Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 мая 2005 г. N А56-16258/98 Иск ОАО к КУГИ и Фонду имущества об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений удовлетворен в отношении помещений, используемых истцом, поскольку ОАО входит в круг лиц, имеющих право на приватизацию арендуемых помещений, при этом выкупная цена спорных объектов определена правильно

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 13 мая 2005 г. N А56-16258/98

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии в судебном заседании от ОАО "Специализированное ремонтно-наладочное управление N 2" Холтобина Н.А. (доверенность от 09.01.2004), от КУГИ Загребельной Я.А. (доверенность от 12.01.2005), от ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Яковлевой М.Ш. (доверенность от 11.01.2005), Ледина Ю.Я. и его представителя Пирогова И.М. (доверенность от 26.05.2004),

рассмотрев 12.05.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 13.09.2004 (судья Кузнецов М.В.) и постановление апелляционной инстанции от 09.02.2005 (судьи Сергиенко А.Н., Гайсановская Е.В., Алексеев С.Н.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-16258/98,

установил:

Открытое акционерное общество "Специализированное ремонтно-наладочное управление N 2" (далее - ОАО "СРНУ N 2") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) и государственному учреждению по осуществлению сделок с недвижимым имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга") об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений площадью 1874,9 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, улица Большая Монетная, дом 27, литера А.

Определением от 05.10.98 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент по обслуживанию жилищного фонда (далее - Департамент).

Решением от 12.10.98 между ОАО "СРНУ N 2" и ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1874,9 кв.м, расположенных в здании по адресу: Санкт-Петербург, улица Большая Монетная, дом 27, литера А (1 этаж - помещения 4-Н площадью 192,4 кв.м, 15-Н площадью 19 кв.м, 16-Н площадью 29,3 кв.м; 2 этаж - помещение 6-Н площадью 232 кв.м; 3 этаж - помещение 8-Н площадью 241 кв.м; 4 этаж - помещение 10-Н площадью 381 кв.м; 5 этаж - помещение 12-Н площадью 386,3 кв.м; 6 этаж - помещение 14-Н площадью 393 кв.м), на условиях проекта договора, представленного покупателем и согласованного с продавцом, по цене 5139,29 руб. В пункт 1.1 договора суд обязал внести изменения, касающиеся индивидуализации помещений.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 11.06.2003 N 5406/03 дело N А56-16258/98 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области направлено на рассмотрение в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа для проверки правильности применения норм права в порядке кассационного производства.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.07.2003 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.98 по делу N А56-16258/98 отменено. Дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Определением суда от 06.10.2003 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечен Ледин Юрий Янович.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил свои требования и просил обязать ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с ним договор купли-продажи объекта нежилого фонда общей площадью 1874,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Большая Монетная, дом 27, литера А, в том числе:

- помещения 4-Н площадью 192,4 кв.м, 15-Н площадью 19 кв.м, 16-Н площадью 29,3 кв.м на 1 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:1, общей площадью 240,7 кв.м;

- помещение 6-Н общей площадью 232 кв.м на 2 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:6;

- помещение 8-Н общей площадью 241,1 кв.м на 3 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:5;

- помещение 10-Н общей площадью 381,6 кв.м на 4 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:4;

- помещение 12-Н общей площадью 386,2 кв.м на 5 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:3;

- помещение 14-Н общей площадью 393,3 кв.м на 6 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:2.

Решением от 13.09.2004 суд обязал ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключить с ОАО "СРНУ N 2" договор купли-продажи объекта нежилого фонда общей площадью 1845,6 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Большая Монетная, дом 27, литера А, по цене 698 871,19 руб., из них:

- помещения 4-Н площадью 192,4 кв.м, 15-Н площадью 19 кв.м на 1 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:1, общей площадью 240,7 кв.м;

- помещение 6-Н общей площадью 232 кв.м на 2 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:6;

- помещение 8-Н общей площадью 241,1 кв.м на 3 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:5;

- помещение 10-Н общей площадью 381,6 кв.м на 4 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:4;

- помещение 12-Н общей площадью 386,2 кв.м на 5 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:3;

- помещение 14-Н общей площадью 393,3 кв.м на 6 этаже, кадастровый номер 78:3055:0:21:2,

на условиях согласованного проекта договора, за исключением помещения 16-Н, расположенного на 1 этаже, общей площадью 29,3 кв.м, в отношении которого в иске отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 09.02.2005 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и в удовлетворении исковых требований ОАО "СРНУ N 2" отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу ОАО "СРНУ N 2" указывает на законность решения и постановления апелляционной инстанции и возражает против ее удовлетворения.

В судебном заседании представители КУГИ и ГУ "Фонд имущества Санкт-Петербурга" поддержали доводы жалобы.

Представители ОАО "СРНУ N 2" и Ледина Ю.Я. против удовлетворения жалобы возражали.

Жилищный комитет Санкт-Петербурга, правопреемник Департамента, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения жалобы, однако своего представителя в судебное заседание не направил.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Согласно части 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 16 Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", действовавшего на момент направления истцом оферты для заключения сделки приватизации объекта недвижимости, установлены способы приватизации государственного и муниципального имущества, в том числе и выкуп арендованного государственного или муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года (далее - Основные положения) право на приобретение в собственность сданных в аренду зданий, строений, сооружений, помещений, в том числе встроенно-пристроенных нежилых помещений в жилых домах, предоставляется физическим и юридическим лицам, ставшим собственниками приватизированных государственных (муниципальных) предприятий или государственного (муниципального) имущества, ранее сданного в аренду, в результате выкупа последнего.

Из материалов дела усматривается, что 01.04.93 между ОАО "СРНУ N 2" (раннее - арендное предприятие "Специализированное ремонтно-наладочное управление N 2") и КУГИ на основании договора выкупа имущества от 11.12.92 (регистрационный номер 001991) заключен договор аренды N 00-001035(15) нежилого помещения общей площадью 1830,9 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Большая Монетная, дом 27, литера А. Соглашением сторон от 27.01.95 N 84 в пункт 1.1 договора аренды внесено следующее изменение: вместо площади 1830,9 кв.м следует читать 1874,9 кв.м.

Кассационная инстанция находит правильным вывод суда о том, что ОАО "СРНУ N 2" входит в круг лиц, имеющих право на приватизацию арендуемых помещений.

Суд, полно и всесторонне исследовав представленные сторонами доказательства, установил, что нежилое помещение 16-Н (бывшая арка в доме N 27 по улице Большой Монетной) никогда не использовалось истцом, а находилось во владении и пользовании гражданина Ледина Ю.Я. Таким образом, право на приватизацию помещения 16-Н у ОАО "СРНУ N 2" отсутствует.

Как пояснил в судебном заседании представитель ОАО "СРНУ N 2", в настоящее время из объекта недвижимости, кадастровый номер 78:3055:0:21:1 (помещения 4-Н, 15-Н, 16-Н), на 1 этаже выделяется самостоятельный объект - помещение 16-Н, в отношении которого осуществляется кадастровый учет как самостоятельного объекта недвижимости. Из материалов дела усматривается, что каждое помещение 1 этажа является индивидуально определенной вещью и все помещения могут быть предметами договора купли-продажи. При таких обстоятельствах отсутствуют основания для отказа в приватизации помещений 4-Н и 15-Н, расположенных на 1 этаже.

Выкупная цена спорных объектов определена правильно.

Согласно пункту 4.9 Основных положений, на основании которых необходимо определять выкупную цену объекта, цена на приобретаемые арендаторами в собственность здания, строения, сооружения, нежилые помещения, включая встроенно-пристроенные, устанавливается по методике, утверждаемой в соответствии с настоящим пунктом органом местного самоуправления в двухнедельный срок с момента введения в действие Основных положений.

Данный пункт предусматривает, что при расчете выкупной стоимости зданий, строений, сооружений по любой из методик продажная цена 1 кв.м общей площади помещения, здания, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, - на коэффициент 2; для зданий, сооружений - на коэффициент 3. Если методика определения выкупной цены не утверждена вышеуказанным органом в упомянутый срок, продажа зданий, сооружений, помещений осуществляется в соответствии с настоящим пунктом.

Поскольку в Санкт-Петербурге названная методика не принята, выкупную стоимость объекта следует рассчитывать исходя из максимальной стоимости, определенной в соответствии с пунктом 4.9 Основных положений, согласно которому продажная цена 1 кв.м общей площади помещения, здания, строения, сооружения не может превышать суммы годовой арендной платы, установленной в договоре аренды, умноженной на следующие коэффициенты: для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, - на коэффициент 2, а для зданий, сооружений - на коэффициент 3.

Решение суда в части определения выкупной стоимости соответствует вышеназванным положениям, а доводы кассационной жалобы являются неубедительными.

Основания для удовлетворения жалобы КУГИ отсутствуют.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 13.09.2004 и постановление апелляционной инстанции от 09.02.2005 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-16258/98 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

М.Г.Власова Е.В.Коняева

Т.И.Сапоткина