Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 сентября 2001 г. N А56-17105/00 Дело по иску ОАО к ООО о выселении из нежилого помещения, переданного по договору аренды, направлено на новое рассмотрение, так как ссылка судебных инстанций на решение суда является несостоятельной, поскольку правовая оценка спорного договора, данная судом в решении, не имеет преюдициального значения ввиду того, что отсутствие госрегистрации договора аренды не может служить основанием для признания договора незаключенным, поскольку ФЗ "О госрегистрации прав на недвижимое имущество..." вступил позднее заключения спорного договора и обратной силы не имеет

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 10 сентября 2001 г. N А56-17105/00

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Михайловской Е.А., судей Шпачевой Т.В., Сергеевой И.В., при участии от ОАО "Торговый дом "Литейный" - Твердохлеба Ю.А. (доверенность от 01.03.2000 N 1-А), Филатова В.И. (доверенность от 15.01.2001 N 2), от ООО "Конта" - Новиковой С.Н. (доверенность от 03.08.2001), Колосовой Л.Л. (доверенность от 15.08.2001),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Конта" на решение от 21-23.05.01 (судья Аносова Н.В.) и постановление апелляционной инстанции от 25.07.01 (судьи Апранич В.В., Васильева Л.В., Кузнецов М.В.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-17105/00,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество "Торговый дом "Литейный" (далее - Торговый дом) обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Конта" (далее - ООО "Конта") о выселении из помещения 2-н в доме 12, литер А, по ул. Фурштатской.

Решением от 21-23.05.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.01, исковые требования удовлетворены, ООО "Конта" выселено из спорного помещения.

В кассационной жалобе ООО "Конта" просит отменить решение и постановление апелляционной инстанции, в иске отказать, ссылаясь на то, что между сторонами действует договор аренды от 01.01.98 спорного помещения, являющийся основанием для его занятия ООО "Конти".

В судебном заседании представители ООО "Конта" поддержали кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы, а представители Торгового дома возражали против ее удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Торговый дом (арендодатель) и ООО "Конта" (арендатор) подписали договор от 01.01.98 аренды нежилого помещения общей площадью 244,4 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Фурштатская, д. 12 литер "А", помещение 2-Н, сроком на пять лет.

Торговый дом, обращаясь с иском о выселении, ссылался на незаключенность названного договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.05.2000 по делу N А56-9238/00 (л.д. 7, 8), признавшего этот договор незаключенным.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, и делая вывод об отсутствии у ответчика оснований для занятия спорного помещения ввиду незаключенности договора аренды от 01.01.98, сослался на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-9238/00 и на решение того же суда по делу N А56-18058/00. При этом суд апелляционной инстанции указал, что данными судебными актами договор аренды от 01.01.98 признан незаключенным.

Между тем в материалах дела имеется постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.04.2001 по делу N А56-18058/00, которым решение по данному делу отменено (л.д. 95 - 97).

Ссылка суда апелляционной инстанции на решение по делу N А56-9238/00 является несостоятельной, поскольку правовая оценка спорного договора, данная судом в решении по названному делу, не имеет преюдициального значения. Отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.98 не может служить основанием для признания его незаключенным, поскольку Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ вступил в силу с 31.01.98 и обратной силы не имеет.

Других доводов в обоснование вывода о незаключенности договора аренды от 01.01.98 судом апелляционной инстанции не приведено.

При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции о правомерности удовлетворения исковых требований о выселении ООО "Конти" является недостаточно обоснованным.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требование о выселении ООО "Конти", сослался на незаключенность договора аренды от 01.01.98 в силу статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации и на отсутствие у лица, подписавшего договор со стороны арендатора - заместителя директора - полномочий на его подписание.

Однако, в силу пункта 3 статьи 182 названного кодекса договор может быть судом признан ничтожным, а не незаключенным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции неправильно применил статью 182 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к ошибочному выводу о незаключенности на основании нее спорного договора.

Вопрос в отношении полномочий лица, подписавшего договор со стороны арендатора, судом первой инстанции не исследовался. Отсутствие в договоре ссылки на доверенность не означает, что таких полномочий не имелось. Кроме того суд не исследовал фактические взаимоотношения сторон.

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды от 01.01.98 и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия спорного помещения также является недостаточно обоснованным.

Таким образом, решение и постановление апелляционной инстанции вынесены без полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств по делу, являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене.

При новом рассмотрении суду следует оценить последующие действия сторон после подписания договора аренды от 01.01.98, проверить доводы ответчика о том, что фактически договор исполнялся, исследовать полномочия лица, подписавшего договор со стороны арендатора.

С учетом обстоятельств, установленных при новом рассмотрении, суду следует разрешить данный спор.

Поскольку при принятии кассационной жалобы к производству было приостановлено исполнение решения до окончания производства в кассационной инстанции, то приостановление исполнения решения следует отменить.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 21-23.05.2001 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.2001 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-17105/00 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Отменить приостановление исполнения решения.

Председательствующий Судьи

Е.А. Михайловская И.В. Сергеева

Т.В. Шпачева