Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 февраля 2001 г. N А56-25409/00 Иск АООТ о выселении ЗАО из нежилых помещений не удовлетворен, так как, в частности, на момент заключения между сторонами договора аренды нежилых помещений отсутствовала норма кодекса или закона, предусматривающая обязательную государственную регистрацию договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20 февраля 2001 г. N А56-25409/00

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Матлиной Е.О., Михайловской Е.А.,

при участии от АООТ "Арфа" - Осиновского А.Д. (доверенность от 23.10.2000 N 26), Питишук Н.А. (доверенность от 15.01.2001 N 35), от ЗАО "Техносинтез" - Васильева М.В. (доверенность от 12.10.2000 N 33), Коломиец Н.В. (доверенность от 12.10.2000 N 32), Сабыржановой С.Н. (доверенность от 12.10.2000 N 31),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества открытого типа "Арфа" и закрытого акционерного общества "Техносинтез" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.01.2001 по делу N А56-25409/00 (судьи Пасько О.В., Зайцева Е.К., Калинина Л.М.),

установил:

Акционерное общество открытого типа "Арфа" (далее - АООТ "Арфа") обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Техносинтез" (далее - ЗАО "Техносинтез") о выселении из нежилых помещений площадью 250 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, дом 15. В обоснование исковых требований истец сослался на ничтожность, вследствие отсутствия государственной регистрации, договора от 07.12.95 с дополнительным соглашением от 23.05.96 к нему, по которым помещения были переданы в аренду ответчику.

Решением от 25.10.2000 (судья Ятманов А.В.) в удовлетворении иска отказано на том основании, что заключенный до введения в действие второй части Гражданского кодекса Российской Федерации договор государственной регистрации не требует.

Постановлением апелляционной инстанции от 17.01.2001 решение от 25.10.2000 отменено; ответчик выселен из нежилых помещений площадью 125 кв.м, расположенных на третьем этаже здания и переданных в аренду по дополнительному соглашению от 23.05.96. В остальной части иска отказано.

На данный судебный акт обеими сторонами поданы кассационные жалобы.

АООТ "Арфа" в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в иске, считая, что договор аренды от 07.12.95 в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и ввиду отсутствия таковой на основании статьи 165 того же кодекса является ничтожным.

ЗАО "Техносинтез" в отзыве на жалобу истца просит оставить ее без удовлетворения, считая, что на момент заключения договора от 07.12.95 отсутствовала правовая норма, предусматривающая обязательную государственную регистрацию договора аренды, а также ссылаясь на уклонение самого истца от регистрации договора аренды.

ЗАО "Техносинтез" в кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции и полностью отказать в иске. Ответчик считает, что не могла быть произведена регистрация только дополнительного соглашения от 23.05.96, поскольку государственной регистрации самого договора от 07.12.95 не требовалось. Кроме того, ЗАО "Техносинтез" ссылается на то, что государственная регистрация договора аренды не была произведена по вине АООТ "Арфа", не зарегистрировавшего в установленном порядке свое право собственности на объект недвижимости, без чего невозможно осуществить регистрацию права аренды.

АООТ "Арфа" в отзыве на кассационную жалобу ЗАО "Техносинтез" возражает против ее удовлетворения, считая, что дополнительное соглашение от 23.05.96 подлежит государственной регистрации как самостоятельная сделка, поскольку по нему передавались в аренду дополнительные площади, а ссылка ответчика на уклонение истца от регистрации договора не имеет отношения к рассматриваемому спору, так как требование о регистрации договора не заявлялось.

В судебном заседании представители сторон поддержали кассационные жалобы, подтвердив изложенные в них и в отзывах доводы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Между АООТ "Арфа" (арендодатель) и ЗАО "Техносинтез" (арендатор) заключен договор от 07.12.95 N 3 аренды нежилых помещений площадью 125 кв.м, расположенных на втором этаже здания, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, дом 15, на срок по 31.12.2020. Те же стороны 23.05.96 подписали дополнительное соглашение N 2 к договору от 07.12.95, в соответствии с которым арендатору дополнительно переданы в пользование помещения площадью 125 кв.м на третьем этаже того же здания.

Передача нежилых помещений в пользование зафиксирована актами от 09.12.95 и от 23.05.96, в которых отмечено малоудовлетворительное состояние помещений, требующих ремонта.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Далее в приведенной статье перечисляются конкретные права, подлежащие регистрации, среди которых право аренды отсутствует, а также указывается на то, что случаи регистрации иных прав могут быть предусмотрены названным кодексом и другими законами.

На момент заключения договора от 07.12.95 отсутствовала норма кодекса или закона, предусматривающая обязательную государственную регистрацию договора аренды, а регистрация недвижимого имущества, осуществляемая в г. Санкт-Петербурге в порядке, установленном распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29.12.94 N 1329-р в целях учета объектов недвижимости, не являлась той регистрацией, с которой Гражданский кодекс Российской Федерации связывал определенные правовые последствия.

Таким образом, кассационная инстанция находит правомерным вывод суда апелляционной инстанции об отказе в иске в части выселения из помещений площадью 125 кв.м, расположенных на втором этаже здания и переданных на основании договора от 07.12.95.

В то же время постановление апелляционной инстанции в части выселения ответчика из помещений третьего этажа подлежит изменению. Дополнительное соглашение от 23.05.96 подписано сторонами в период действия второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемым к договорам аренды нежилых помещений, предусмотрена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, а второй из названных норм определены последствия отсутствия такой регистрации.

Согласно статье 5 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" часть вторая кодекса применяется к обязательственным отношениям, возникшим после 01.03.96, а по правоотношениям, возникшим ранее указанной даты, - к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения в действие части второй кодекса. Поскольку право пользования помещениями третьего этажа возникло у ЗАО "Техносинтез" на основании дополнительного соглашения от 23.05.96, данное соглашение подлежало государственной регистрации в силу названных выше статей второй части Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предусмотренный Гражданским кодексом Российской Федерации порядок государственной регистрации был установлен Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ). В соответствии с пунктом 3 статьи 26 названного закона договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя данного помещения, а в силу части третьей пункта 2 статьи 13 и пункта 2 статьи 6 того же закона государственная регистрация обременения возможна только при наличии государственной регистрации в установленном этим законом порядке ранее возникших прав на объект. Таким образом, до регистрации АООТ "Арфа" своего права собственности на недвижимое имущество не мог быть зарегистрирован и договор аренды данного имущества.

Истец стал собственником спорных помещений в результате их приватизации. АООТ "Арфа" не представило документов о регистрации объекта недвижимости и своих прав на него ни в порядке, установленном распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 29.12.94 N 1329-р, ни в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 N 122-ФЗ. В деле имеются письма ЗАО "Техносинтез", в которых оно обращается к истцу с просьбой представить необходимые документы для регистрации договора аренды. Кроме того, из материалов дела также усматривается, что договор аренды с дополнительным соглашением к нему фактически исполнялся сторонами: помещения переданы в пользование ЗАО "Техносинтез"; ответчик перечислял платежи, которые принимались истцом; в течение 1998 - 2000 гг. стороны подписывали дополнительные соглашения к договору от 07.12.95, касающиеся определения курса условной единицы при расчете арендной платы (последнее дополнительное соглашение - от 29.03.2000).

Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отсутствие в данном случае государственной регистрации договора аренды и дополнительного соглашения от 23.05.96 к нему не свидетельствует о незаконности занятия ответчиком нежилых помещений, в связи с чем в выселении из помещений площадью 125 кв.м, расположенных на третьем этаже здания, истцу должно быть также отказано, а постановление апелляционной инстанции в соответствующей части - отменено.

По правилам, предусмотренным пунктами 1, 5 статьи 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные ЗАО "Техносинтез" в связи с подачей кассационной жалобы, в сумме 500 руб. подлежат возмещению за счет АООТ "Арфа".

Руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.01.2001 по делу N А56-25409/00 в части выселения закрытого акционерного общества "Техносинтез" из нежилых помещений 3-Н, 4-Н площадью 125 кв.м на третьем этаже здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чапаева, дом 15, отменить. В иске в этой части отказать.

В остальной части постановление апелляционной инстанции от 17.01.2001 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества открытого типа "Арфа" - без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества открытого типа "Арфа" в пользу закрытого акционерного общества "Техносинтез" 500 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Е.А. Михайловская

Е.О. Матлина