Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 мая 2005 г. N А05-6423/04-16 Иск ЗАО к Мэрии о внесении изменений в договор о землепользовании в части уменьшения площади земельного участка, переданного в постоянное пользование, не удовлетворен, так как, в частности, переход права собственности на часть помещений здания к Учреждению не является существенным изменением обстоятельств, влекущим изменение условий указанного договора, поскольку при его заключении Общество могло их предвидеть, учитывая то, что сумма земельного налога всегда зависела от размера земельного участка, за который уплачивается налог, и от ставок налога, периодически изменяемых компетентным органом

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 19 мая 2005 г. N А05-6423/04-16

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 мая 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу мэрии города Архангельска на решение от 30.08.2004 (судья Искусов В.Ф.) и постановление апелляционной инстанции от 20.01.2005 (судьи Волков Н.А., Бушева Н.М., Шашков А.Х.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-6423/04-16,

установил:

Закрытое акционерное общество "Моряна" (далее - ЗАО "Моряна") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска (далее - мэрия) о внесении изменений в договор от 17.12.97 N 1/323(о) о землепользовании в части уменьшения площади земельного участка с изложением пункта 1.1 договора в следующей редакции: "Предоставить "Землепользователю" в постоянное пользование земельный участок в Октябрьском территориальном округе по ул. Тимме, 18, корп. 3, площадью 0,04524 га для эксплуатации здания магазина N 34 согласно решению Архгорсовета от 06.08.92 N 230/10".

Определением от 02.08.2004 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Учреждение УГ-42/1 - государственное учреждение Исправительная колония N 1 Управления исполнения наказания Министерства юстиции Российской Федерации по Архангельской области (далее - Учреждение).

Решением от 30.08.2004 исковые требования удовлетворены; кроме того, с мэрии в пользу ЗАО "Моряна" взыскано 2000 руб. расходов по государственной пошлине.

Постановлением апелляционной инстанции от 20.01.2005 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе мэрия просит отменить указанные решение и постановление, ссылаясь на неправильное применение судебными инстанциями статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 1 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, истцом не был соблюден предусмотренный статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации порядок, в котором предоставляются земельные участки. Мэрия также не согласна со взысканием с нее судебных расходов.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ЗАО "Моряна" (до 01.08.2001 - открытое акционерное общество "Моряна", далее - ОАО "Моряна") является собственником нежилых помещений N 1-16, 18-27 общей площадью 404,6 кв. м, расположенных на первом этаже магазина N 34 по указанному выше адресу, что подтверждается регистрационным удостоверением от 22.07.97 о праве собственности на нежилые помещения, свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 13.09.99 и от 07.06.2002 (повторное).

Ранее весь магазин N 34 находился в собственности торгового предприятия "Моряна". Решением Архангельского городского совета народных депутатов от 06.08.92 N 230/10 земельный участок площадью 0,13 га по указанному выше адресу, занимаемый магазином N 34, был отведен торговому предприятию "Моряна" для дальнейшего постоянного землепользования на условиях договора.

В связи с переходом права собственности на часть помещений к ОАО "Моряна" между ним и Департаментом муниципального имущества мэрии (землевладелец) заключен договор от 17.12.97 N 1/323(о), по условиям которого ОАО "Моряна" передан в постоянное пользование земельный участок площадью 0,1786 га, в том числе для эксплуатации магазина N 34 - площадью 0,13 га. ОАО "Моряна" выдано свидетельство от 30.06.98 о праве постоянного пользования земельным участком площадью 0,1786 га.

Соглашением от 21.10.98 стороны внесли изменения в договор от 17.12.97, изложив пункт 1.1 договора в новой редакции, согласно которой землепользователю в постоянное пользование предоставлен земельный участок площадью 0,13 га для эксплуатации здания магазина N 34.

Другая часть помещений (площадью 137,8 кв. м) в здании по тому же адресу приобретена Учреждением по договору купли-продажи от 14.05.99 у общества с ограниченной ответственностью "Арктика". В настоящее время права на данные помещения не зарегистрированы.

ЗАО "Моряна" неоднократно (последний раз - в марте 2004 года) обращалось в мэрию с заявлением о внесении изменений в договор от 17.12.97 в части площади используемого земельного участка, мотивируя свое предложение тем, что в связи с переходом права собственности на нежилые помещения к ЗАО "Моряна" перешло право пользования не всем земельным участком, занятым магазином N 34, с прилегающей территорией, а только соответствующей частью участка; передача истцу в постоянное пользование земельного участка площадью 0,13 га влечет необоснованные расходы по уплате излишнего земельного налога.

В связи с отказом мэрии от внесения изменений в договор от 17.12.97 ЗАО "Моряна" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, сослался на статьи 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также признал не подлежащим применению в данном случае пункт 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку истец обратился с заявлением об уточнении возникшего ранее обязательства, а не о приобретении прав на земельный участок.

Между тем названные статьи Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат оснований для внесения изменений в договор по требованию одной стороны.

Апелляционная инстанция мотивировала необходимость внесения изменений в договор существенным изменением обстоятельств, а именно отчуждением после заключения договора от 17.12.97 части помещений другому лицу, вследствие чего истец вынужден уплачивать земельный налог с участка, по размеру в три раза превышающего фактически занимаемый им. По мнению апелляционной инстанции, в данном случае имелись все перечисленные в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, при которых возможно изменение договора судом.

Однако данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании указанной правовой нормы.

В соответствии с пунктом 1 названной статьи изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Между тем ОАО "Моряна" являлось собственником только части помещений в здании и на момент заключения договора от 17.12.97, а сумма земельного налога всегда зависела от размера земельного участка, за который уплачивается налог, и от ставок земельного налога, периодически изменяемых компетентным органом, что не может быть расценено как обстоятельство, которое нельзя было предвидеть.

Таким образом, оснований для применения к правоотношениям сторон статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации у суда апелляционной инстанции не имелось.

С учетом изложенного следует признать, что отсутствовали правовые основания для удовлетворения требования о внесении изменений в договор.

Кроме того, внесение изменений в пункт 1.1 договора от 17.12.97 в соответствии с предложенной истцом редакцией противоречит и нормам земельного законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Как видно из материалов дела, согласно первоначальной редакции пункта 1.1 договора в постоянное пользование ОАО "Моряна" был передан земельный участок, занятый зданием магазина N 34 с прилегающей территорией. Истец же просил оставить в его пользовании только участок, непосредственно занятый принадлежащими ему помещениями и прилегающий к этим помещениям. Однако участок, на котором расположено здание, является неделимым, а участок, занятый частью помещений в здании, не может быть выделен в натуре, существовать как объект земельных отношений. Особенности приобретения и оформления прав на неделимый земельный участок под зданием, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, в том числе на различных правовых основаниях, установлены пунктами 3, 4, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, не предусматривающими возможность передачи владельцам помещений земельного участка, на котором расположено здание, по частям.

Необходимо также отметить следующее. При рассмотрении спора суд исходил из того, что собственником другой части помещений является Учреждение, бездействие которого по оформлению прав на землю послужило одной из причин обращения истца в суд. Между тем суд не уточнял правовой статус Учреждения, не выяснял, может ли недвижимое имущество находиться у него в собственности и на каких условиях Учреждение может пользоваться земельным участком.

Таким образом, кассационная инстанция считает, что при вынесении обжалуемых судебных актов суд неправильно применил нормы материального права, поскольку правовые основания для внесения изменений в договор по требованию одной стороны отсутствовали, а содержание предлагаемых изменений не соответствует нормам земельного законодательства, в связи с чем решение суда первой и постановление апелляционной инстанций подлежат отмене, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы и отменой судебных актов с ЗАО "Моряна" в пользу мэрии следует взыскать 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 30.08.2004 и постановление апелляционной инстанции от 20.01.2005 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-6423/04-16 отменить.

В иске отказать.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Моряна" в пользу мэрии города Архангельска 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Т.И. Сапоткина