. всю арендованную площадь сдал по частям в субаренду предпринимателям Семеновой Ю.Г., Романовой Е.В., Пономаревой О.В., Анисимовой Л.А., Хорошкевич Г.В., Агапову И.Р., Ермолиной С.А.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено преимущественное право арендодателя на возобновление договора при прочих равных условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Считая себя добросовестным арендатором, Рязанов А.С. 23.09.2003 обратился к Администрации с просьбой продлить срок действия договора на пять лет.

Руководствуясь протоколом комиссии от 19.09.2003 N 2 по использованию муниципального имущества, распоряжением от 26.09.2003 N 620-р, подписанным главой местного самоуправления, Администрация отказала в продлении договора аренды от 28.11.2002 на новый срок, а также уведомила арендатора о необходимости освободить занимаемые помещения в срок до 31.10.2003 и сдать по акту балансодержателю.

По истечении срока действия договора от 28.11.2002 N 471 Администрация предоставила по договорам от 22.01.2004 N 10/04, от 16.01.2004 N 2/04, 3/04, 4/04, 5/04, 6/04 и от 24.02.2004 N 52/04 части названных помещений в аренду тем предпринимателям, которые фактически занимали их по договорам субаренды с Рязановым А.С.

В связи с этим Рязанов А.С., ссылаясь на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу абзацев 1 и 3 пункта 1 названной нормы права, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Сам факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.

Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что Рязанов А.С. добросовестным арендатором не являлся.

Как следует из материалов дела, в обоснование своих возражений на заявленные истцом требования Администрация сослалась на нарушение арендатором условий договора от 28.11.2002 N 471, в том числе пунктов 2.2.1, 2.2.11.

Пунктом 2.2.1 договора установлена обязанность арендатора своевременно перечислять арендную плату. В соответствии с пунктом 3.2 договора внесение арендных платежей должно производиться до пятого числа первого месяца квартала.

При исследовании материалов дела суд первой и апелляционной инстанций установил, что арендатор внес арендную плату за октябрь 2003 года только 17.12.2003 по платежному поручению N 302 (т. 1, л.д. 97), то есть с нарушением срока.

Поэтому Администрация правильно отказала Рязанову А.С. в заключении договора аренды на новый срок в связи с нарушением им обязательств по внесению арендных платежей. Довод суда апелляционной инстанции о наличии уважительных причин в просрочке оплаты, вызванной отказом субарендаторов от внесения платы за субаренду, нельзя признать правомерным.

В силу пункта 2.2.11 договора арендатору запрещено сдавать арендуемые объекты в субаренду как в целом, так и частично без письменного согласия арендодателя.

Рязанов А.С. утверждает, что данное согласие было получено на основании письма Администрации от 21.12.2001 N 7.7/2.1-12, подписанного главой местного самоуправления Медвежьегорского района.

Данным письмом Администрация не возражала против передачи в субаренду части арендуемой Рязановым А.С. площади в размере 208 кв.м частным предпринимателям с 01.01.2002.

Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что согласие Администрации на сдачу части помещений в субаренду было дано и действовало только в рамках предыдущего договора аренды от 25.12.2001 N 295.

После подписания 28.11.2002 нового договора N 471 арендодатель не давал согласия на сдачу арендуемой площади в субаренду. Кроме того, в письме от 21.12.2001 содержалось указание о необходимости обязательного согласования с Администрацией самих договоров субаренды, заключенных Рязановым А.С. с третьими лицами. Доказательства согласования договоров субаренды в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает правильным вывод суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении Рязановым А.С. обязанностей по договору аренды от 28.11.2002, а следовательно, отсутствии оснований для перевода на него прав и обязанностей по вновь заключенным с другими арендаторами договоров аренды спорных помещений.

Кроме того, апелляционная инстанция, удовлетворив требование Рязанова А.С. о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договорам, заключенным Комитетом с другими предпринимателями, приняла решение о правах и обязанностях этих предпринимателей, не привлеченных к участию в деле. Решением об отказе в иске права названных лиц не нарушены.

Ввиду изложенного постановление апелляционной инстанции от 09.09.2004 подлежит отмене, а решение от 14.05.2004 - оставлению в силе.

Так как при подаче кассационной жалобы Администрация не платила госпошлину, в связи с принятием настоящего постановления с Рязанова А.С. надлежит взыскать в доход федерального бюджета 1000 руб.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Арбитражного суда Республики Карелия от 09.09.2004 по делу N А26-722/04-16 отменить.

Оставить в силе решение от 14.05.2004.

Взыскать с предпринимателя Рязанова Александра Сергеевича в доход федерального бюджета 1000 руб. госпошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.Л.Грачева Т.И.Сапоткина

И.В.Сергеева