Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 октября 2002 г. N А56-22552/01 Дело по иску КУГИ к ТОО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней за просрочку арендных платежей по договору аренды, а также о расторжении данного договора и выселении ответчика из нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, так как Законом "О порядке определения арендной платы..." предусмотрено право арендатора в случае несогласия с размером рыночной ставки арендной платы, определяемой арендодателем путем проведения методов массовой оценки, заказать проведение индивидуальной оценки оценщику, имеющему право на проведение оценки государственной собственности. Кроме того, в материалах дела отсутствует расчет произведенных ответчиком арендных платежей

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 23 октября 2002 г. N А56-22552/01

ГАРАНТ:

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 февраля 2002 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Грачевой И.Л., судей Казанцевой Р.В., Сергеевой И.В.,

при участии от КУГИ Груздевой Н.А. (доверенность от 07.10.2002), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Горка" на решение от 22.05.2002 (судья Ятманов А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2002 (судьи Старовойтова О.Р., Гайсановская Е.В., Кадулин А.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-22552/01,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к товариществу с ограниченной ответственностью "Горка" (далее - ТОО "Горка") о взыскании 81 080 руб. 60 коп., из них 58 063 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате, 23 016 руб. 98 коп. пеней за просрочку платежей по договору аренды от 01.04.93 N 08-А-000527, а также о расторжении данного договора и выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 105,78 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чекистов, д. 3, пом. 1-Н.

В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1995 года КУГИ уменьшил размер исковых требований и просил взыскать с ТОО "Горка" 73 966 руб. 78 коп., в том числе 55791 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате и 18 175 руб. 03 коп. пеней.

Решением от 01.11.2001 исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением кассационной инстанции от 06.02.2002 решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

В ходе судебного разбирательства в соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 1995 г. КУГИ увеличил размер исковых требований и просил взыскать с ответчика за период с 01.11.99 по 31.03.2002 123 903 руб. 97 коп., в том числе 105 728 руб. 94 коп. задолженности и 18 175 руб. 03 коп. пеней.

Решением от 22.05.2002 с общества с ограниченной ответственностью "Горка" (правопреемника ТОО "Горка", далее именуемого ООО "Горка") в пользу КУГИ взыскано 123 903 руб. 97 коп., в том числе 105 728 руб. 94 коп. задолженности и 18 175 руб. 03 коп. пеней, договор аренды от 01.04.93 N 08-А-000527 расторгнут, ответчик выселен из занимаемого помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 21.08.2002 решение от 22.05.2002 изменено в части взыскания пеней - с ООО "Горка" в пользу КУГИ взыскано 6058 руб. 33 коп. пеней, в остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Горка" просит отменить решение от 22.05.2002 и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2002, ссылаясь на нарушение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, ответчик вносил арендную плату в размерах, предусмотренных договором аренды, изменение ставок арендных платежей стороны не согласовывали, задолженности по оплате арендуемых помещений не имеется, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель КУГИ возражал против удовлетворения жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными.

ООО "Горка", которому уведомление о времени и месте судебного разбирательства направлено по адресу, указанному в кассационной жалобе, своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Проверив законность решения и постановления апелляционной инстанции в кассационном порядке, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ТОО "Горка" заключен договор от 01.04.93 N 08-А-000527, на основании которого ответчику предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 105,78 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Чекистов, д. 3, пом. 1-Н, для использования под вино-водочный магазин. В соответствии с пунктом 1.2 договора расчет арендной платы производится по методике оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы, порядок внесения платежей определен разделом 3 договора.

Дополнительным соглашением от 14.03.95 стороны установили, что в случае изменения методики определения уровня арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" от 18.09.97 N 149-51 (далее - Закон об арендной плате) КУГИ изменил размер арендной платы, о чем направил ТОО "Горка" уведомление от 24.12.97, указав, что с 01.01.99 величина арендной платы будет составлять 70,740 условной единицы за 1 кв.м в год.

Статьей 4 Закона об арендной плате предусмотрено право арендатора в случае несогласия с размером рыночной ставки арендной платы, определяемой арендодателем путем проведения методов массовой оценки, заказать проведение индивидуальной оценки оценщику, имеющему право на проведение оценки государственной собственности.

Индивидуальная оценка по заказу ТОО "Горка" проведена специалистом по оценке недвижимости общества с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс", имеющим надлежащий сертификат, выданный КУГИ (л.д. 126). По результатам индивидуальной оценки ставка арендной платы за помещение, арендуемое ответчиком, составила 40 условных единиц за 1 кв.м в год. Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга (далее - ГУИОН) в письме от 06.12.2000, адресованном КУГИ, указало, что установленная оценщиком ставка находится в допустимом диапазоне рыночных цен и подлежит применению в соответствии со статьей 4 Закона об арендной плате.

Письмом от 09.11.2000 ответчик просил КУГИ пересчитать размер арендной платы на основании результатов оценки рыночной стоимости объекта аренды. Отказав в перерасчете арендной платы письмом от 24.04.2002, КУГИ сослался на то, что представленный арендатором отчет вызывает сомнение, в связи с чем им сделан запрос в ГУИОН с просьбой произвести рыночную оценку объекта аренды. Однако такая оценка до настоящего времени не произведена, поскольку КУГИ не произвел оплату заказа.

Арендатор с момента обращения в КУГИ 09.11.2000 производит расчет арендной платы в соответствии с результатами индивидуальной оценки, то есть в размере 40 условных единиц за 1 кв.м в год.

В связи с тем, что КУГИ производил расчет арендной платы исходя из ставки, установленной в уведомлении от 24.12.97, то, по его расчетам, у арендатора образовалась задолженность в сумме, указанной в исковом заявлении.

Суд, удовлетворяя иск о взыскании задолженности, сослался на то, что, поскольку изменения, касающиеся применения индивидуальной оценки при расчете арендной платы, в надлежащем порядке в договор не внесены, арендатор был обязан вносить платежи по ставке, указанной в уведомлении от 24.12.97.

Кассационная инстанция не может согласиться с данным выводом суда в связи со следующим. На момент обращения ТОО "Горка" в КУГИ с просьбой произвести перерасчет арендной платы в соответствии с результатами проведенной надлежащим оценщиком по заказу арендатора и им оплаченной индивидуальной оценки статья 4 Закона об арендной плате действовала в редакции от 22.07.98. В части второй данной статьи указано, что результаты индивидуальной оценки подлежат применению, если оценка проведена оценщиком, имеющим право на проведение оценки государственной собственности. При этом в указанной редакции Закона об арендной плате не было предусмотрено, что заключение дополнительного соглашения об изменении договора аренды обязательно. Поскольку стороны при заключении договора аренды договорились руководствоваться при определении размера арендной платы законодательством Санкт-Петербурга, то КУГИ в соответствии с требованиями названного закона обязан был произвести перерасчет арендной платы с учетом индивидуальной оценки.

В связи с тем, что в материалах дела отсутствует расчет произведенных ответчиком арендных платежей по ставке 40 условных единиц за 1 кв.м в год, не представляется возможным определить, имеется ли у ООО "Горка" задолженность по арендной плате с учетом названной ставки, поэтому невозможно разрешить вопрос о расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений.

Истец, заявляя требование о расторжении договора аренды, сослался на претензию от 01.11.2000. Из материалов дела следует, что в дальнейшем сторонами велась переписка по поводу суммы задолженности, указанной в претензии. Ответчик утверждает, что задолженность, указанная в претензии, им погашена и в настоящее время какая-либо задолженность отсутствует. Этим обстоятельствам не дана оценка в обжалуемых судебных актах.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами, распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 22.05.2002 и постановление апелляционной инстанции от 21.08.2002 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-22552/01 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Р.В. Казанцева

И.В. Сергеева