Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2005 г. N А56-31450/04 Дело по иску ТСЖ об обязании ОАО не чинить препятствий в пользовании и распоряжении нежилыми служебными помещениями направлено на новое рассмотрение, так как суд, ошибочно посчитав, что у ТСЖ отсутствует право на предъявление иска в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласования со всеми домовладельцами, по существу исковые требования не рассматривал, кроме того, судом было допущено нарушение норм процессуального права, поскольку постановление подписано не тем судьей, который рассматривал дело

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 мая 2005 г. N А56-31450/04

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от ТСЖ "Комендантский 23" Клокова М.С. (доверенность от 13.05.2005), от ОАО "РОССТРО" Гладуна Е.Ю. (доверенность от 22.02.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Комендантский 23" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2004 (судья Кузнецов М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2005 по делу N А56-31450/04 (судьи Жиляева Е.В., Ларина Т.С., Медведева И.Г.),

установил:

Товарищество собственников жилья "Комендантский 23" (далее - ТСЖ "Комендантский 23") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Центральной компании инвестиционно-строительной финансово-промышленной группы "РОССТРО" - открытому акционерному обществу "РОССТРО" (далее - ОАО "РОССТРО") об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании и распоряжении нежилыми служебными помещениями в доме 23, корпус 2 по Комендантскому проспекту в Санкт-Петербурге, а именно: передать истцу ключи от подвальных, чердачных помещений дома, всю проектную и техническую документацию, паспорта, техническое, инженерное и другое оборудование.

Решением от 22.11.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 28.02.2005, в иске отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ "Комендантский 23" просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями норм Федерального закона "О товариществах собственников жилья", несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. По мнению подателя жалобы, в силу положений названного закона ТСЖ осуществляет управление кондоминиумом как единым комплексом недвижимого имущества в интересах всех домовладельцев независимо от их членства в товариществе; по существу заявленные исковые требования судом не рассмотрены.

В судебном заседании представитель ТСЖ "Комендантский 23" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ОАО "РОССТРО" против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на то, что ответчик продолжает осуществлять обслуживание жилого дома, индивидуальные договоры на обслуживание с домовладельцами в установленном порядке не прекращены.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, ОАО "РОССТРО" являлось застройщиком жилого дома, которому впоследствии присвоен постоянный адрес: Санкт-Петербург, Комендантский пр., д. 23, корп. 2.

Согласно акту государственной приемочной комиссии, утвержденному 18.09.2000, законченный строительством жилой дом с 98 квартирами по указанному выше адресу принят в эксплуатацию. После сдачи дома ОАО "РОССТРО" осуществляло его дальнейшую эксплуатацию.

В ходе реализации инвестиционного проекта и после сдачи дома в эксплуатацию ОАО "РОССТРО" заключало с домовладельцами индивидуальные договоры на техническое обслуживание дома, а также заключило соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями (на отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ; подачу электрической и тепловой энергии; производство работ по ликвидации аварий на системах отопления, водоснабжения, канализации и энергоснабжения).

06.05.2003 Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга зарегистрирован кондоминиум по указанному выше адресу в составе земельного участка и жилого дома.

Решением общего собрания домовладельцев кондоминиума от 03.07.2003 утвержден устав ТСЖ "Комендантский 23", зарегистрированный в установленном порядке.

ТСЖ "Комендантский 23" на основании решения правления от 12.02.2004 подписало с открытым акционерным обществом "Ремонтно-строительное предприятие Приморского административного района" (далее - Ремонтно-строительное предприятие) договор от 01.04.2004 N 50 на комплексное техническое обслуживание и ремонт жилищного фонда, внутридомовых инженерных сетей, инженерного оборудования и санитарное содержание жилого дома и придомовой территории.

В связи с тем, что ОАО "РОССТРО" не передало ключи от подвальных, чердачных помещений жилого дома, необходимую техническую документацию, препятствуя таким образом исполнению договора от 01.04.2004 и осуществлению обслуживания дома Ремонтно-строительным предприятием, ТСЖ "Комендантский 23" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что поскольку ТСЖ "Комендантский 23" объединяет только часть домовладельцев, оно не вправе заявлять требования, касающиеся имущества, находящегося в общей долевой собственности всех домовладельцев, без предварительного согласования вопросов владения и пользования общим имуществом со всеми домовладельцами. Поддерживая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции сослался на статью 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем отказ в иске мотивирован без учета положений Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент предъявления иска и принятия обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 20 названного Закона домовладельцы самостоятельно выбирают способ управления недвижимым имуществом. Согласно пункту 2 упомянутой статьи управление кондоминиумом может осуществляться путем: непосредственного управления домовладельцами при незначительных размерах кондоминиума и ограниченном числе домовладельцев; передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги; образования домовладельцами товарищества собственников жилья для самостоятельного управления кондоминиумом либо для последующей передачи по договору части или всех функций по управлению уполномоченному физическому лицу - индивидуальному предпринимателю либо уполномоченной организации любой формы собственности (управляющему), а также иным способом, установленным федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Таким образом, создание товарищества собственников жилья является одним из способов управления кондоминиумом, избранных домовладельцами на основе свободного волеизъявления. По смыслу статьи 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" управление кондоминиумом в текущий период может осуществляться только одним из перечисленных в указанной статье способов.

Согласно статье 22 того же Закона на общем собрании, правомочном при условии присутствия на нем домовладельцев или их представителей, обладающих более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев, по выбору способа управления кондоминиумом принимается решение: либо о передаче недвижимого имущества в управление уполномоченной государством или органом местного самоуправления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги, либо об образовании товарищества собственников жилья и утверждении его устава. Решение принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом. Решение общего собрания, принятое в установленном выше порядке, является обязательным для всех домовладельцев, в том числе для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании. Следовательно, товарищество собственников жилья, созданное на основании решения общего собрания домовладельцев, обязательного в том числе и для домовладельцев, не участвовавших в голосовании, может считаться организацией, уполномоченной всеми домовладельцами на управление домом.

Исходя из упомянутых правовых норм ТСЖ "Комендантский 23" вправе предъявлять требования, вытекающие из отношений, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией жилого дома.

Поскольку суд, ошибочно посчитав, что у ТСЖ "Комендантский 23" отсутствует право на предъявление иска в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласования со всеми домовладельцами, по существу исковые требования не рассматривал, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Кроме того, судом апелляционной инстанции было допущено нарушение норм процессуального права. Из протокола судебного заседания от 21.02.2005 следует, что дело рассматривалось судом в составе председательствующего Жиляевой Е.В., судей Герасимовой М.М. и Медведевой И.Г., в то время как во вводной части постановлении апелляционной инстанции вместо судьи Герасимовой М.М. указана судья Ларина Т.С., ею же подписано постановление.

При новом рассмотрении дела суду следует определить в соответствии с частью второй статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по настоящему делу; установить, имеются ли обстоятельства, на которых ТСЖ "Комендантский 23" основывает иск; предложить истцу уточнить свои требования в целях их конкретизации и возможности исполнения судебного акта в случае удовлетворения иска; выяснить судьбу договоров, заключенных ОАО "РОССТРО" с отдельными домовладельцами, с учетом того, что управление кондоминиумом может осуществляться только одним из допустимых способов, а выбор домовладельцами такого способа управления как образование товарищества собственников жилья свидетельствует об их волеизъявлении на изменение существовавшего до этого способа управления.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.11.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2005 по делу N А56-31450/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина