Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 ноября 2004 г. N А21-4518/03-С2 Дело по иску ООО к Техникуму о признании договора аренды жилых помещений, заключенного между правопредшественниками сторон, действительным и действующим направлено на новое рассмотрение, так как, в частности, суд не исследовал вопрос о правовом статусе спорных помещений и о наличии у правопредшественника ответчика права на сдачу их в аренду в период подписания спорного договора. Учредительные документы указанного лица в материалах дела отсутствуют

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 29 ноября 2004 г. N А21-4518/03-С2

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Вальде" Пасько С.А. (доверенность от 20.11.2004), директора Гончарова Ю.Д. (протокол общего собрания учредителей от 03.02.2003 N 8),

рассмотрев 24.11.2004 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вальде" на решение от 15.03.2004 (судья Лобанова Е.А.).и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2004 (судьи Конева В.В., Шиткин В.М., Шпенкова С.В.) Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-4518/03-С2,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Вальде" (далее - ООО "Вальде") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования "Советский кинотехникум Калининградской области" Министерства культуры Российской Федерации (далее - Кинотехникум) с иском (с учетом его уточнения) о признании договора аренды от 03.10.91 (без номера), заключенного между правопредшественником истца - малым предприятием "Вальде" (далее - МП "Вальде") и правопредшественником ответчика - государственным образовательным учреждением "Советский кинотехникум" (далее - Советский кинотехникум), действительным и действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее - Комитет), полномочия которого по управлению и распоряжению государственной собственностью Калининградской области в настоящее время переданы Территориальному управлению Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Калининградской области.

Решением от 15.03.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.08.2004, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Вальде" просит принятые судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. По мнению подателя жалобы, вывод суда о незаключенности спорного договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам; стороны достигли соглашения по всем существенным условиям этого договора; суд неверно истолковал положения статьи 160 Гражданского кодекса РСФСР и не применил подлежащую применению статью 161 названного Кодекса; отклонение судом апелляционной инстанции ходатайств истца и третьего лица об отложении судебного разбирательства и рассмотрение дела только с участием представителя ответчика лишило истца возможности представить суду дополнительные доказательства по делу.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители истца подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.10.91 Советский кинотехникум (арендодатель) и МП "Вальде" (арендатор) подписали договор (без номера), в соответствии с которым арендодатель обязался передать в "арендную эксплуатацию встроенные жилые помещения в здании Советского кинотехникума по ул. Искры, 16а, жилой площадью 164,8 кв.м и вспомогательной - 233,5 кв.м" для использования под жилье и склады сроком на 10 лет со дня сдачи соответствующих помещений в аренду согласно актам.

Письмами от 15.01.2002 N 7 и от 31.01.2002 N 33 Кинотехникум уведомил ООО "Вальде" об окончании срока действия названного договора и попросил арендатора освободить незаконно занимаемые помещения.

ООО "Вальде" в свою очередь обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование заявленных требований истец сослался на следующее: по спорному договору датой сдачи имущества в аренду является дата его передачи арендатору по соответствующему акту, поэтому исчисление срока действия договора начинается именно с этой даты; на момент предъявления настоящего иска срок действия спорного договора не истек, следовательно, договор является действительным и действующим.

Суд первой и апелляционной инстанций отказал ООО "Вальде" в иске, руководствуясь статьей 160 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года и пунктом 2 статьи 7 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (далее - Основы законодательства об аренде), утвержденных Верховным Советом СССР 23.11.89 N 810-1. Согласно указанным нормам права в договоре аренды в обязательном порядке должны быть предусмотрены: состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, размер арендной платы, сроки аренды, распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества, обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором. Суд признал спорный договор незаключенным, посчитав, что в нем неточно определен ряд существенных условий. По мнению суда, в договоре отсутствует точное определение местонахождения имущества и его состава, а арендная плата определена недостаточно четко.

Кассационная инстанция не может согласиться с такими выводами суда в связи со следующим.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств свидетельствует о том, что на протяжении всего периода складывающихся между сторонами настоящего спора отношений, начиная с момента подписания ими договора аренды от 03.10.91, осуществления арендатором ремонта переданных по этому договору помещений и до обращения истца в суд с настоящим иском, вопрос о составе и месте нахождения помещений, описанных в спорном договоре, не возникал.

Факт заключенности данного договора Кинотехникум не оспаривал.

Из актов выполненных работ (т. 1, л.д. 16-20) четко просматривается, что жилые помещения, ремонтируемые истцом в рамках договора аренды от 03.10.91, расположены в левом жилом крыле здания дома 16 по улице Искры в городе Советске. В названных актах также перечислены номера ремонтируемых квартир. Поэтому вывод суда о неопределенности места нахождения арендованного имущества в связи с тем, что в договоре здание Советского кинотехникума указано под номером 16а, вместо номера 16, нельзя признать обоснованным. Кроме того, как видно из технического паспорта на названное здание, на момент заключения договора оно значилось под номером 16а (т. 2, л.д. 12-15). Согласно справке муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 13.10.2000 указание в техническом паспорте номера 16а являлось ошибочным; здание Кинотехникума, включая жилые помещения, имеет номер 16 (т. 2, л.д. 76).

Не подтверждается материалами дела и вывод суда о несогласованности условия об арендной плате. В пункте 1.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор выплачивает арендные платежи путем выполнения и за свои и своих партнеров по совместной деятельности средства ремонт арендованных помещений. Кроме того, разделом 3 договора "Платежи и расчеты по договору" предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю за фактически переданные в эксплуатацию части помещения минимальный размер оплаты труда (МРОТ) за 1 кв.м в год; засчитываемая в арендную плату стоимость материалов и ремонта определяется, исходя из их рыночных цен и установленных расценок на дату получения арендатором счетов-фактур на оплату аренды.

Из материалов дела видно, что после выполнения ремонта квартир N 1, 2, 3 в жилой части левого крыла здания Советского кинотехникума они были сданы в эксплуатацию по соответствующим актам в феврале 1993 года (квартира N 2) и в январе 1999 года (квартиры N 1, 3). Кроме того, согласованность условий о предмете и размере арендной платы также подтверждается выставляемыми ответчиком счетами на оплату занимаемых помещений и договором от 05.10.91 об оказании услуг по обеспечению арендуемого встроенного жилого левого крыла.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает неправомерным отказ в удовлетворении заявленного ООО "Вальде" требования на том основании, что договор аренды от 03.10.91 является незаключенным.

При вынесении обжалуемых судебных актов суд обеих инстанций не исследовал обстоятельства дела, имеющие существенное значение для решения вопроса о том, является ли спорный договор действительным и действующим в настоящее время.

В соответствии со статьей 4 Основ законодательства об аренде право сдачи в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим лицам и гражданам. Арендодателями могут быть также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду. Государственные предприятия, организации вправе сдавать в аренду имущественные комплексы, отдельные здания, сооружения, оборудование и другие материальные ценности, находящиеся в их полном хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Пунктом 75 раздела 7 Положения о среднем профессионально-техническом училище, утвержденного постановлением Совета министров СССР от 22.02.85 N 177, установлено, что здания, сооружения, оборудование, инвентарь и другое имущество среднего профессионально-технического училища используются по прямому назначению.

Из материалов дела усматривается, что имущество Советского кинотехникума было внесено в реестр федерального имущества и закреплено за названным учреждением на праве оперативного управления в 1999 году, о чем выдано свидетельство от 04.11.99 серии 024059 (т. 2, л.д. 10).

Суд не исследовал вопрос о правовом статусе спорных помещений и о наличии у Советского кинотехникума права на сдачу их в аренду в период подписания спорного договора. Учредительные документы Советского кинотехникума в материалах дела отсутствуют.

Суд не проверил доводы истца о том, что спорный договор является действующим, поскольку согласно пункту 1.3 срок его действия (10 лет) установлен со дня сдачи соответствующих объектов в арендную эксплуатацию, а акт о сдаче квартир 1 и 3 после их ремонта арендатором с согласия арендодателя подписаны сторонами в январе 1999 года.

Кассационная инстанция также считает необходимым указать на следующее.

ООО "Вальде" заявило требование о признании договора от 03.10.91 действительным и действующим, в то время как в материалах дела имеется договор аренды от 01.10.91, заключенный сроком на 10 лет между Советским кинотехникумом (арендодатель) и предприятием "Текс" (арендатор) (т. 2, л.д. 11).

Как пояснили представители истца в судебном заседании кассационной инстанции, по договору от 01.10.91 предприятию "Текс" были переданы в аренду помещения левого крыла здания, входящие в состав помещений, выступающих предметом аренды по договору от 03.10.91.

В материалах дела имеется решение Советского городского суда Калининградской области от 08.01.2004 по делу N 33-560/2004, оставленное без изменения кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 03.03.2004, по иску Советского кинотехникума о выселении граждан Гончарова Ю.Д., Гончаровой Т.П., Гончарова Д.Ю. из занимаемых ими квартир N 2 и 3, расположенных в здании Советского кинотехникума в доме 16 по улице Искры в городе Советске. В основу заявленных требований положен факт истечения срока действия договора аренды от 01.10.91 заключенного с предприятием "Текс" (т. 2, л.д. 16-18, 70,71),

Между тем суд первой и апелляционной инстанций указанные обстоятельства не принял во внимание и не установил, в рамках какого договора (от 01.10.91 или 03.10.91) складывались обязательства по аренде жилых помещений левого крыла здания дома 16.

Изложенные выше обстоятельства не позволяют суду кассационной инстанции признать обжалуемые судебные акты об отказе ООО "Вальде" в иске законными и обоснованными, поэтому решение от 15.03.2004 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2004 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку указанным выше обстоятельствам, проверить доводы истца, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 15.03.2004 и постановление апелляционной инстанции от 31.08.2004 Арбитражного суда Калининградской области по делу N А21-4518/03-С2 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева