Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 апреля 2005 г. N А56-33796/04 Иск КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате и пеней, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения не удовлетворен в части расторжения договора и выселения Общества, так как арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 20 апреля 2005 г. N А56-33796/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Сапоткиной Т.И.,

при участии от КУГИ Санкт-Петербурга Сердитова И.Н. (доверенность от 14.01.2005); от OOO "Туристская фирма "Аэлита" Мизуна С.М. (доверенность от 25.11.2004),

рассмотрев 19.04.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Туристская фирма "Аэлита" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2004 по делу N А56-33796/04 (судья Черемошкина В.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Туристская фирма "Аэлита" (далее - Общество) о взыскании 52 524 руб. 17 коп., в том числе 48 196 руб. 87 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2004 по 30.09.2004 и 4327 руб. 03 коп. пеней, на основании договора от 23.09.2003 N 03-А110497 аренды нежилого помещения, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Решением от 24.11.2004 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение от 24.11.2004, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, при вынесении обжалуемого судебного акта суд не учел то обстоятельство, что истцом не был соблюден претензионный порядок урегулирования спора. Кроме того, податель жалобы ссылается на несоразмерность взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства и считает, что суд неправомерно взыскал с Общества задолженность, основанную на расчете КУГИ, так как реальная задолженность за период с 01.04.2004 по 30.09.2004 составляла 31 247 руб. 71 коп.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 23.09.2003 между КУГИ (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 03-А110497 аренды нежилого помещения площадью 38,6 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Жуковского, д. 26, лит. В. Срок действия договора 5 лет.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены в разделе 3 договора.

Согласно условиям договора, арендатор обязан вносить арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала; в случае просрочки платежей начисляются пени с просроченной суммы за каждый день просрочки; договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе и при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев независимо от ее последующего внесения.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. В соответствии со статьей 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.

Поскольку ответчик не выполнил взятых на себя обязательств по договору, суд правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате.

Как усматривается из материалов дела, принимая решение от 24.11.2004, суд принял за основу расчет задолженности представленный в материалы дела КУГИ. Поскольку указанный расчет подтверждается представленным в материалы дела и не оспоренным ответчиком актом сверки платежей от 22.02.2005, довод подателя жалобы о неправильном расчете задолженности отклоняется кассационной инстанцией как противоречащий материалам дела.

Довод подателя жалобы о несоразмерности взысканной неустойки также отклоняется судом кассационной инстанции.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Одного лишь указания в кассационной жалобе на несоразмерность недостаточно для изменения решения суда, принятого в соответствии с нормами материального права.

Довод подателя жалобы о необходимости соблюдения претензионного порядка урегулирования спора в части взыскания задолженности по арендной плате отклоняется судом кассационной инстанции.

В соответствии с положениями части пятой статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием претензионного порядка урегулирования спора является установление такого порядка федеральным законом или договором.

Поскольку ни действующим законодательством, ни договором от 23.09.2003 не установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части взыскания задолженности по арендной плате, у КУГИ отсутствовала обязанность предупреждать Общество о необходимости погасить указанную задолженность перед обращением в суд.

Считая правомерным решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней, кассационная инстанция в то же время находит, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых по договору помещений.

В соответствии с частью третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Названное требование законодательства истцом соблюдено не было. Претензия от 11.02.2004 N 486, на которую сослался КУГИ, обращаясь в суд с настоящим иском, не содержит указанного предупреждения и не может быть признана документом, подтверждающим выполнение КУГИ установленного законодательством досудебного порядка урегулирования спора в отношении требований о расторжении договора аренды и выселении.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.11.2004 по делу N А56-33796/04 в части взыскания задолженности по арендной плате и пеней оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Туристская фирма "Аэлита" - без удовлетворения.

В части расторжения договора от 23.09.2003 N 03-А110497 и выселения общества с ограниченной ответственностью "Туристская фирма "Аэлита" решение от 24.11.2004 отменить. Исковые требования Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга в этой части отставить без рассмотрения.

Председательствующий Судьи

Г.М. Рудницкий И.Л. Грачева

Т.И. Сапоткина