Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2005 г. N А56-26245/02 Иск Администрации к ОАО о расторжении договора аренды земельного участка не удовлетворен, так как, в частности, названным договором не определены сроки строительства жилого дома, а следовательно, неиспользование земельного участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может быть квалифицировано как нарушение условий договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 мая 2005 г. N А56-26245/02

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Власовой М.Г., Сергеевой И.В.,

при участии от администрации муниципального образования "Сертолово" Ленинградской области Пинчуковой Ю.Н. (доверенность от 11.05.2005), Возжевой Т.Ф. (доверенность от 11.05,2005), от открытого акционерного общества "Фонд "Преображенский" Некрасовой Т.Д. (протокол от 04.07.2003 N 2), Шишкова С.М. (доверенность от 03.05.2005), Смирновой Л.А. (доверенность от 11.02.2005),

рассмотрев 12.05.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Сертолово" Ленинградской области на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2005 по делу N А56-26245/02 (судьи Хайруллина Х.Х., Кожемякина Е.В., Несмиян С.И.),

установил:

Администрация муниципального образования "Сертолово" Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Фонд "Преображенский" (далее - Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 12.08.1998 N ЛО-3507-41-7570 и освобождении земельного участка общей площадью 11 000 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, поселок Сертолово, 26-й км Выборгского шоссе.

Решением от 16.09.2004 (судья Астрицкая С.Т.) договор аренды земельного участка от 12.08.1998 N ЛО-3507-41-7570 расторгнут, Общество обязано освободить занимаемый земельный участок.

Постановлением апелляционной инстанции от 01.02.2005 решение от 16.09.2004 отменено. В иске отказано.

В кассационной жалобе Администрация просит отменить постановление от 01.02.2005 в связи с неправильным применением норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемое постановление без изменения как законное и обоснованное.

В судебном заседании представители Администрации поддержали доводы кассационной жалобы, а представители Общества, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.08.1998 N ЛО-3507-41-7570 (далее - договор). Пунктом 1.1 договора предусмотрено, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом последующего выкупа земельный участок общей площадью 11 000 кв.м, расположенный по адресу: Ленинградская область, поселок Сертолово, 26-й км Выборгского шоссе, для строительства жилого дома, совмещенного с торговым центром, на основании постановления Администрации от 05.08.1998 N 279. Согласно пункту 1.3 договора он заключен сроком на 25 лет и вступает в силу с момента регистрации. Договор зарегистрирован во Всеволожском районном комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор обязан соблюдать установленный режим использования земельного участка.

Договором установлено, что изменение условий и прекращение его действия до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон (пункт 6.1).

Дополнительным соглашением от 01.10.2000 к договору стороны установили, что часть арендуемого земельного участка площадью 8 350 кв.м арендатор использует для строительства жилого дома, совмещенного с торговым центром, а часть участка площадью 2 650 кв.м - для размещения торговой зоны.

Используя арендуемый земельный участок, Общество не приступило к строительству жилого дома, совмещенного с торговым центром.

Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Ленинградской области (далее - Инспекция) проведена проверка порядка использования арендуемого Обществом земельного участка, в результате которой, по мнению Администрации, выявлено его нецелевое использование. Обществу вменено нарушение разрешенного использования земельных участков, ответственность за которое была предусмотрена статьей 66 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Инспекция вынесла предписание от 07.12.2001, в котором Обществу предложено в срок до 21.12.2001 представить проект организации строительства и проектную документацию с экспертным заключением и разрешением на строительство жилого дома, совмещенного с торговым центром.

Письмами от 15.03.2002 и от 27.06.2002 Администрация, ссылаясь на нарушение Обществом пункта 3.3.1 договора - нецелевое использование земельного участка, предложила представить документы, указанные в предписании Инспекции от 07.12.2001, либо расторгнуть договор аренды.

Невыполнение данных требований послужило основанием обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные Администрацией требования, суд первой инстанции сослался на допущенные Обществом существенные нарушения условий договора, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является основанием для его расторжения. В качестве таких нарушений суд указал длительное неиспользование Обществом арендуемого земельного участка для целей строительства.

Между тем договором не определены сроки строительства жилого дома, следовательно, неиспользование земельного участка для целей строительства в течение какого-либо срока не может быть квалифицировано как нарушение договора.

Кроме того, земельный участок предоставлен не только для строительства жилого дома, но и для размещения торговой зоны. Из материалов дела и объяснений представителей сторон следует, что часть земельного участка площадью 2 650 кв.м используется Обществом для размещения объектов торговли. Претензии относительно использования данной части земельного участка сводятся к тому, что, по мнению Администрации, Общество возвело там объекты капитального характера без соответствующих согласований. Поскольку условиями договора не определены какие-либо характеристики торговой зоны, размещаемой на арендуемом земельном участке, в том числе не установлены требования к объектам торговли и порядку согласования их возведения, обстоятельства, на которые ссылается Администрация, нельзя рассматривать в качестве нарушения договора.

Таким образом, Администрацией не доказано наличие оснований для расторжения договора, установленных подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

Вероятно, в тексте документа допущена опечатка: вместо "пункт 4 статьи 46" следует читать "пункт 4 части 2 статьи 46"

Администрация в обоснование своих требований также ссылается на пункт 4 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), в соответствии с которым основанием для прекращения аренды земельного участка является неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Указанная норма применяется к отношениям сторон с момента вступления в силу Земельного кодекса. Следовательно, только с этого момента подлежит исчислению и названный срок, то есть предыдущий период времени использования земельного участка в целях применения данной нормы не учитывается.

Согласно заключению от 06.02.2003 N 15715/16 государственного учреждения "Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" строительство жилого дома, в том числе, точечного, на земельном участке, выделенном в аренду Обществу по спорному договору, невозможно, поскольку такое строительство противоречит действующим санитарным нормам и правилам, принятым в 2001 году. В связи с данным обстоятельством Обществом был предъявлен иск об изменении договора в части целевого назначения арендуемого земельного участка. Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2003, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.2003 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.04.2004 по делу N А56-22647/02, Обществу в иске отказано.

Таким образом, в период действия договора место обстоятельства, препятствующие Обществу в использовании земельного участка по назначению, указанному в договоре. Время действия данных обстоятельств подлежит исключению из периода, в течение которого неиспользование земельного участка может служить основанием для прекращения аренды в соответствии с пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса.

Ввиду изложенного кассационная инстанция считает, что к моменту рассмотрения спора не истек срок, установленный пунктом 4 статьи 46 Земельного кодекса, условия для расторжения договора по данному основанию отсутствуют.

При таком положении кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2005 по делу N А56-26245/02 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Сертолово" Ленинградской области - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин М.Г. Власова

И.В. Сергеева