Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 апреля 2001 г. N 5979 Иск Комитета о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пеней за просрочку внесения арендных платежей, неустойки на основании договора аренды, а также о расторжении данного договора и выселении ответчика не удовлетворен в части расторжения договора и выселения ответчика, так как внесение арендатором платежей в меньшем размере, чем предусмотрено договором, не является существенным нарушением его условий

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 2 апреля 2001 г. N 5979

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Михайловской Е.А., судей Грачевой И.Л. и Шпачевой Т.В., при участии от ООО "Ресторан "Русь" - директора Сухарева К.В. (протокол собрания от 15.06.99), Поляковой И.И. (доверенность от 26.03.2001),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Ресторан "Русь" на решение от 21.11.2000 (судья Можегорова Н.А.) и постановление апелляционной инстанции от 10.01.2001 (судьи Конева В.В., Гелеверя Т.А., Шпенкова С.В.) Арбитражного суда Калининградской области по делу N 5979,

установил:

Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - КМИ) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ресторан "Русь" (далее - ООО "Ресторан "Русь") о взыскании 455 681 руб. 88 коп., из них 166 669 руб. 43 коп. задолженности по арендной плате и 260 011 руб. 84 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 04.09.2000, 29 000 руб. 61 коп. неустойки на основании пункта 5.2 договора аренды от 24.02.99 N 2516, а также о расторжении данного договора и выселении ответчика.

В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уменьшил размер исковых требований и просил взыскать 207 229 рублей задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2000 года и 64631 руб. пеней по состоянию на 17.11.2000, а также 29 000 руб. 61 коп. неустойки.

Решением от 21.11.2000 исковые требования удовлетворены полностью.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.01.2001 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Ресторан "Русь" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции незаконно рассмотрел дело в отсутствие ответчика, несмотря на заявленное им ходатайство об отложении дела ввиду болезни директора. Кроме того, ответчик полагает, что должен быть произведен взаимозачет задолженности по арендной плате и расходов по ремонту спорного помещения. Необоснованно взыскана неустойка за нарушение условий договора, поскольку в нарушение статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствует письменное соглашение сторон о неустойке.

В судебном заседании представители ООО "Ресторан "Русь" поддержали кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы.

КМИ, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направил, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КМИ (арендодатель), муниципальным малым предприятием "ЖЭУ N 7" (балансодержатель) и правопредшественником ООО "Ресторан "Русь" (арендатор) заключен договор от 24.02.99 N 2516 аренды нежилых помещений общей площадью 1 231,8 кв. м, расположенных по адресу: Калининград, ул. Черняховского, д. 78, для использования под кафе и ресторан с кулинарным магазином, сроком действия с 15.01.99 по 15.01.2004.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы определены сторонами в пунктах 4.1 - 4.8 договора с учетом дополнительных соглашений от 02.12.99 и от 20.07.2000 к вышеуказанному договору аренды, а также уведомления о внесении изменений в него от 05.01.2000. Ответственность арендатора в виде пеней за несвоевременное и неполное внесение арендных платежей предусмотрена пунктом 5.3 договора. В соответствии с пунктом 5.2 договора за сдачу в субаренду нежилых помещений без письменного согласия арендодателя арендатор уплачивает штраф в размере 5% от годовой арендной платы.

Поскольку арендная плата ответчиком не была уплачена в размере и в сроки, предусмотренные договором аренды (с учетом последующих дополнительных соглашений и изменений к договору), то суд установил наличие задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2000 года в сумме 207 229 руб. 68 коп. и на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал ее с ответчика.

Судебные акты в части взыскания пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 20.07.2000 по 17.11.2000 соответствуют требованиям статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, судом правомерно на основании вышеуказанных норм права взыскана неустойка в сумме 29 000 руб. 61 коп., предусмотренная пунктом 5.2 договора аренды, за нарушение условия, содержащегося в пункте 3.4.12 договора.

Суд апелляционной инстанции, поддерживая решение в части расторжения договора аренды и выселения, пришел к выводу о наличии основания для досрочного расторжения договора аренды от 24.02.99, предусмотренного пунктом 6.2.2 договора, а именно - отсутствует письменное разрешение арендодателя на заключение договора субаренды с предпринимателем Сухаревой Т.А.

Между тем в обоснование иска в части расторжения договора аренды от 24.02.99 КМИ в исковом заявлении ссылается на статьи 450, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и на пункт 6.2.5 договора аренды, согласно которому невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 4.2 договора срока платежа является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

В исковом заявлении нет ссылки на пункт 6.2.2 договора аренды как на основание для досрочного расторжения договора, в соответствии с которым арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор сдает спорное помещение в субаренду без его письменного разрешения.

В имеющихся в материалах дела претензии от 23.08.99 (л.д. 23) и уведомлении о расторжении договора от 04.02.2000 содержится предупреждение о необходимости устранения задолженности по арендной плате и пеням, требование о расторжении договора в соответствии с пунктом 6.2.5 договора аренды и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не содержится ссылки на пункт 6.2.2 договора аренды и статью 615 того же кодекса.

В соответствии со статьей 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе до принятия решения изменить основание иска. В материалах дела отсутствует ходатайство истца об изменении оснований иска в части расторжения договора аренды от 24.02.99.

При таких обстоятельствах, поскольку суд апелляционной инстанции в нарушение статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по собственной инициативе изменил основание исковых требований, то кассационная инстанция считает неправомерным вывод суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований КМИ о расторжении договора аренды на основании пункта 6.2.2 договора и выселении ответчика из спорных нежилых помещений.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик вносил арендные платежи в срок, предусмотренный договором аренды (ежемесячно), однако в значительно меньшем размере, чем предусмотрено договором, в связи с чем и образовалась задолженность по договору. При таких обстоятельствах неправомерным является вывод суда первой инстанции о наличии оснований для расторжения договора аренды в соответствии с пунктом 6.2.5 договора и пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым договор может быть расторгнут в случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Кассационная инстанция находит, что вывод суда первой инстанции о том, что внесение арендатором платежей в меньшем размере, чем предусмотрено договором, является существенным нарушением его условий, не соответствует требованиям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделан без учета конкретных обстоятельств дела, а именно: арендатор вносил ежемесячно арендные платежи, хотя и в меньшем размере, чем предусмотрено договором, производил капитальный ремонт помещений, стоимость которого подлежала зачету в счет арендной платы, причем частичный взаимозачет был произведен арендодателем после вынесения решения по делу.

Таким образом, решение и постановление апелляционной инстанции в части расторжения договора аренды от 24.02.99 и выселении ответчика следует отменить, в иске в этой части отказать, в остальной части судебные акты оставить без изменения.

Поскольку при принятии кассационной жалобы к производству ООО "Ресторан "Русь" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины, то в соответствии со статьей 95 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в доход федерального бюджета взыскивается государственная пошлина по кассационной жалобе с учетом частичного удовлетворения исковых требований. КМИ от уплаты государственной пошлины освобожден.

Принимая во внимание изложенное и руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 21.11.2000 и постановление апелляционной инстанции от 10.01.2001 Арбитражного суда Калининградской области по делу N 5979 в части расторжения договора аренды от 24.02.99 N 2516 и выселения отменить. В иске в части расторжения договора аренды и выселения отказать.

В остальной части решение от 21.11.2000 и постановление апелляционной инстанции от 10.01.2001 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Ресторан "Русь" в доход федерального бюджета государственную пошлину по кассационной жалобе в сумме 3 808 руб. 61 коп.

Председательствующий Судьи

Е.А. Михайловская И.Л. Грачева

Т.В. Шпачева