Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 января 2001 г. N 3999 Дело по иску Комитета к ООО о взыскании задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку, в частности, суду следует оценить довод ответчика о том, что он не мог пользоваться арендуемым помещением ввиду непроведения истцом и балансодержателем капитального ремонта указанного помещения с учетом имеющихся в материалах дела акта обследования помещения, а также судом не выяснен факт наличия государственной регистрации договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 января 2001 г. N 3999

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Михайловской Е.А., судей Сергеевой И.В., Шпачевой Т.В.,

при участии от ООО "ВПШ" - Демчука В.В. (доверенность от 27.12.2000),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "ВПШ" на решение от 03.08.2000 (судья Лузанова З.Б.) и постановление апелляционной инстанции от 25.10.2000 (судьи Гелеверя Т.А., Конева В.В., Мялкина А.В.) Арбитражного суда Калининградской области по делу N 3999,

установил:

Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - КМИ) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ВПШ" (далее - ООО "ВПШ") о взыскании 107 351 руб. 31 коп., из них 35 692 руб. 62 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.11.99 по 06.05.2000 и 18 176 руб. 29 коп. пеней по договору аренды от 04.12.98 N 2418 по состоянию на 16.05.2000 и 53 482 руб. долга по дополнительному соглашению от 01.12.98 к вышеуказанному договору аренды, а также о расторжении договора аренды от 04.12.98 и выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Калининград, ул. 1812 года, д. 122.

В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил размер исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней по договору аренды от 04.12.98 и просил взыскать 44 763 руб. 10 коп. задолженности и 27 295 руб. 59 коп. пеней по состоянию на 01.08.2000.

Решением от 03.08.2000 с ООО "ВПШ" в пользу истца взыскано 98 245 руб. 50 коп. задолженности и 27 295 руб. 59 коп. пеней, расторгнут договор аренды от 04.12.98 N 2418, ответчик выселен из нежилого помещения общей площадью 155,8 кв.м, расположенного по вышеуказанному адресу.

Постановлением апелляционной инстанции от 25.10.2000 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "ВПШ" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, дело передать на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Податель жалобы считает необоснованным вывод суда о взыскании арендной платы, поскольку он не мог пользоваться арендуемым помещением и начать производить его ремонт до апреля 2000 года, ввиду непроведения истцом и балансодержателем капитального ремонта указанного помещения, необходимость которого, по его мнению, подтверждена актом от 05.10.2000, подписанным представителем балансодержателя, а также ввиду отсутствия электричества, что подтверждается справкой ОАО "Янтарьэнерго" от 18.10.2000. По мнению ООО "ВПШ", к участию в деле не привлечен балансодержатель спорного помещения - ЖЭУ ЦБК.

В отзыве на кассационную жалобу КМИ просит решение и постановление оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "ВПШ" поддержал кассационную жалобу, дополнительно сославшись на то, что вследствие отсутствия государственной регистрации договор аренды от 04.12.98 является незаключенным и не порождает у сторон никаких прав и обязанностей, а дополнительное соглашение к нему является ничтожным, поскольку противоречит нормам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

КМИ, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Проверив материалы дела, изучив доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между КМИ (арендодатель) и ООО "ВПШ" (арендатор) подписан договор от 04.12.98 N 2418 аренды нежилого помещения общей площадью 155,8 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. 1812 года, д. 122, для использования под продовольственный магазин сроком действия с 01.12.98 по 01.12.2008.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В материалах дела отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды от 04.12.98.

В судебном заседании кассационной инстанции ответчик пояснил, что государственная регистрация спорного договора аренды не производилась, вследствие чего он является незаключенным и не порождает у ответчика обязанности вносить арендную плату.

При таких обстоятельствах вывод суда об удовлетворении исковых требований в части взыскания с ООО "ВПШ" арендной платы и пеней на основании договора аренды от 04.12.98, а также о его расторжении кассационная инстанция считает недостаточно обоснованным.

Поскольку наличие или отсутствие государственной регистрации договора аренды имеет существенное значение для правильного разрешения возникшего спора, то это обстоятельство подлежит исследованию при новом рассмотрении дела. В зависимости от установленного обстоятельства суду следует рассмотреть вопрос о возмещении истцу в денежной форме стоимости фактического пользования спорным нежилым помещением.

При этом суду следует исследовать и оценить довод ответчика о том, что он не мог пользоваться арендуемым помещением в период с момента подписания договора аренды по апрель 2000 года ввиду непроведения истцом и балансодержателем капитального ремонта указанного помещения с учетом имеющихся в материалах дела акта обследования арендуемого помещения от 05.10.2000 и справки ОАО "Янтарьэнерго" от 17.08.2000, а также его довод о ничтожности дополнительного соглашения от 01.12.98 к договору аренды ввиду его противоречия нормам главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом обстоятельств, установленных при новом рассмотрении, суду следует разрешить спор, а также распределить расходы по государственной пошлине за подачу кассационной жалобы, имея в виду, что при принятии кассационной жалобы к производству ООО "ВПШ" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 03.08.2000 и постановление апелляционной инстанции от 25.10.2000 Арбитражного суда Калининградской области по делу N 3999 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

Е.А. Михайловская И.В. Сергеева

Т.В. Шпачева