Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 марта 2005 г. N А56-9094/04 Иск ООО к КУГИ о признании частично недействительным договора аренды и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания пункта договора не влекущим юридических последствий для сторон договора, в частности, не дающим КУГИ права требовать внесения арендной платы за спорный период не удовлетворен, так как стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а поскольку предметом спорного договора аренды являются помещения, находящиеся в федеральной собственности, то, следовательно, истцом они могли использоваться лишь на условиях аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 марта 2005 г. N А56-9094/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Изотовой С.В., судей Кирилловой И.И. и Чертилиной З.А., при участии от ООО "Балтия-Траст" Мосина Е.Ф. (доверенность от 08.09.2004),

рассмотрев 17.03.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтия-Траст" на решение от 31.08.04 (судья Агеева М.А.) и постановления апелляционной инстанции от 09.12.04 (судьи Гайсановская Е.В., Кожемякина Е.В., Сергиенко А.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-9094/04,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Балтия-Траст" (далее - ООО "Балтия-Траст") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) с иском о:

- признании ничтожным договора аренды от 02.12.02 N 15-Ф005598 в части распространения его условий на отношения между КУГИ и ООО "Балтия-Траст" в период с 20.12.2000 до 02.12.02;

- применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания условия пункта 1.4 договора не влекущим юридических последствий для сторон договора, в частности, не дающим КУГИ права требовать внесения арендной платы за указанный период.

Решением от 31.08.04 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.12.04 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "Балтия-Траст" просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на то, что решение и постановления являются необоснованными и приняты с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, а именно: части 2 статьи 65, статьи 71, части 4 статьи 170, части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. ООО "Балтия-Траст" считает, что между КУГИ и ООО "Балтия-Траст" не существовало арендных отношений до заключения договора; истец пользовался спорными помещениями на основании договора о сотрудничестве; размер арендной платы за период с 20.12.2000 по 02.12.02 договором аренды не установлен.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Балтия-Траст" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

КУГИ о времени и месте слушания дела извещен, однако его представитель в судебное заседание не явился, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность решения и постановления апелляционной инстанции проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и ООО "Балтия-Траст" (арендатор) заключен договор от 02.12.02 N 15-Ф005598 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Александровский парк, д. 5, литера Б, помещения 1Н, 5Н. Пунктом 1.4 договора установлено, что условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 20.12.2000.

Полагая, что предусмотренное пунктом 1.4 условие является ничтожным, поскольку КУГИ не могло сдавать в аренду имущество, переданное в оперативное управление негосударственному образовательному учреждению "Академия медико-социального управления" (далее - Академия), отношения между сторонами не являлись арендными, истец пользовался спорными помещениями на основании договора о сотрудничестве, договор аренды не был зарегистрирован, ООО "Балтия-Траст" обратилось в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношения, возникшим до заключения договора.

Полно и всесторонне исследовав имеющиеся в деле доказательства, суд первой и апелляционной инстанций установил, что с 20.12.2000 года истец фактически занимал спорные помещения, но арендную плату не вносил. Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются. Следовательно, при заключении договора аренды от 02.12.02 N 15-Ф005598 КУГИ и ООО "Балтия-Траст" правомерно распространили его условия на ранее сложившиеся отношения. Предметом договора аренды являются помещения, находящиеся в федеральной собственности, поэтому истцом они могли использоваться лишь на условиях аренды.

Ссылка подателя жалобы на договор о сотрудничестве от 24.05.99, заключенный между Академией и ООО "Балтия-Траст", на основании которого истец вносил плату за пользование спорными помещениями, несостоятельна. Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 02.03.95 N 263-р за Академией закреплено федеральное имущество: дом N 5 (литеры А, Б, В, Г и Д), расположенный в Парке Ленина в Санкт-Петербурге, на праве оперативного управления. В силу пункта 4 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной собственности, закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с настоящим Кодексом (статьями 294, 296), в то время как Академия не является государственным учреждением. В силу указанной нормы права государственное имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями, составляет государственную казну Российской Федерации либо субъекта Российской Федерации. В связи с этим только уполномоченному собственником государственному органу в спорный период принадлежало право распоряжаться указанным имуществом.

Довод подателя жалобы о том, что условия договора аренды не позволяют определить размер арендной платы за период фактического пользования имуществом до заключения договора, не свидетельствует о ничтожности пункта 1.4, оспариваемого истцом. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Распространив условия договора от 02.12.02 N 15-Ф005598 на ранее возникшие отношения, стороны соответственно пришли к соглашению о том, что данные отношения регулируются этим договором. Поэтому оснований полагать, что к отношениям между КУГИ и ООО "Балтия-Траст" не могут быть применены нормы обязательственного права и оспариваемое условие противоречит положениям статей 307 и 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.

Ссылка ООО "Балтия-Траст" на необходимость регистрации договора аренды обоснованно отклонена судом первой и апелляционной инстанции, поскольку согласно пункту 1.3 оспариваемого договора он заключен на 11 месяцев, а наличие предусмотренного пунктом 1.4 договора условия о распространении его на ранее возникшие отношения не влияет на определение момента, с которого договор аренды считается заключенным и не изменяет срока его действия. Поэтому для целей государственной регистрации период времени, предшествующий заключению договора, не включается в срок аренды.

При таких обстоятельствах нет оснований для отмены или изменения решения и постановления апелляционной инстанции.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 31.08.04 и постановление апелляционной инстанции от 09.12.04 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-9094/04 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Балтия-Траст" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

С.В. Изотова И.И. Кириллова

З.А. Чертилина