Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 марта 2005 г. N А56-24496/04 Иск ООО к КУГИ об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка, предоставленного в соответствии с договором аренды, не удовлетворен, поскольку выкуп застройщиком, не выполнившим надлежащим образом условия инвестиционного договора, земельного участка противоречит договору аренды и не может быть осуществлен

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 марта 2005 г. N А56-24496/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Коняевой Е.В., Рудницкого Г.М., при участии от ООО "БАСК" Прокопенко Н.Ю. (доверенность от 30.06.2004), Гуляевой И.Д. (доверенность от 21.02.2005), от КУГИ Крутицкого Н.А. (доверенность от 29.12.2004), от КГА Водовозова С.В. (доверенность от 07.09.2004),

рассмотрев 24.02.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 17.09.2004 (судья Попова Н.М.) и постановление апелляционной инстанции от 26.11.2004 (судьи Мельникова Н.А., Копылова Л.С., Жиляева Е.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24496/04,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "БАСК" (далее - ООО "БАСК") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Хо Ши Мина, дом 14, литера А (кадастровый номер 78:5508:5), в границах и размерах, утвержденных распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 30.10.2003 N 893.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по градостроительству и архитектуре (далее - КГА).

Решением суда от 17.09.2004 исковые требования ООО "БАСК" удовлетворены в полном объеме.

Постановлением апелляционной инстанции от 26.11.2004 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований ООО "БАСК", ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представители ООО "БАСК" и КГА против удовлетворения жалобы возражали.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Обжалуемыми судебными актами удовлетворены исковые требования ООО "БАСК" к КУГИ о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Хо Ши Мина, дом 14, литера А, кадастровый номер 78:5508:5, в границах, утвержденных распоряжением КГА от 30.10.2003 N 893.

Кассационная инстанция полагает, что обжалуемые судебные акты является необоснованными, приняты с нарушением норм материального

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "от 05.10.95 N 1084" следует читать "от 05.10.95 N 1084-р"

Из материалов дела усматривается, что пунктом 2 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 05.10.95 N 1084 "О строительстве продовольственно-вещевого рынка в квартале 8 Шувалово-Озерки" было предусмотрено предоставление ООО "БАСК" земельного участка площадью 4 га, расположенного по адресу: Шувалово-Озерки, квартал 8, на условиях аренды. Пунктом 6.1.1 договора об инвестиционной деятельности от 05.05.96 N 00-(и)002936(02), заключенного между КУГИ и ООО "БАСК" в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 05.10.95 N 1084, было предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на период осуществления инвестиционного проекта.

В соответствии со схемой государственного предприятия "Трест геодезических и инженерных изысканий" (л.д. 15, 16) для проектирования и строительства комплекса объектов продовольственно-вещевого рынка согласно распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 05.10.95 N 1084 в аренду ООО "БАСК" подлежали предоставлению участки площадью 24 056 кв.м (для проектирования и строительства продовольственного вещевого рынка) и 7758 кв.м (для организации строительной площадки), всего 31 814 кв.м.

Между КУГИ и ООО "БАСК" 01.06.96 заключен договор N 00/ЗК-00249(02) аренды земельного участка площадью 31 814 кв.м (л.д. 9-12) "для строительства продовольственно-вещевого рынка из легких металлических конструкций с мини-магазинами, общественным туалетом, стоянками для грузового и легкового автотранспорта".

Пунктами 2.2, 7.3 договора предусмотрено, что на участке имеется открытый продовольственно-вещевой рынок площадью 10 000 кв.м.

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 28.07.97 N 769-р утверждено решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 11.06.97 N 111) о внесении изменений в инвестиционные условия, установленные при строительстве продовольственно-вещевого рынка распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 05.10.95 N 1084-р "О строительстве продовольственно-вещевого рынка в квартале 8 Шувалово-Озерки", путем разрешения ООО "БАСК" строительства капитального здания продовольственно-вещевого рынка, общественного туалета, стоянки для грузового и легкового автотранспорта вместо продовольственно-вещевого рынка из легких конструкций с мини-магазином, общественным туалетом, стоянками для грузового и легкового автотранспорта.

В результате заключения дополнительного соглашения от 01.08.2001 к договору аренды от 01.06.96 N 00/ЗК-00249(02) сторонами был уточнен предмет договора путем указания кадастрового номера земельного участка (78:5508:1014); пункт 2.2 договора изложен в следующей редакции: "В соответствии с ведомостью государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) от 20.11.2000 N 1697 на участке имеются торговые зоны товарами смешанного ассортимента площадью 21 215 кв.м и сельхозпродукции площадью 2251 кв.м, а также отсутствует недвижимое имущество, принадлежащее другим собственникам и расположенное на данном земельном участке". Арендная плата по договору (пункт 3.4 дополнительного соглашения) рассчитана исходя из того, что часть территории (21 215 кв.м и 2251 кв.м) используется ООО "БАСК" под торговые цели (эксплуатация существующего открытого продовольственно-вещевого рынка).

Из указанной ведомости ГУИОН усматривается, что для целей строительства ООО "БАСК" использовалось только 8343 кв.м. Поправки в договор аренды в части изменения функционального использования земельного участка после 01.08.2001 не вносились. Таким образом, на момент утверждения границ земельного участка распоряжением КГА от 30.10.2003 N 893 для целей строительства ООО "БАСК" использовалось только 8343 кв.м (при общей площади переданного в аренду земельного участка 31 809

В соответствии с данными, указанными в техническом паспорте объекта незавершенного строительства, площадь расположенного на земельном участке объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:5508:0:29) составляет всего 4326,2 кв.м.

Пунктом 7.1 договора аренды N 00/ЗК-00249(02) была предусмотрена обязанность арендатора за свой счет осуществить закрепление границ участка в натуре с последующим составлением плана участка, что рассматривается в качестве основания для перерасчета арендной платы.

Распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре от 30.10.2003 N 893 "Об утверждении границ землепользования" утверждены границы землепользования ООО "БАСК" для цели завершения строительства комплекса объектов продовольственно-вещевого рынка (включая стоянки для грузового и легкового автотранспорта) в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 05.10.95 N 1084 "О строительстве продовольственно-вещевого рынка в квартале 8 Шувалово-Озерки" (с учетом последующих изменений, внесенных распоряжениями губернатора Санкт-Петербурга от 28.07.97 N 769-р; 23.03.98 N 273-р).

Таким образом, утверждение границ земельного участка, расположенного под принадлежащим ООО "БАСК" на праве собственности отдельным объектом незавершенного строительства (кадастровый номер 78:5508:0:29), входящим в комплекс подлежащего возведению рынка, и необходимого для целей использования названного объекта, указанным распоряжением не осуществлялось.

Статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков под принадлежащими указанным лицам объектами недвижимости. В соответствии с пунктом 2 статьи 35 и пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, устанавливается в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной

С учетом приведенных обстоятельств вывод суда первой и апелляционной инстанций о возможности выкупа ООО "БАСК" земельного участка в границах, определенных распоряжением КГА от 30.10.2003 N 893, не является обоснованным и не соответствует действующему законодательству.

Пункт 1 статьи 8 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" устанавливает, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Обязанность КУГИ по предоставлению земельного участка (пункт 1.1 договора об инвестиционной деятельности) предусматривает обязанность застройщика выполнять строительство, также осуществление других действий, предусмотренных договором. Договором об инвестиционной деятельности от 05.05.96 N 00-(и)002936(02) (с учетом изменений, внесенных дополнительным соглашением от 30.04.98) установлено, что общая площадь создаваемых благоустроенных помещений должна составить 28 790 кв.м. Вместе с тем площадь объекта незавершенного строительства (кадастровый номер 78:5508:0:29) насчитывает всего 4326,2 кв.м. Следует отметить, что обязательства стороны по инвестиционному договору не ограничиваются перечислением платежей на развитие городской инфраструктуры. Таким образом, выкуп застройщиком, не выполнившим надлежащим образом условия инвестиционного договора, предоставленного ему в соответствии с указанным договором земельного участка, противоречит условиям договора и, соответственно, не может быть осуществлен.

Принимая решение о понуждение КУГИ к заключению договора купли-продажи земельного участка, значительно превышающего площадь расположенного на нем объекта незавершенного строительства, суды первой и апелляционной инстанций неправильно применили нормы права, что привело к необоснованному удовлетворению требований ООО "БАСК". При таких обстоятельствах следует признать, что право на выкуп спорного земельного участка у ООО "БАСК" отсутствует.

Какой-либо иной участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован. Согласно же пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а в иске ООО "БАСК" следует отказать.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил:

решение от 17.09.2004 и постановление апелляционной инстанции от 26.11.2004 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-24496/04 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "БАСК" в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.

Председательствующий Судьи

М.Г. Власова Е.В. Коняева

Г.М. Рудницкий