Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 марта 2000 г. N А56-29529/99 Иск КУГИ о взыскании с ОАО задолженности по арендной плате на основании договора аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежей частично удовлетворен, так как ответчик, продолжавший пользоваться помещением по истечении установленного в договоре срока, не представил доказательств перечисления арендной платы в размере и сроки, установленные договором, а договор купли-продажи спорного помещения между сторонами по делу считается заключенным с момента определения судом выкупной цены помещения

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 28 марта 2000 г. N А56-29529/99

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Матлиной Е.О., Михайловской Е.А.,

при участии от КУГИ - Хайдапова С.Д. (доверенность от 30.12.99 N 7051-42), от ОАО "Лотос" - Кунявского Б.Л. (доверенность от 19.01.2000 N 14/22),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Лотос" на решение от 10.01.2000 (судья Ятманов А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 16.02.2000 (судьи Апранич В.В., Карпов В.Н., Кузнецов М.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-29529/99,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу "Лотос" (далее - ОАО "Лотос") о взыскании 48526 руб. 80 коп., в том числе 17261 руб. 20 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.10.98 по 30.09.99 на основании договора аренды от 13.02.96 нежилых помещений и 31265 руб. 60 коп. пеней за просрочку платежей за период с 11.10.98 по 13.09.99.

Решением от 10.01.2000 требования в части взыскания долга удовлетворены в сумме 12681 руб. 73 коп., в части взыскания пеней - в сумме 9000 руб. Сумма подлежащей взысканию неустойки была уменьшена судом с учетом явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Постановлением апелляционной инстанции от 16.02.2000 решение оставлено без изменения.

ОАО "Лотос" в кассационной жалобе просит отменить принятые по делу решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. По мнению подателя жалобы, обязательства ответчика по уплате арендной платы прекратились новацией в связи с заключением ОАО "Лотос" с Фондом имущества Санкт-Петербурга договора купли-продажи объекта недвижимости. ОАО "Лотос" полагает, что договор купли-продажи в соответствии со статьями 425, 432, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует считать заключенным с момента достижения сторонами соглашения, который определяется датой вступления в силу решения суда по иску о понуждении заключить договор - 07.07.99; согласно статье 551 названного кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор.

КУГИ в отзыве на жалобу просит оставить без изменения решение и постановление суда, считая их законными и обоснованными, полагая, что арендные отношения сохраняются между сторонами до регистрации покупателем права собственности на купленное помещение, после чего прекращаются на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации совпадением должника и кредитора в одном лице.

В судебном заседании представитель ОАО "Лотос" поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы; представитель КУГИ просил оставить жалобу без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Между КУГИ (арендодатель) и ОАО "Лотос" (арендатор) был заключен договор от 13.02.96 N 17-А-001270 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул. Королева, дом 32 (второй этаж), помещение 30-Н, общей площадью 189,2 кв.м для использования под пункт химчистки сроком на три года (по 08.02.99).

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора.

Поскольку ответчик, продолжавший пользоваться помещением по истечении установленного в договоре срока, не представил доказательств перечисления арендной платы в размере и сроки, установленные договором, суд правомерно в соответствии со статьями 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил требование о взыскании долга и пеней за период с IV квартала 1998 г. по III квартал 1999 г.

Довод подателя жалобы о прекращении с июля 1999 г. обязательств по уплате арендной платы новацией в связи с заключением по решению арбитражного суда договора купли-продажи нежилого помещения отклоняется кассационной инстанцией по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением арбитражного суда от 02.06.99 был удовлетворен иск ОАО "Лотос" о понуждении Фонда имущества Санкт-Петербурга и КУГИ заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях частично в редакции продавца, частично - в редакции покупателя. Постановлением апелляционной инстанции от 07.07.99 решение суда было изменено в части определения выкупной цены. Именно с этой даты ответчик считает договор купли-продажи заключенным, а обязательства, вытекающие из договора аренды, - прекращенными.

Между тем согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Поскольку статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации для договора продажи недвижимости установлена определенная форма - он может быть заключен только путем составления одного документа, подписанного сторонами, - такой договор считается заключенным после придания ему предусмотренной законом формы. В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения о понуждении заключить договор содержит лишь предписание стороне-ответчику заключить договор, а также указание, на каких условиях этот договор должен быть заключен. Решение суда не подменяет договор, а является основанием возникновения у ответчика обязанности заключить договор на указанных в решении условиях. Права и обязанности сторон, составляющие содержание материального правоотношения, возникают непосредственно из договора, а не из решения суда о понуждении его заключить.

Из имеющегося в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права собственности ОАО "Лотос" на нежилое помещение усматривается, что договор купли-продажи недвижимости как единый документ был составлен сторонами 11.11.99, что подтвердил и ответчик. Следовательно, взыскание арендной платы за определенный в исковом заявлении период - по III квартал 1999 г. - является правомерным.

Таким образом, кассационная инстанция пришла к выводу, что судом при вынесении решения и постановления были правильно применены нормы материального права и оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 10.01.2000 и постановление апелляционной инстанции от 16.02.2000 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-29529/99 оставить без изменения, а жалобу ОАО "Лотос" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева Е.О. Матлина

Е.А. Михайловская