Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 июня 2001 г. N А56-32720/00 Дело по иску ООО о взыскании с КУГИ стоимости ремонта, произведенного в арендуемых помещениях, направлено на новое рассмотрение, поскольку суд, удовлетворяя требования истца, не исследовал в каком объеме и на какую сумму согласовано проведение работ с арендодателем, обращался ли арендатор в установленном договором порядке с просьбой о возмещении затрат и по какой причине вопрос о возмещении затрат не был решен до расторжения договора аренды

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 июня 2001 г. N А56-32720/00

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Михайловской Е.А., Грачевой И.Л.,

при участии от ООО "Виктория" - Зубова В.П. (доверенность от 04.06.2001), от КУГИ - Гладких В.М. (доверенность от 10.01.2001 N 105-42),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение от 19.03.2001 (судья Ятманов А.В.) и постановление апелляционной инстанции от 15.05.2001 (судьи Астрицкая С.Т., Пасько О.В., Агеева М.А.) Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-32720/00,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Виктория" (далее - ООО "Виктория") обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о взыскании 556700 руб. в возмещение стоимости ремонта, произведенного в арендуемых по договору от 01.07.98 N 20/077302 помещениях.

Решением от 19.03.2001 иск удовлетворен.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.05.2001 решение от 19.03.2001 оставлено без изменения.

КУГИ в кассационной жалобе просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на то, что проведение ремонтных работ не было согласовано с арендодателем, что истец не представил доказательств оплаты произведенных работ за свой счет, что арендатором не соблюден установленный договором порядок зачета затраченных на ремонт средств.

ООО "Виктория" в отзыве на жалобу просит оставить решение и постановления суда без изменения, ссылаясь на надлежащее исполнение своих обязательств по договору, на представление достаточных доказательств в подтверждение затрат на ремонт, на недобросовестность действий ответчика, повлекших расторжение договора и невозможность своевременного зачета средств, потраченных на капитальный ремонт.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив изложенные в ней доводы. Представитель ООО "Виктория" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение и постановление суда подлежат отмене как недостаточно обоснованные, а дело - передаче на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Как следует из материалов дела, между КУГИ и ООО "Виктория" был заключен договор от 01.07.98 N 20/077302 аренды нежилых помещений общей площадью 209,4 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 44, литер А. Помещения использовались арендатором под магазин-кафе.

В период с июля по октябрь 1998 г. истец произвел в помещениях капитальный ремонт, в подтверждение стоимости которого на сумму 556700 руб. ООО "Виктория" представило акт от 30.10.98 сдачи-приемки работ подрядчиком заказчику и заключение независимого оценщика о стоимости выполненных работ.

Ссылаясь на то, что проведение капитального ремонта в помещениях согласовано с арендодателем, который в течение длительного времени уклонялся от решения вопроса о взаимозачете затраченных на ремонт средств в счет арендной платы, ООО "Виктория" обратилось с иском о возмещении стоимости ремонта в сумме 556700 руб.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Пунктом 2.2.4 договора от 01.07.98 обязанность проведения текущего и капитального ремонта возложена на арендатора, причем за свой счет и с предварительным письменным уведомлением арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 7.1 договора от 01.07.98 установлено, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных с разрешения арендодателя, может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока аренды при условии письменного предварительного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы.

Удовлетворяя исковые требования, суд обеих инстанций исходил из того, что согласие арендодателя на проведение капитального ремонта спорного объекта имелось. Между тем получение согласия арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения ремонтных работ и произведения неотделимых улучшений, но также объема и стоимости работ. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие согласование с КУГИ стоимости работ на сумму 556700 руб. В деле содержится согласованная с государственным учреждением "Жилищное агентство Центрального административного района" смета общестроительных и специальных работ в спорных помещениях на сумму 153787 руб. Этому документу судом не дана оценка, хотя предъявленная к возмещению сумма более чем в три раза превышает указанную в смете.

В соответствии с пунктом 7.1 договора от 01.07.98 по окончании его действия стоимость неотделимых улучшений не возмещается. В судебном заседании стороны подтвердили, что договор аренды расторгнут решением суда от 17.04.2000, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.07.2000. В обоснование иска ООО "Виктория" ссылалось на то, что вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений не был своевременно рассмотрен по вине КУГИ. Однако в деле отсутствуют документы, в достаточной степени свидетельствующие о том, что арендатор обращался с просьбой о зачете стоимости капитального ремонта и неотделимых улучшений в сумме 556700 руб., на которую он претендует в исковом заявлении, и предпринимал все необходимые меры для урегулирования данного вопроса в соответствии с условиями договора, а также об уклонении арендодателя от принятия решения о возмещении затрат. Из письма КУГИ от 18.10.2000 N 10049-32 (лист дела 37) о возвращении комплекта документов по зачету капитального ремонта в счет арендной платы нельзя сделать вывод, о какой сумме идет речь.

При изложенных обстоятельствах выводы суда о том, что проведение ремонта на сумму 556700 руб. было согласовано с арендодателем и что указанная сумма подлежит возмещению за счет КУГИ, являются недостаточно обоснованными.

При новом рассмотрении дела суду следует дополнительно исследовать, в каком объеме и на какую сумму согласовано проведение работ с арендодателем, обращался ли арендатор в установленном договором порядке с просьбой о возмещении затрат, по какой причине этот вопрос не был решен, и в зависимости от установленных обстоятельств рассмотреть спор.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 19.03.2001 и постановление апелляционной инстанции от 15.05.2001 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-32720/00 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Е.А. Михайловская