Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 января 2005 г. N А56-12756/04 Иск ООО к Фонду об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения в редакции прилагаемого проекта договора не удовлетворен, так как судом сделан правомерный вывод о несоответствии условий проекта договора купли-продажи правоотношениям сторон по аренде, поскольку эти условия предусматривают отчуждение в собственность истца не только арендуемых площадей, но и входящих в состав помещения площадей, не являющихся предметом договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20 января 2005 г. N А56-12756/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от ООО "Парадиз" Сергеева Д.Г. (доверенность от 07.09.2004), от ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Желудковой О.Н. (доверенность от 11.01.2005), от КУГИ Крутицкого Н.А. (доверенность от 29.12.2004),

рассмотрев 13.01.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парадиз" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-12756/04 (судьи Копылова Л.С., Горшелев В.В., Кожемякина Е.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Парадиз" (далее - ООО "Парадиз") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга") об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения 6-Н общей площадью 405,2 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Шевченко, дом 27, литера А, кадастровый номер 78:2108:0:38:19, в редакции прилагаемого проекта договора по цене 59 972,8416 у.е.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

До принятия судом решения по делу истец уточнил требование в части цены и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи в редакции прилагаемого проекта договора с протоколом разногласий, согласованным сторонами 26.05.2004, по цене 59 972,978 у.е, исходя из величины условной единицы 31,5 руб.

Решением суда от 13.07.2004 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 11.10.2004 решение суда отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "Парадиз" просит отменить постановление апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ, указывая на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения.

В судебном заседании представитель ООО "Парадиз" поддержал доводы кассационной жалобы, а представители КУГИ и ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" против удовлетворения жалобы возражали.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, ООО "Парадиз" в соответствии с договором выкупа имущества от 19.07.95 N 5805 является собственником имущества чебуречной от столовой N 5/58 Василеостровского ООП, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Шевченко, дом 27.

На основании указанного договора между ООО "Парадиз" (Арендатор) и КУГИ (Арендодатель) заключен договор аренды от 03.04.96 N 01/А3197 нежилого помещения 6-Н, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, В.О., улица Шевченко, дом 27, литера А. Площадь сдаваемого в аренду помещения составляла 394,8 кв.м, что являлось частью помещения 6-Н.

Дополнительным соглашением от 13.05.2002 N 1 внесены изменения в, договор аренды от 03.04.96 N 01-А003197, а именно: "1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), именуемое далее Объектом, расположенное по адресу: 199406, Санкт-Петербург, улица Шевченко, дом 27, литера А, кадастровый номер 78:2108:0:38:19, в помещении 6-Н площадью 403,3 кв.м, 1 этаж, часть помещения 1-24 площадью 379,4 кв.м, подвал, часть помещения 25, 26 площадью 15,4 кв.м, на основании договора выкупа имущества от 19.07.95 N 5805 для использования под нежилые цели. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 394,8 кв.м".

Согласно дополнительному соглашению от 21.04.2003 N 2 в названный договор сторонами внесены следующие изменения: "1.1. Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - нежилое помещение (здание, сооружение), именуемое далее Объектом, расположенное по адресу: 199406, Санкт-Петербург, улица Шевченко, дом 27, литера А, в помещении 6-Н площадью 405,2 кв.м, 1 этаж, подвал, кадастровый номер 78:2108:0:38:19, часть помещения 6-Н (чп 18-21) площадью 37,4 кв.м, подвал, часть помещения 6-Н (чп 1-17) площадью 367,8 кв.м, 1 этаж, на основании договора выкупа имущества от 19.07.95 N 5805 для использования под нежилые цели. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений составляет 405,2 кв.м".

ООО "Парадиз" в соответствии с пунктом 2.6 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации 25.04.2002 подало в КУГИ заявление о выкупе арендуемого помещения, которое зарегистрировано под входящим номером 1948-18.

К указанному заявлению ООО "Парадиз" приложен проект договора купли-продажи арендуемого помещения.

Поскольку положительного решения о приватизации объекта КУГИ принято не было и документы в ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" для заключения сделки купли-продажи не передавались, истец направил ответчику предложение заключить договор купли-продажи арендуемого помещения.

ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" письмом от 26.02.2004 N 01-02/Ф-550 ответило отказом на данное предложение.

Считая, что заключение договора купли-продажи нежилого помещения с истцом является для ответчика обязательным в силу пунктов 4.5 и 4.9 Основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (далее - Основные положения), утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535, ООО "Парадиз" на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, сделав вывод о том, что истец направил КУГИ проект договора купли-продажи, соответствующий требованиям статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к оферте, до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и что спорное помещение индивидуализировано присвоением кадастрового номера, удовлетворил исковые требования ООО "Парадиз".

Кассационная инстанция считает данный вывод суда первой инстанции ошибочным.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Статьей 16 Федерального закона от 21.07.97 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", действовавшего на момент направления истцом оферты для заключения сделки приватизации объекта недвижимости, были установлены способы приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе и выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

Согласно пункту 4.5 Основных положений, право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений, в жилых домах предоставляется физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего.

Судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о несоответствии условий проекта договора купли-продажи от 25.04.2002 правоотношениям сторон по аренде, поскольку эти условия предусматривают отчуждение в собственность истца не только арендуемых площадей, но и входящих в состав помещения 6-Н площадей, не являющихся предметом договора аренды от 03.04.96 N 01/А3197.

Как усматривается из материалов дела, в проекте договора купли-продажи от 25.04.2002 указана площадь выкупаемого помещения в размере 405,2 кв.м. Вместе с тем согласно договору аренды от 03.04.96 N 01-А003197 площадь сдаваемого в аренду помещения составляла 394,8 кв.м, а условие о предмете аренды, совпадающее со включенным в проект договора купли-продажи, внесено 21.04.2003 дополнительным соглашением N 2.

Поскольку действовавшее до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" законодательство о приватизации не предоставляло участникам гражданского оборота права выкупа имущества, не являющегося предметом договора аренды, ООО "Парадиз" на 25.04.2002 арендовало лишь часть помещения 6-Н и, следовательно, не обладало правом на выкуп спорного помещения.

С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.10.2004 по делу N А56-12756/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парадиз" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий