Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 июня 2005 г. N А56-36652/04 Дело по иску ЗАО о взыскании с Общества задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами направлено на новое рассмотрение, так как ссылка суда на то, что договор аренды заключен до госрегистрации права собственности истца на здание, помещения в котором арендованы ответчиком, несостоятельна, поскольку в связи с тем, что срок действия договора составляет менее года, госрегистрации он не подлежит, при таких обстоятельствах не требовалось проведения госрегистрации права собственности ЗАО на названное здание до подписания спорного договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 14 июня 2005 г. N А56-36652/04

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И., Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Трест "Ленгазтеплострой" Наумовой О.В. (доверенность от 08.04.2005), от производственно-коммерческого закрытого акционерного общества "ТВЭЛ-Теплоросс" Новикова Д.В. (доверенность от 05.01.2004),

рассмотрев 08.06.2005 в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Трест "Ленгазтеплострой" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2004 (судья Корж Н.Я.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2005 (судьи Медведева И.Г., Жиляева Е.В., Герасимова М.М.) по делу N А56-36652/04,

установил:

Закрытое акционерное общество "Трест "Ленгазтеплострой" (далее - Трест) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к производственно-коммерческому закрытому акционерному обществу "ТВЭЛ-Теплоросс" (далее - ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс") о взыскании 692 499 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2003 года на основании договора аренды от 24.12.2002 N 18/2002 и 52 097 руб. 79 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.01.2004 по 06.09.2004.

Решением от 23.11.2004, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.03.2005, в иске отказано.

В кассационной жалобе Трест просит отменить решение от 23.11.2004 и постановление от 25.03.2005 и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы ссылается на следующее: право собственности истца на здание возникло в 1993 году; в силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) это право признается юридически действительным и 14.03.2003 подтверждено государственной регистрацией; в рамках договора от 24.12.2002 ответчик принял и использовал помещения на установленных в договоре условиях; ответчик признал сумму задолженности и согласовал с истцом график ее погашения.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель ответчика просил оставить судебные акты без изменения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, иск заявлен на основании договора аренды от 24.12.2002 N 18/2002, подписанного между Трестом (арендодатель) и ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс" (арендатор). В соответствии с пунктом 1.1 данного договора ответчику на срок с 01.01.2003 по 30.11.2003 переданы в аренду нежилые помещения, расположенные в доме 17 по Яковлевскому переулку в Санкт-Петербурге. Общая площадь арендуемых помещений составила 740,3 кв.м и дополнительным соглашением от 08.08.2003 к договору увеличена до 818 кв.м.

Пунктом 1.2 договора стороны установили месячный размер арендной платы из расчета 8 у.е. в рублевом эквиваленте по курсу доллара США, устанавливаемому Центральным банком Российской Федерации, за единицу арендуемой площади.

Поскольку у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам за октябрь, ноябрь и декабрь 2003 года, он направил 26.05.2004 арендодателю письмо, в котором со ссылкой на тяжелое финансовое положение попросил у последнего разрешение на погашение возникшего долга в соответствии с предложенным графиком. Согласно этому письму задолженность арендатора составила 692 499 руб. 79 коп. Письмом от 21.06.2004 N 338 арендодатель подтвердил сумму долга и согласился с порядком его погашения.

Поскольку указанную сумму ответчик не оплатил, Трест обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, признав подписанный сторонами договор незаключенным ввиду отсутствия в нем условий, позволяющих определенно установить объект аренды. Суд также сослался на то, что данная сделка совершена до государственной регистрации права собственности истца на здание, помещения в котором арендованы ответчиком. Суд апелляционной инстанции указал следующее: доводы истца о фактическом исполнении договора и подписании сторонами графиков платежей и дополнений к договору не влияют на правовую квалификацию этого договора как незаключенного; поскольку основанием для начисления предъявленных к взысканию платежей является именно договор, то отказ в удовлетворении иска является правомерным.

Кассационная инстанция считает данные выводы суда недостаточно обоснованными, принятыми по неполно исследованным обстоятельствам дела, а также не соответствующими нормам материального права.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 Закона регистрации права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом о регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей. Государственная регистрация данных прав, возникших до введения в действие Закона о регистрации, требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Закона перехода данных прав, их ограничения, обременения.

Как видно из материалов дела, право собственности Треста на здание, расположенное по указанному выше адресу, возникло в результате выкупа имущества арендного предприятия - Ордена Трудового Красного Знамени специализированного треста по строительству газовых и тепловых магистралей "Ленгазтеплострой" по договору от 27.05.93 N 2187 (л.д. 31-40, 55). Данное право признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации.

Поскольку срок действия договора от 24.12.2002 составляет менее года, государственной регистрации он не подлежит. При таких обстоятельствах не требовалось проведения государственной регистрации права собственности истца на названное здание до подписания спорного договора аренды.

Суть арендных отношений заключается в возмездием предоставлении и использовании имущества. В случае нахождения арендатора в предоставленных ему в пользование помещениях и их использования в целях, предусмотренных договором, у арендодателя возникает право требовать от арендатора внесения арендных платежей за весь период такого пользования.

Согласно пояснениям представителей Треста и ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс" в суде кассационной инстанции у сторон при подписании договора аренды от 24.12.2002 не было разногласий и споров по поводу состава и места нахождения помещений, которые переданы в пользование ответчику. Данные помещения ответчик занимал с 2000 года по декабрь 2003 года по ежегодно заключаемым договорам. В материалах дела имеется поэтажный план 1-го и 2-го этажей названного здания, в котором отмечены помещения, занимаемые ответчиком. Ответчик не оспаривает факта использования указанных в плане помещений. Ответчиком подписаны акты от 24.12.2002 и от 08.08.2003 приема-передачи нежилых помещений, которыми зафиксирован факт передачи арендодателем названного имущества арендатору.

Кроме того, спорный договор сторонами исполнялся, арендная плата вносилась; ответчик признавал долг за октябрь, ноябрь и декабрь 2003 года по арендной плате в размере 692 499 руб. 79 коп., что подтверждается письмом директора ЗАО "ТВЭЛ-Теплоросс" от 26.05.2004 с просьбой предоставить рассрочку в погашении долга. За предыдущие периоды спор между сторонами отсутствует.

При изложенных обстоятельствах кассационная инстанция считает, что решение от 23.11.2004 и постановление апелляционной инстанции от 25.03.2005 подлежат отмене как необоснованные, принятые по неполно установленным фактическим обстоятельствам дела, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку изложенным выше обстоятельствам и доводам сторон, в зависимости от установленного разрешить спор и распределить расходы по государственной пошлине, связанные с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2004 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2005 по делу N А56-36652/04 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий Судьи

И.Л. Грачева Т.И. Сапоткина

И.В. Сергеева