Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 1 октября 2001 г. N 3037 Дело по иску КУГИ к ООО о выселении из нежилого помещения направлено на новое рассмотрение, так как суду надлежит исследовать и оценить доводы ответчика о том, что у него возникли права на большую часть спорного помещения, поскольку Обществом полностью восстановлено здание, в котором находится нежилое помещение, и в соответствии с договором аренды ответчик приобрел право собственности на большую часть помещения, и помещение находится в долевой собственности у ООО и у государства в лице КУГИ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 1 октября 2001 г. N 3037

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе: председательствующего Михайловской Е.А., судей Сергеевой И.В., Шпачевой Т.В., при участии от ООО "Рассвет" - директора Давыдова Э.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Рассвет" на решение от 07.06.01 (судья Конева В.В.) и постановление апелляционной инстанции (судьи Можегова Н.А., Шкутко О.Н., Шпенкова С.В.) Арбитражного суда Калининградской области от 25.07.01 по делу N 3037,

установил:

Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рассвет" (далее - ООО "Рассвет") о выселении последнего из нежилого помещения (строения) общей площадью 49,2 кв.м, расположенного по адресу: Калининград, ул. Маршала Баграмяна, д. 7.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечена Калининградская железная дорога.

Решением от 07.06.01, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.07.01, иск удовлетворен. ООО "Рассвет" выселено из вышеуказанных помещений.

В кассационной жалобе ООО "Рассвет" просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неприменение судом статей 209, 244, 245, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.4 договора аренды от 31.12.92.

В отзыве на кассационную жалобу КУГИ просит решение и постановление оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель ООО "Рассвет" поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы.

КУГИ и Калининградская железная дорога, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, кассационная инстанция считает, что решение и постановление апелляционной инстанции подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Калининградской дистанцией гражданских сооружений Прибалтийской железной дороги и правопредшественником ООО "Рассвет" заключен договор от 11.07.88 аренды нежилого помещения (предмостового стрелочного поста), расположенного по ул. Маршала Баграмяна в городе Калининграде, сроком действия на пять лет.

В дальнейшем на данный объект правопредшественник ООО "Рассвет" (арендатор) заключил с правопредшественником КУГИ (арендодатель) договор аренды от 31.12.92 N 22 сроком действия с 31.12.92 по 12.09.93, согласно пункту 1.1 которого в аренду сдается нежилое строение общей площадью 49,2 кв.м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Маршала Баграмяна, д. 7.

Поскольку арендатор после истечения срока действия договора аренды продолжал пользоваться помещением при отсутствии возражений арендодателя, то в соответствии с пунктом 4 статьи 86 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших на момент заключения договора, и пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 21.12.92 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 того же кодекса в случае, если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Письмом от 19.12.2000 истец уведомил ответчика об отказе от договора аренды (л.д. 10).

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что на момент подачи КУГИ искового заявления о выселении ООО "Рассвет" договор аренды от 31.12.92 N 22 прекратил свое действие.

Между тем суды, удовлетворяя исковое требование КУГИ о выселении ООО "Рассвет" из нежилых помещений общей площадью 49,2 кв.м, исходили из того, что на момент обращения истца в суд у ответчика отсутствовали правовые основания для пользования спорным помещением в связи с прекращением договора аренды.

Однако из пунктов 1 и 4 договора аренды от 11.07.88 следует что в аренду было передано помещение остаточной стоимостью 2 руб. 45 коп. (деноминированных), в котором отсутствовали электроэнергия, вода и канализация, помещение требовало капитально-восстановительного ремонта. Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.92 N 22 стороны установили, что произведенные арендатором восстановительные работы, работы по обеспечению электроэнергией, планировке территории и покрытие ее асфальтом, возведенная постройка является собственностью арендатора.

Земельный участок площадью 0,1 га, на котором находится спорное помещение площадью 49,2 кв.м, предоставлен правопредшественнику ООО "Рассвет" в бессрочное пользование типовым актом Управления коммунального хозяйства от 25.01.89, выданным на основании решения исполнительного комитета городского Совета народных депутатов Калининграда от 18.11.88 N 670.

Из материалов дела видно, что ответчик полностью восстановил помещение предмостового стрелочного поста, пристроил к нему новые производственные помещения и боксы гаражей в соответствии с генпланом, согласованным с архитектором Ленинградского района Калининграда. В настоящее время спорное помещение площадью 49,2 кв.м является частью производственного комплекса площадью 213,5 кв.м.

В судебном заседании директор ООО "Рассвет" пояснил, что поскольку ответчиком полностью восстановлено здание предмостового стрелочного поста, имевшее на момент его аренды 85% износа, то в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.92 он приобрел право собственности на большую часть помещения площадью 49,2 кв.м и помещение находится в долевой собственности у ООО "Рассвет" и у государства в лице КУГИ.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает недостаточно обоснованными выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии у ответчика обязанности вернуть арендодателю имущество, существующее в настоящем виде, и отсутствии у него правовых оснований для пользования спорным помещением.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать и оценить доводы ответчика о том, что у него возникли права на большую часть спорного помещения, в связи с чем он может им пользоваться.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174, 175, 176, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 07.06.01 и постановление апелляционной инстанции от 25.07.01 Арбитражного суда Калининградской области по делу N 3037 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Председательствующий Судьи

Михайловская Е.А. Сергеева И.В.

Шпачева Т.В.