Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 февраля 2005 г. N А56-22433/04 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды здания направлено на новое рассмотрение, так как размер арендной платы за спорное имущество в рассматриваемый период определялся на основании Закона "О порядке определения арендной платы...", однако суд не проверил, насколько установленная арендная плата соответствует расчету арендной платы согласно названному Закону, исходя из фактического состояния арендованного имущества, а также осуществлял ли ответчик предусмотренный договором ремонт здания, и обращался ли он в КУГИ с заявлением о зачете

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 февраля 2005 г. N А56-22433/04

ГАРАНТ:

См. также новое рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Степанкевич Е.В. (доверенность от 11.01.2005), от общества с ограниченной ответственностью "Норд" Дубининой А.Р. (доверенность от 27.01.2005), Пудова В.В. (доверенность от 27.01.2005),

рассмотрев 02.02.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2004 по делу N А56-22433/04 (судья Тимухина И.А.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Норд" (далее - ООО "Норд") о взыскании 9 089 843 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате за период с 03.04.2001 по 03.06.2003 в соответствии с договором от 03.04.2001 N 07-А002302 аренды здания.

Решением от 30.09.2004 в иске отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить принятое решение и удовлетворить исковые требования в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель КУГИ подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представители ООО "Норд" просили оставить решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по договору от 03.04.2001 N 07-А002302 КУГИ (арендодатель) предоставил ООО "Норд" (арендатор) в аренду объект нежилого фонда - здание общей площадью 4755,8 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, шоссе Революции, дом 41/39, литера А, сроком на 10 лет.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

Согласно акту от 03.04.2001 принятое здание на момент его передачи находилось в неудовлетворительном состоянии; водопровод, канализация, электроосвещение отсутствовали; каждый из этих элементов благоустройства, включая и имеющееся в здании отопление, требовали ремонта.

В связи с этим в соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктами 2.2.4, 6.6 договора с учетом изменений, внесенных в него дополнительным соглашением от 30.07.2003 N 1, арендатор обязался выполнить капитальный ремонт арендуемого здания за свой счет до 01.12.2003 по графику, согласованному с арендодателем. При этом стороны предусмотрели возможность зачета затраченных на ремонт средств в счет арендной платы в порядке, установленном пунктом 7.1 договора (до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы) и действующим законодательством Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга.

Пунктом 6.8 договора в редакции соглашения от 30.07.2003 предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату за период проведения капитального ремонта начиная с момента окончания ремонтных работ (с 01.12.2003) с последующим перерасчетом по результатам зачета, предусмотренного пунктом 6.6 договора.

По взаимному соглашению сторон от 31.07.2003 договор аренды был расторгнут с 03.06.2003.

Поскольку арендная плата за период аренды спорного здания ответчиком не была внесена, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что поскольку договор аренды был расторгнут до наступления срока платежей, установленного пунктом 6.8, то в силу статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство по оплате аренды за период проведения капитального ремонта прекратилось, так как срок его исполнения к моменту расторжения договора не наступил.

Кассационная инстанция не может согласиться с данным утверждением суда по следующим основаниям.

По условиям договора от 03.04.2001 арендная плата за период проведения ремонтных работ установлена в виде зачета затрат ответчика на ремонт арендованного имущества. Принимая здание в аренду, ответчик знал о его неудовлетворительном состоянии, в связи с чем в договоре предусмотрена необходимость проведения его капитального ремонта. В силу пункта 6.8 договора арендатор также принял на себя обязательство оплатить аренду здания в период проведения в нем капитального ремонта. Какие-либо изменения, касающиеся освобождения арендатора от внесения арендной платы за непригодные для использования помещения, в договор не вносились.

Досрочное расторжение договора до 01.12.2003 (момента завершения ремонта, определенного пунктом 6.6 договора) не исключает обязанности арендатора внести арендные платежи за период его нахождения в арендуемом здании до момента прекращения арендных обязательств.

В связи с этим отказ суда во взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за спорный период по указанным в обжалуемом решении основаниям является неправомерным.

В то же время в материалах дела отсутствует расчет арендной платы, указанный в пункте 8 договора от 03.04.2001 как приложение к нему, в связи с чем не представляется возможным проверить обоснованность размера квартальной арендной платы за спорное здание, составившего 54 923,899 у.е. (пункт 3.1 договора).

Размер арендной платы за имущество, находящееся в собственности Санкт-Петербурга, в рассматриваемый период определялся на основании правил, установленных Законом Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (с последующими изменениями), которым должен был руководствоваться КУГИ при заключении договора аренды от 03.04.2001.

Суд не проверил, насколько арендная плата в сумме 54 923,899 у.е. в квартал соответствует расчету арендной платы согласно названному Закону, исходя из фактического состояния арендованного имущества; осуществлял ли ответчик предусмотренный договором ремонт здания; обращался ли он в КУГИ с заявлением о зачете. Данные вопросы необходимо исследовать, чтобы определить правильность размера долга по арендной плате, предъявленного КУГИ к взысканию.

Поскольку судом неправильно применены нормы материального права и не исследованы обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку изложенным выше обстоятельствам и доводам сторон, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить расходы по госпошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.09.2004 по делу N А56-22433/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина