Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 июня 2005 г. N А26-10204/04-13 Дело по иску ЗАО к Администрации об урегулировании спора, возникшего между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, направлено на новое рассмотрение, так как из имеющихся в деле документов не ясно, выражает ли ЗАО несогласие с утвержденными Администрацией границами земельного участка, потому что в результате этого образован больший участок, чем это необходимо для использования здания, либо же истец как арендатор части здания считает, что в аренде может находиться только соответствующая доля земельного участка, а в зависимости от причин спора подлежат применению и различные правовые нормы

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 июня 2005 г. N А26-10204/04-13

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Сулажгорское" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2005 по делу N А26-10204/04-13 (судьи Медведева И.Г., Герасимова М.М., Жиляева Е.В.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Сулажгорское" (далее - ЗАО "Сулажгорское") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации города Петрозаводска (далее - администрация) по преддоговорному спору, возникшему между сторонами при заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, ул. Новосулажгорская, д. 70, и просил принять пункты 1.1, 2.3, 2.7 договора в редакции истца, а именно:

"1.1 Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок по ул. Новосулажгорской, 70, площадью 93,5 кв. м";

"2.3 Арендная плата взимается в размере, соразмерном занимаемой площади помещения, используемого для предпринимательской деятельности 93,5 кв. м, начиная с 01.04.2004";

"2.7 Арендатор обязуется в соответствии с условиями, установленными п. 2.6 настоящего договора, произвести оплату за фактическое пользование земельным участком в сумме, определяемой п. 2.3 договора, за период с 01.04.2003 по 01.04.2004".

Исковые требования мотивированы тем, что площадь арендуемого земельного участка должна быть установлена соразмерно площади арендуемого нежилого помещения, составляющей 93,5 кв. м.

Решением от 17.11.2004 (судья Мельник А.В.) исковые требования полностью удовлетворены; спорные пункты договора аренды земельного участка приняты в редакции истца.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2005 решение от 17.11.2004 отменено в части установления пункта 1.1 договора, который изложен в следующей редакции: "Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в аренду неделимый земельный участок по ул. Новосулажгорская, д. 70, расположенный в кадастровом квартале 10:01:200129, общей площадью 678 кв. м согласно плану земельного участка (Приложение N 1) и акту приема-передачи (Приложение N 3)". Редакция пункта 2.3 договора изменена в части размера арендной платы, определенной в сумме 17 573 руб. 76 коп. в год исходя из площади земельного участка 678 кв. м; в части установления редакции пункта 2.7 договора решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ЗАО "Сулажгорское" просит постановление апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов апелляционной инстанции имеющимся доказательствам, и оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, апелляционной инстанцией не принято во внимание, что размер земельного участка значительно превышает площадь арендуемого магазина (более чем в семь раз), реально не используется истцом; установление такой площади земельного участка свидетельствует о кабальном характере сделки, что может являться основанием для признания ее недействительной.

Стороны о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, кассационная инстанция пришла к выводу, что все состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ЗАО "Сулажгорское" (арендатор) заключен договор от 28.05.2001 N 166 аренды муниципального имущества - нежилых помещений общей площадью 93,5 кв. м, расположенных на первом этаже нежилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Новосулажгорская, д. 70, для размещения магазина продовольственных товаров сроком по 01.04.2003 с последующей пролонгацией.

Согласно пункту 3.2.4 договора арендатор обязуется в месячный срок оформить договор аренды земельного участка с администрацией города в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству по вопросу пользования земельным участком, на котором располагаются арендуемые помещения.

Постановлением главы самоуправления города Петрозаводска от 29.10.2003 N 3276 утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, расположенного в кадастровом квартале 10:01:200129 по указанному выше адресу, общей площадью 678 кв. м; указанный неделимый земельный участок предоставлен ЗАО "Сулажгорское" в аренду с 01.04.2001 по 01.04.2004; установлена обязанность общества по внесению арендной платы за долю земельного участка, исчисляемую соразмерно занимаемой площади помещения в здании.

Администрация направила ЗАО "Сулажгорское" проект договора аренды земельного участка площадью 678 кв. м. Истец с сопроводительным письмом от 15.07.2004 направил администрации протокол разногласий к данному договору. Разногласия касались пунктов 1.1, 2.3 договора в части площади арендуемого участка, которую ЗАО "Сулажгорское" предлагало установить соразмерной площади арендуемого помещения в размере 93,5 кв. м и исходя из данной площади соответственно исчислять арендную плату. Кроме того, пунктом 2.7 договора в редакции администрации на арендатора возлагалась обязанность оплатить фактическое пользование земельным участком в сумме 35 451 руб. 79 коп. за период с 01.04.2001 по 01.04.2004. ЗАО "Сулажгорское" предложило сумму оплаты определить исходя из уменьшенной площади земельного участка, а период оплаты - с 01.04.2003.

Поскольку письмом от 11.08.2004 администрация отклонила протокол разногласий, ЗАО "Сулажгорское" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса или по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обосновывая право ЗАО "Сулажгорское" на обращение в суд с настоящим иском, суд первой инстанции сослался на пункт 5.3 договора аренды земельного участка, согласно которому все споры, возникающие по данному договору, разрешаются по соглашению сторон, а при недостижении согласия - в Арбитражном суде Республики Карелия. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев спор по существу, вопрос о наличии у истца права на передачу разногласий на разрешение арбитражного суда не исследовал.

Между тем проект договора аренды земельного участка, разногласия по которому переданы в суд, арендатором не подписан. Поэтому пункт 5.3 договора, не подписанного одной из сторон, хоть по нему и не высказаны возражения, не может служить достаточным подтверждением наличия между сторонами соглашения о передаче возникших при заключении договора разногласий на рассмотрение арбитражного суда. В связи с этим суду необходимо проверить, достигнуто ли между сторонами соглашение о рассмотрении преддоговорного спора в суде.

По смыслу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по преддоговорному спору арбитражный суд должен определить все спорные условия договора. При этом в случае, если содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, договор должен соответствовать императивным нормам.

Однако поскольку суд не выяснил все имеющие значение для дела обстоятельства, не представляется возможным установить соответствие спорных условий договора и договора в целом требованиям законодательства.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В данном случае стороны намеревались заключить договор аренды земельного участка в связи с тем, что ЗАО "Сулажгорское" по договору от 28.05.2001 арендует нежилые помещения на первом этаже здания, расположенного на этом участке. Однако из материалов дела не усматривается, составляет ли предмет аренды здание в целом или нежилые помещения (часть здания) как вторичный объект недвижимости; является ли ЗАО "Сулажгорское" единственным владельцем помещений в здании либо здания; если в здании имеются и другие помещения (жилые или нежилые), то кому и на каком основании - на праве собственности или ином вещном либо обязательственном праве - они принадлежат.

Данные обстоятельства имеют значение для решения вопроса о том, возможно ли заключение договора аренды на земельный участок, занятый зданием, с одним лицом - ЗАО "Сулажгорское", нет ли иных лиц, которые также имели бы право пользования соответствующей частью земельного участка.

Из имеющихся в деле документов также неясно, выражает ли ЗАО "Сулажгорское" несогласие с утвержденными администрацией границами земельного участка, потому что в результате этого образован больший участок, чем это необходимо для использования здания, либо же истец как арендатор части здания считает, что в аренде может находиться только соответствующая доля земельного участка. В зависимости от причин спора, возникшего между сторонами при заключении договора, подлежат применению и различные правовые нормы.

Кроме того, если по результатам повторного рассмотрения дела суд установит наличие правовых оснований для заключения в данном случае договора аренды земельного участка и рассмотрения в суде возникших между сторонами разногласий по его отдельным условиям, то необходимо дополнительно проверить и довод администрации о соответствии редакции спорных пунктов, изложенной арендатором в исковом заявлении и в протоколе разногласий. При этом речь идет не о текстуальном, а о содержательном несовпадении редакции, в частности, пункта 2.3 договора, так как в протоколе разногласий ЗАО "Сулажгорское" предлагало изменить только размер арендной платы с учетом уменьшения площади участка, а в исковом заявлении - еще и дату, начиная с которой арендная плата должна взиматься.

Таким образом, поскольку суд как первой, так и апелляционной инстанций не установил в полном объеме фактические обстоятельства дела, выводы обеих судебных инстанций не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, то решение от 17.11.2004 и постановление апелляционной инстанции от 15.02.2005 подлежат отмене с направлением дела в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, а также распределить судебные расходы, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.11.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2005 по делу N А26-10204/04-13 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Карелия.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин