Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 февраля 2005 г. N А56-2445/04 Дело по иску КУГИ к ООО о взыскании задолженности по арендной плате, пеней, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения направлено на новое рассмотрение в части взыскания задолженности и пеней, так как суду надлежит исследовать вопрос о соответствии размера подлежащей взысканию арендной платы требованиям действующей методики ее определения, исходя из фактического состояния арендованного имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 3 февраля 2005 г. N А56-2445/04

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2005 года. Полный текст постановления изготовлен 03 февраля 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Воронина Б.А. (доверенность от 30.12.2004), от общества с ограниченной ответственностью "Ленстройреконструкция" директора Шульгина В.В. (решение участника от 16.09.2004), Ворониной Н.В. (доверенность от 18.01.2005),

рассмотрев 27.01.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2004 по делу N А56-2445/04 (судьи Сергиенко А.Н., Алексеев С.Н., Гайсановская Е.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее -КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ленстройреконструкция" (далее - Общество) о взыскании 750 453 руб. 63 коп. задолженности по арендной плате за период с 18.11.2002 по 31.12.2003, 195 148 руб. 50 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 12.04.2003 по 19.12.2003. расторжении договора аренды от 28.11.2002 N 10-А213784 и выселении ответчика из занимаемого нежилого помещения общей площадью 305,7 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 75, лит. Б (далее - нежилое помещение).

Решением от 30.04.2004 (судья Серова И.Н.) с Общества в пользу КУГИ взыскано 750 453 руб. 63 коп. долга и 195 148 руб. 50 коп. неустойки. Договор аренды от 28.11.2002 N 10-А213784, заключенный КУГИ и Обществом, расторгнут. Общество выселено из занимаемого нежилого помещения.

Постановлением апелляционной инстанции от 27.10.2004 решение отменено. В удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление апелляционной инстанции от 27.10.2004 в связи с неправильным применением норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Общества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 28.11.2002 N 10-А213784 аренды нежилого помещения (здания) на 5 лет (далее - договор).

Нежилое помещение передано Обществу по акту приемки-передачи от 18.11.2002.

Согласно пункту 6.6. договора арендатор обязан выполнить капитальный ремонт здания в срок до 01.09.2002 по графику, согласованному с арендодателем, с зачетом затраченных при этом средств в счет арендной платы в установленном порядке.

Суд установил, что капитальный ремонт здания Обществом не выполнен.

В соответствии с пунктом 6.7 Договора КУГИ имеет право на отказ от исполнения Договора в одностороннем и безусловном порядке в случае невыполнения Обществом особых условий, предусмотренных пунктом 6.6.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Письмом от 29.09.2003 N 11165 КУГИ отказался от исполнения договора со ссылкой на пункт 6.7. При таких обстоятельствах апелляционная инстанция сделала правильный вывод о прекращении договора во внесудебном порядке и правомерно отказала в удовлетворении требования о его расторжении.

Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что Общество передало КУГИ арендуемое помещение по акту приемки-передачи от 19.04.2004, апелляционная инстанция обоснованно отказала в удовлетворении искового требования о выселении ответчика.

Отказывая в иске в части взыскания задолженности по арендной плате и штрафных санкций, апелляционная инстанция сослалась на то, что арендатор не мог использовать имущество без проведения капитального ремонта, а истец не согласовывал документацию на реконструкцию, в связи с чем ремонтные работы не производились. Кассационная инстанция считает, что указанные обстоятельства не могут служить основанием для освобождения Общества от обязанности вносить арендную плату в установленном договором размере.

Имущество поступило во владение и пользование ответчика по акту от 18.11.2002 и находилось у него до 19.04.2004; состояние имущества на момент его передачи арендатору определено как удовлетворительное; невозможность использования имущества под предусмотренные договором цели не установлена. Недостатки, на которые указывает суд апелляционной инстанции, не могли не быть обнаружены Обществом при заключении договора и передаче имущества, поэтому относятся к тем, за которые в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает.

Договором предусмотрена обязанность арендатора осуществить капитальный ремонт здания и определены сроки его проведения (до 01.09.2003). Таким образом, при заключении договора стороны определили способ использования арендованного имущества в указанный период. Следовательно, арендатор не вправе ссылаться на непригодность имущества для использования в иных целях. Пунктом 6.8 договора предусмотрена обязанность Общества по внесению арендной платы за период капитального ремонта здания с отсрочкой исполнения. Срок платежа наступил до момента прекращения договора, доказательств исполнения Обществом обязанности по внесению арендной платы суду не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция необоснованно отказала в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и пеней.

Представители Общества заявляют о том, что установленный договором размер арендной платы определен без учета фактического состоянию объекта и не соответствует действующей методике определения арендной платы.

Учитывая возражения ответчика по размеру исковых требований, принимая во внимание, что указанные обстоятельства имеют существенное значение для дела, но в ходе рассмотрения спора не проверялись, кассационная инстанция считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в части требований о взыскании долга и неустойки и передать дело в этой части на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать вопрос о соответствии размера подлежащей взысканию арендной платы требованиям действующей методики ее определения, исходя из фактического состояния арендованного имущества, с учетом установленного разрешить спор и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.10.2004 по делу N А56-2445/04 в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и выселении оставить без изменения.

Решение от 30.04.2004 и постановление апелляционной инстанции от 27.10.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-2445/04 в остальной части отменить.

Дело в этой части передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий