Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 апреля 2001 г. N А56-27847/00 Иск КУГИ к ООО о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений удовлетворен, поскольку данный договор не был расторгнут ранее сторонами в установленном законом порядке, а при расторжении договора у арендатора отсутствуют какие-либо основания для использования арендуемых помещений

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 апреля 2001 г. N А56-27847/00

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В.,

судей Грачевой И.Л., Михайловской Е.А.,

при участии представителей:

от КУГИ Санкт-Петербурга - Гладких В.М. (доверенность от 10.01.2001 N 105-42),

от ООО "ЮКФ "ПАРИ" - директора Арбузова Д.В. (протокол общего собрания участников от 27.06.96 N 3),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и кассационную жалобу ООО "Юридическая консультационная фирма "ПАРИ" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2001 по делу N А56-27847/00 (судьи Маркин С.Ф., Зайцева Е.К., Кузнецов М.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Юридическая консультационная фирма "ПАРИ" (далее - ООО "ЮКФ "ПАРИ") о взыскании 505038 рублей 14 копеек, в том числе 353 248 рублей 83 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.04.1999 по 30.09.2000, 151 789 рублей 31 копейки пеней за просрочку внесения платежей, исчисленных за период с 11.04.1999 по 28.09.2000, о расторжении договора аренды N 03/А130797 от 01.11.1997 и выселении ответчика из занимаемых нежилых помещений.

Решением от 25.01.2001 суд отказал в иске, признал договор аренды N 03/А130797 от 01.11.1997 незаключенным в связи с отсутствием государственной регистрации данного договора.

Постановлением от 26.02.2001 апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции от 25.01.2001. С ООО "ЮКФ "ПАРИ" в пользу КУГИ взыскано 320 245 рублей 02 копейки задолженности по арендной плате и 50000 рублей пени. Договор аренды N 03/А130797 от 01.11.1997 расторгнут. В требовании о выселении отказано. Постановление апелляционной инстанции мотивировано тем, что названный договор не подлежит государственной регистрации и вступил в силу с момента его подписания в соответствии с п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, апелляционная инстанция ссылается на то, что наличие между сторонами договора аренды подтверждается вступившим в силу решением суда от 18.08.1999 по делу А56-15244/99.

В кассационной жалобе КУГИ просит изменить постановление Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2001 в части отказа в выселении ответчика, требования КУГИ удовлетворить.

В кассационной жалобе КУГИ ссылается на следующее:

- при вынесении постановления судом апелляционной инстанции были неправильно применены нормы материального права, что в соответствии со ст. 175 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения постановления арбитражного суда в части отказа исковых требований о выселении;

- на момент вступления в законную силу решения о расторжении договора у ответчика нет никаких правовых оснований нахождения в ранее арендуемых помещениях.

В кассационной жалобе ООО "ЮКФ "ПАРИ" просит отменить постановление апелляционной инстанции от 26.02.2001, оставить в силе решение от 25.01.2001.

В кассационной жалобе ООО "ЮКФ "ПАРИ" ссылается на следующее:

- апелляционная инстанция не учла тот факт, что на момент подписания договора от 01.11.1997 Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) еще не вступил в законную силу, а следовательно, согласно п. 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации его действие не распространяется на отношения, возникшие до даты вступления акта в законную силу. На момент подписания договора действовало правило, установленное п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Поскольку регистрация договора произведена не была, то следует признать его незаключенным;

- апелляционной инстанцией не учтено то обстоятельство, что акт сдачи-приемки арендованных помещений сторонами не подписывался, помещения ответчик по акту не принимал, ими не пользовался и не пользуется до настоящего времени в связи с их непригодным состоянием и постановкой дома на капитальный ремонт;

- апелляционная инстанция необоснованно сослалась на п. 2 ст. 58 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исходя из решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2000 по делу N А56-15244/99.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа полагает, что постановление апелляционной инстанции подлежит изменению в части отказа в удовлетворении исковых требований о выселении.

Из материалов дела следует, что 01.11.1997 между КУГИ (арендодатель) и ООО "ЮКФ "ПАРИ" (арендатор) заключен договор аренды N 03/А130797 в отношении нежилых помещений по адресу: улица Некрасова, д. 40, лит. А, помещения 25Н, 47Н. Договором предусмотрено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до постановки дома на капитальный ремонт, но не более чем один год. Государственная регистрация указанного договора не произведена. Ответчик ссылается на то, что договором предусмотрена необходимость его государственной регистрации. Однако основанием для государственной регистрации договора является закон, а не условие договора о необходимости государственной регистрации договора.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущены опечатки: вместо "постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59", "разъяснил в своем постановлении от 01.06.2000 N 53" следует читать "информационным письмом Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59", "разъяснил в своем информационном письме от 01.06.2000 N 53"

Кроме того, по мнению ООО "ЮКФ "ПАРИ", отсутствие государственной регистрации свидетельствует о том, что договор не заключен. Однако, учитывая, что договор подписан до даты вступления в силу Закона о государственной регистрации, этот довод нельзя признать обоснованным. В соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество, возникших до вступления в силу названного закона, проводится по желанию их обладателей. Указанные права признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации. Эта позиция подтверждается также постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59, в соответствии с пунктом 2 которого регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ссылка ответчика на п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации в обоснование необходимости государственной регистрации договора несостоятельна. В соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не более одного года. Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил в своем постановлении от 01.06.2000 N 53, что это правило применяется также и к договорам аренды помещений. В данном случае договор аренды от 01.11.1997 N 03/А130797 заключен на срок не более одного года, а следовательно, не подлежит государственной регистрации и является заключенным.

В судебном заседании директор ООО "ЮКФ "ПАРИ" пояснил, что ответчик пользовался арендованным помещением до августа 1999 года. Распоряжением главы территориального управления Центрального административного района Санкт-Петербурга от 29.07.1999 N 1966-р утвержден список домов, подлежащих капитальному ремонту. В этот список включен и дом 40 по улице Некрасова, в котором находится спорное помещение. Кроме того, названным распоряжением районному агентству КУГИ предписано расторгнуть договоры на аренду помещений в домах, подлежащих капитальному ремонту. Исходя из этого обстоятельства ООО "ЮКФ "ПАРИ" полагает, что договор аренды расторгнут с даты принятия названного распоряжения от 29.07.1999.

Однако ни законом, ни договором не предусмотрен такой порядок расторжения договора. В установленном законом порядке ответчик не расторгнул договор аренды.

В то же время нельзя согласиться с выводом апелляционной инстанции о невозможности выселения ответчика до момента вступления решения суда первой инстанции о расторжении договора в законную силу. Требование о выселении арендатора из арендуемых помещений обусловлено именно расторжением договора, который является правовым основанием для нахождения арендатора в арендуемых помещениях. При расторжении договора у арендатора отсутствуют какие-либо основания для использования арендуемых помещений. Следовательно, в этой части постановление апелляционной инстанции подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175 и 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.02.2001 по делу N А56-27847/00 изменить.

Выселить общество с ограниченной ответственностью "Юридическая консультационная фирма "ПАРИ" из нежилого помещения площадью 205,4 кв.м, расположенного по адресу: ул. Некрасова, д. 40, лит. А, пом. 25Н.

В остальной части постановление апелляционной инстанции от 26.02.2001 оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

Н.В. Марьянкова И.Л. Грачева

Е.А. Михайловская