Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 октября 2002 г. N А56-37013/01 Иск ЗАО к РФФИ, Фонду имущества и КУГИ о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях проекта договора, представленного истцом, удовлетворен. Продавцом указан КУГИ, так как КУГИ принял решение о приватизации объекта недвижимости, находящегося в настоящее время в собственности истца, поэтому именно он и вправе принять решение о приватизации земельного участка

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 31 октября 2002 г. N А56-37013/01

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Изотовой С.В., судей Власовой М.Г. и Коняевой Е.В., при участии от ЗАО "Транссервис" Фололеевой Т.Ю. (доверенность от 01.09.2002), от РФФИ Бобровой В.А. (доверенность от 21.01.2002),

рассмотрев 29.10.2002 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Российского фонда федерального имущества, закрытого акционерного общества "Транссервис" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 17.06.2002 (судья Трегубова А.И.) и постановление апелляционной инстанции от 14.08.2002 (судьи Старовойтова О.Р., Гайсановская Е.В., Кадулин А.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-37013/01,

установил:

Закрытое акционерное общество "Транссервис" (далее - ЗАО "Транссервис") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Северо-Западному межрегиональному отделению Российского фонда федерального имущества (далее - СЗМО РФФИ), Санкт-Петербургскому государственному учреждению по организации и осуществлению продажи государственного имущества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о понуждении заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 1082 кв.м, кадастровый номер 78:7456:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Балканская, д. 13, на условиях проекта договора, представленного истцом.

До принятия решения СЗМО РФФИ заявило ходатайство о замене ненадлежащего ответчика, не являющегося юридическим лицом, на надлежащего - Российский фонд федерального имущества в лице Северо-Западного межрегионального отделения (далее - РФФИ). Судом данное ходатайство удовлетворено.

В соответствии со статьей 40 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд произвел замену ответчика - Санкт-Петербургского государственного учреждения по организации и осуществлению продажи государственного имущества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" на государственное учреждение по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).

Решением от 14.02.2002 (судья Васильева Л.В.) в иске к КУГИ и Фонду отказано, в отношении РФФИ иск оставлен без рассмотрения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.05.2002 решение от 14.02.2002 отменено и дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Решением от 17.06.2002 между ЗАО "Транссервис" и КУГИ заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1082 кв.м, кадастровый номер 78:7456:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Балканская, д. 13, по цене 411722 рубля 64 копейки.

Постановлением апелляционной инстанции от 14.08.2002 решение от 17.06.2002 изменено, принято решение о заключении договора купли-продажи указанного земельного участка на условиях проекта договора, за исключением пункта 2.1 проекта, между ЗАО "Транссервис" и Фондом. Цена выкупа установлена равной 411722 рублям 64 копейкам. Иск к РФФИ оставлен без рассмотрения. В иске к КУГИ отказано. В остальной части решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе РФФИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, принять по делу новое решение. При этом податель жалобы ссылается на следующее:

- в силу пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.96 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции" вывод суда кассационной инстанции не может иметь преюдициального значения, так как постановлением кассационной инстанции не разрешен спор по существу, в связи с чем суду первой и апелляционной инстанций надлежало решить вопрос о надлежащем продавце;

- вывод суда о том, что надлежащим продавцом земельных участков в Санкт-Петербурге является Фонд, не соответствует пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункту 4.4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 (далее - Основные положения), так как на спорном земельном участке расположено недвижимое имущество, находившееся до приватизации в собственности Российской Федерации в составе имущества государственного предприятия "Комбинат автообслуживания", приватизацию которого осуществлял РФФИ.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "пунктом 7 постановления ... от 07.08.2002 N 576" следует читать "пунктом 7 Правил распоряжения государственными участками, утвержденных постановлением ... от 07.08.2002 N 576"

В связи с этим РФФИ полагает, что именно он является надлежащим продавцом спорного земельного участка, что подтверждается, по его мнению, также пунктом 7 постановления Правительства Российской Федерации от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", распоряжением КУГИ от 18.12.95 N 695-р.

В кассационной жалобе ЗАО "Транссервис" также просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, принять по делу новое решение, указывая, что суд неправильно определил продавца земельного участка, поскольку в соответствии с пунктами 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 28 Закона Санкт-Петербурга "О структуре Администрации Санкт-Петербурга" надлежащим продавцом является КУГИ. Кроме того, податель жалобы считает, что цена выкупа определена судом с нарушением пункта 2 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 7 Указа Президента Российской Федерации от 16.05.97 N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами", подпункта "б" пункта 1 статьи 21 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации", пункта 1 статьи 17 Налогового кодекса Российской Федерации, Закону Санкт-Петербурга "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге".

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, принять новое решение. По мнению КУГИ, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой и апелляционной инстанций нарушены пункт 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4.4 Основных положений, пункт 1.3 Положения о порядке взаимодействия органов городской администрации при продаже земельных участков в Санкт-Петербурге, утвержденного распоряжением КУГИ от 18.12.95 N 695-р. В части определения цены выкупа КУГИ считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Отзывы на кассационные жалобы не представлены.

В судебном заседании представитель РФФИ поддержал доводы своей кассационной жалобы, а также кассационной жалобы КУГИ, в удовлетворении кассационной жалобы ЗАО "Транссервис" просил отказать. Представитель ЗАО "Транссервис" поддержал доводы своей кассационной жалобы, кассационные жалобы КУГИ и РФФИ посчитал не подлежащими удовлетворению.

КУГИ и Фонд о времени и месте слушания дела извещены, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Транссервис" является собственником объекта недвижимости - автозаправочной станции N 35, кадастровый N 78:7456:1:1, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Фрунзенский район, ул. Малая Балканская, д. 13, лит. А. Основанием возникновения права собственности на указанный объект является договор купли-продажи недвижимого имущества от 08.06.98. Право собственности истца на данный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество от 22.06.98, выданным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ЗАО "Транссервис" обратилось в КУГИ с заявлением от 02.11.2001 о приобретении права собственности на спорный земельный участок (л.д. 12 - 14).

Поскольку в нарушение установленного пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации двухнедельного срока КУГИ не подготовил проект договора купли-продажи земельного участка и не направил его истцу, ЗАО "Транссервис" 15.11.2001 направило в адрес КУГИ и Фонда претензии и проект договора купли-продажи земельного участка (л.д. 46-49). В связи с неполучением акцепта ЗАО "Транссервис" на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно пункту 2 статьи 43 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" с даты вступления в силу указанного закона продажа государственного и муниципального имущества осуществляется в порядке, предусмотренном данным законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 названного закона собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Аналогичное право собственников зданий, строений, сооружений предусмотрено пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом сделан обоснованный вывод о наличии у истца права выкупа земельного участка. Кроме того, судом установлен факт уклонения КУГИ от заключения договора купли-продажи земельного участка. Вместе с тем при определении надлежащего продавца спорного имущества судом апелляционной инстанции неправильно применены нормы материального права.

Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" в отличие от ранее действовавших законов, регулировавших указанные отношения, не содержит положений о фондах имущества как продавцах государственного и муниципального имущества, за исключением указания в пункте 1 статьи 6 на то, что Правительство Российской Федерации может поручить выполнение функции по продаже приватизируемого федерального имущества от его имени специализированному государственному учреждению.

В то же время статьей 29, пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решение о продаже земельного участка принимает и подготовку проекта договора купли-продажи земельного участка осуществляет исполнительный орган государственной власти, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю распоряжение землями, находящимися в государственной собственности, осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих земельных участках объектов недвижимости.

Поскольку КУГИ принял решение о приватизации объекта недвижимости, находящегося в настоящее время в собственности истца, именно он и вправе принять решение о приватизации земельного участка.

Ни РФФИ, ни Фонд к органам, перечисленным в пункте 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, отнесены быть не могут в силу их правового статуса. Указанные лица, являясь специализированными государственными учреждениями, по специальному поручению уполномоченного государственного органа заключают от его имени договоры купли-продажи земельных участков на основании распоряжения указанного органа о приватизации земельного участка.

В силу изложенного истец обоснованно обратился с иском к КУГИ, не выполнившему свою обязанность по принятию решения и подготовке проекта договора в двухнедельный срок. В связи с этим суд первой инстанции правильно указал в качестве лица, обязанного заключить договор, КУГИ. В иске к Фонду и РФФИ необходимо отказать, поскольку они не являются надлежащими ответчиками по настоящему делу.

Что касается определения цены выкупа земельного участка, то согласно статье 2 Закона Российской Федерации "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" цена земли устанавливается субъектом Российской Федерации. Распоряжением Администрации Санкт-Петербурга от 20.11.2001 N 1191-ра цена за 1 кв.м установлена в ставках земельного налога по административным зонам Санкт-Петербурга и зонам градостроительной ценности территорий. Для зоны градостроительной ценности, в которой находится выкупаемый участок, названным распоряжением цена продажи земли установлена равной 30-кратной ставке земельного налога за 1 кв.м.

Ставки земельного налога в Санкт-Петербурге установлены Законом Санкт-Петербурга от 26.06.98 N 129-21 "О ставках земельного налога в Санкт-Петербурге". В соответствии с данным законом ставка земельного налога для зоны градостроительной ценности, в которой расположен выкупаемый земельный участок, составляет 5,285 рубля за 1 кв.м.

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения, в связи с чем доводы истца о необходимости определения цены исходя из 5-кратной ставки земельного налога не принимаются. Поскольку добровольно сторонами вопрос об определении цены выкупа решен не был, указанная цена должна рассчитываться на момент вынесения решения суда о заключении договора.

Суд апелляционной инстанции также пришел к обоснованному выводу о неправомерности применения бюджетных коэффициентов при определении цены земельного участка, однако ошибочно установил цену выкупа с учетом указанных коэффициентов.

Согласно пункту 1 статьи 17 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая ставка и порядок исчисления налога являются различными элементами налогообложения. Суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что с изменением коэффициента земельного налога налоговая ставка не изменилась, так как в соответствии с пунктом 2 статьи 21 Закона Российской Федерации "Об основах налоговой системы в Российской Федерации" установление ставки земельного налога входит в компетенцию органов государственной власти Санкт-Петербурга и изменение коэффициентов, применяемых в целях налогообложения, не может учитываться при расчете выкупной цены.

В связи с этим цена выкупа спорного земельного участка должна составлять 171551 рубль 10 копеек (5,285 х 30 х 1082).

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2002 по делу N А56-37013/01 отменить.

Решение того же суда от 17.06.2002 по делу N А56-37013/01 изменить, изложив первый абзац резолютивной части в следующей редакции:

"Обязать Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга заключить с закрытым акционерным обществом "Транссервис" договор купли-продажи земельного участка площадью 1082 кв.м, кадастровый N 78:7456:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Балканская, д.13, на условиях проекта договора, представленного истцом, за исключением пункта 2.1 проекта договора. Установить цену выкупа земельного участка в размере 171551 рубля 10 копеек."

В иске к Российскому фонду федерального имущества в лице Северо-Западного межрегионального отделения и государственному учреждению по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

С.В. Изотова М.Г. Власова

Е.В. Коняева