Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г. N А56-25116/04 Дело по иску КУГИ о взыскании с ООО задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка, пеней, платы за фактическое землепользование, штрафа за нарушение условий договора и расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка направлено на новое рассмотрение в части взыскания платы за фактическое землепользование до заключения договора аренды и штрафа, поскольку судом не исследован вопрос о местоположении земельного участка относительно границ полосы отвода железной дороги в период, предшествовавший заключению договора

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 5 августа 2005 г. N А56-25116/04

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 августа 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В.,

при участии от КУГИ Галицкого А.В. (доверенность от 11.01.2005), от Спецавтобазы N 1 Голубева Д.В. (доверенность от 20.06.2005), от ОАО "РЖД" Коротя В.Н. (доверенность от 30.12.2004), Иванова В.А. (доверенность от 30.12.2004),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Стоянка "Спецавтобаза N 1" и открытого акционерного общества "Российские железные дороги" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2004 (судья Тимухина И.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2005 (судьи Мельникова Н.А., Полубехина Н.С., Попова Н.М.) по делу N А56-25116/04,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Стоянка "Спецавтобаза N 1" (далее - Спецавтобаза N 1) о взыскании 1 511 232 руб. 24 коп., в том числе 245 740 руб. 79 коп. задолженности за период с 24.02.2004 по 30.06.2004 на основании договора от 24.02.2004 N 21-ЗК02466 аренды земельного участка, 26427 руб. 70 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы, 1 112 165 руб. 94 коп. платы за фактическое землепользование в соответствии с пунктом 7.2 договора, 126 897 руб. 81 коп. предусмотренного пунктом 5.4 договора штрафа за нарушение условий договора; а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика с занимаемого земельного участка площадью 9812 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Белы Куна, д. 36, участок 1.

Определением от 07.09.2004 к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (далее - ОАО "РЖД") и общество с ограниченной ответственностью "Сервис-Тест" (далее - ООО "Сервис-Тест").

Определением от 05.10.2004 к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчика привлечен Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее - КЗРиЗ).

Решением от 09.11.2004 в иске отказано. Суд исходил из того, что договор от 24.02.2004 является ничтожной сделкой, так как КУГИ не правомочен распоряжаться землей, находящейся в полосе отвода железной дороги; оплата фактического землепользования производилась ответчиком ОАО "РЖД" во исполнение заключенного между ними договора от 25.10.2001 срочного землепользования; не доказано использование ответчиком земельного участка площадью 9812 кв. м, так как имеется сторонний землепользователь - ООО "Сервис-Тест".

С апелляционной жалобой на данное решение обратилась Спецавтобаза N 1, которая просила исключить из мотивировочной части решения выводы о недействительности договора аренды от 24.02.2004.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2005 решение суда отменено; со Спецавтобазы N 1 в пользу КУГИ взыскано 45835 руб. арендной платы, рассчитанной исходя из фактически используемой ответчиком площади земельного участка, равной 7686 кв. м; 1 112 165 руб. 94 коп. платы за фактическое землепользование по пункту 7.2 договора аренды и по 5000 руб. пеней и штрафа, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в иске в части расторжения договора аренды и выселении ответчика с земельного участка площадью 9812 кв. м отказано; апелляционная жалоба Спецавтобазы N 1 оставлена без удовлетворения.

Спецавтобаза N 1 в кассационной жалобе просит отменить данное постановление, ссылаясь на его незаконность и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, а также изменить мотивировочную часть решения суда путем указания на отказ в удовлетворении исковых требований по мотиву кабальности пункта 7.2 договора. По мнению подателя жалобы, при удовлетворении требования о взыскании задолженности за фактическое землепользование суд апелляционной инстанции не учел, что часть участка используется сторонней организацией - ООО "Сервис-Тест", а ответчик фактически занимал участок только площадью 7686 кв. м.

ОАО "РЖД" в кассационной жалобе также просит отменить решение суда первой инстанции, поскольку оно вынесено без учета приказа КЗРиЗ от 25.12.2002 N 893, представленного только в суд апелляционной инстанции, и постановление апелляционной инстанции, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам. По мнению подателя жалобы, в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства того, что с 25.12.2002 спорный земельный участок не находился в полосе отвода, в любом случае КУГИ не вправе взыскивать долг за фактическое землепользование ранее указанной даты (с 09.04.2002); вывод судебной инстанции о незаключенности договора от 25.10.2001 срочного землепользования является ошибочным; у Спецавтобазы N 1 не возникла обязанность оплатить фактическое землепользование в пользу КУГИ, поскольку ответчик осуществлял платежи за спорный участок в адрес ОАО "РЖД".

В судебном заседании представитель Спецавтобазы N 1 заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до вынесения решения по другому делу (N А56-27472/05) по иску Спецавтобазы N 1 к КУГИ о признании пункта 7.2 договора аренды от 24.02.2004 недействительным.

Заслушав мнения представителей КУГИ и ОАО "РЖД", которые возражали против приостановления производства по делу, кассационная инстанция отклонила заявленное ходатайство, поскольку отсутствует установленное пунктом 1 части первой статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основание для обязательного приостановления производства по делу, невозможности рассмотрения данного дела до разрешения арбитражным судом другого дела не усматривается.

По существу кассационной жалобы представитель Спецавтобазы N 1 поддержал кассационную жалобу, пояснив, что не согласен со взысканием с ответчика стоимости фактического землепользования в определенном пунктом 7.2 договора аренды размере. Представители ОАО "РЖД" поддержали свою жалобу, указав, что спорный участок, по их мнению, был исключен из полосы отвода с 24.02.2004, что следует из отзыва КЗРиЗ. Представитель КУГИ против удовлетворения жалоб возражал, считая постановление апелляционной инстанции правильным.

КЗРиЗ и ООО "Сервис-Тест" о времени и месте рассмотрения жалоб извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодатель) и Спецавтобазой N 1 (арендатор) заключен договор от 24.02.2004 N 21-ЗК02466 аренды земельного участка площадью 9812 кв. м по указанному выше адресу для использования под складское хранение временно задержанного и бесхозяйного автотранспорта сроком по 24.02.2005 с распространением условий договора на правоотношения сторон, возникшие с 24.02.2004. Государственная регистрация договора произведена 26.03.2004.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата исчисляется с 24.02.2004; в соответствии с пунктом 3.4 величина квартальной арендной платы за участок составляет 5546,233 у.е.

Пунктом 5.2 договора за нарушение арендатором обязанности полно и своевременно вносить арендную плату установлена ответственность в виде пеней в размере 0,15% с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 5.4 договора в случае нарушения иных условий арендатор обязан уплатить штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения.

Пунктом 7.2 договора предусмотрена обязанность арендатора в месячный срок с момента регистрации договора погасить задолженность за фактическое землепользование за период с 09.04.2002 по 23.02.2004 в сумме 1 112 165 руб. 94 коп.

Ссылаясь на наличие у арендатора задолженности по договору от 24.02.2004, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судом установлено, что до заключения договора аренды с КУГИ Спецавтобаза N 1 занимала земельный участок площадью 5637 кв. м, расположенный в районе железнодорожной станции Фарфоровская (на 5 км ПК7 + 66 м - 5 км ПК8 + 68 м), по договору от 25.10.2001 N 126/2001 им срочного пользования землей, заключенному с государственным унитарным предприятием "Санкт-Петербургское отделение Октябрьской железной дороги". На основании дополнительного соглашения от 20.04.2002 к указанному договору в пользование Спецавтобазы N 1 дополнительно был предоставлен участок площадью 2300 кв. м. Всего площадь участка составила 8057 кв. м.

Оба подателя жалобы не согласны с постановлением апелляционной инстанции в части удовлетворения требования о взыскании долга за фактическое землепользование в сумме и за период, определенные пунктом 7.2 договора аренды от 24.02.2004.

Для правильного рассмотрения спора необходимо разрешить вопрос, с какого момента участок с кадастровыми номером 78:7404А:1016 перестал относиться к полосе отвода железной дороги.

В соответствии с приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 14.09.2000 N 20, приказом Министерства путей сообщения Российской Федерации от 15.05.99 N 26Ц и решением Рабочей группы по формированию границ полосы отвода федерального государственного унитарного предприятия "Октябрьская железная дорога Министерства путей сообщения Российской Федерации" (далее - Октябрьская железная дорога) от 21.08.2002 N 24 КЗРиЗ приказом от 25.12.2002 утвердил границы полосы отвода Октябрьской железной дороги. Оценив данный приказ с прилагаемой к нему схемой, суд апелляционной инстанции со ссылкой на письмо КЗРиЗ от 21.02.2005 (лист дела 153) указал, что спорный участок не находится в полосе отвода.

Между тем, как следует из данного письма, земельный участок площадью 9812 кв. м первоначально прошел кадастровый учет в июне 2001 года с присвоением кадастрового номера 78:7404А:1016; при первоначальном кадастровом учете данный земельный участок располагался в полосе отвода железной дороги, при этом участок полосы отвода железной дороги еще не прошел кадастровый учет; в 2003 году производилось подтверждение кадастрового учета без изменения координат межевых знаков и площади участка; после утверждения границ земельного участка полосы отвода железной дороги согласно приказа КЗРиЗ от 25.12.2002 и прохождения 25.02.2004 кадастрового учета с присвоением кадастрового номера 78:7101А:1 спорный земельный участок вышел за границы полосы отвода железной дороги.

Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что КУГИ был вправе заключить с Спецавтобазой N 1 договор от 24.02.2004 аренды спорного земельного участка, поскольку на момент заключения договора участок не находился в полосе отвода, в связи с чем требования о взыскании задолженности по арендной плате и пеней правомерно удовлетворены судом с учетом фактически представленной арендодателем площади участка.

Однако вопрос о том, считать ли спорный участок находящимся вне границ полосы отвода с момента утверждения приказа КЗРиЗ от 25.12.2002 или только с момента заключения договора от 24.02.2004, судом апелляционной инстанции не разрешен. В материалах дела имеется незаверенная схема границ полосы отвода, являющаяся приложением к приказу КЗРиЗ от 25.12.2002 (лист дела 143), согласно которой спорный земельный участок расположен вне границ полосы отвода, однако неясно, был ли он обозначен на схеме непосредственно при ее изготовлении, поскольку ОАО "РЖД" приложило к кассационной жалобе аналогичную схему, но без выделения на ней спорного участка. На листе дела 144 имеется незаверенная копия другой схемы без указания реквизитов, кем и когда составлена, на которой обозначены спорный участок, а также участок с кадастровым номером 78:7101А:1, прошедший, по сведениям КЗРиЗ, кадастровый учет 25.02.2004.

При таких обстоятельствах данный вопрос подлежит дополнительному исследованию на основании оценки документов, удостоверяющих в установленном порядке границы и размер земельных участков, а также оценки мнения компетентного органа, уполномоченного на установление границ полосы отвода железной дороги.

Местоположение участка относительно границ полосы отвода влияет на полномочия КУГИ получать плату за пользование спорным участком за период, предшествующий заключению договора, независимо от включения соответствующего условия в договор от 24.02.2004.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не проверил, вправе ли КУГИ получать денежные средства в оплату за фактическое землепользование начиная с 09.04.2002, как это предусмотрено пунктом 7.2 договора аренды, с учетом отсутствия сведений о том, что еще до издания приказа КЗРиЗ от 25.12.2002 спорный участок не относился к полосе отвода железной дороги.

При рассмотрении требования о взыскании со Спецавтобазы N 1 задолженности по оплате фактического пользования участком также необходимо учитывать, какую площадь реально занимал ответчик. Взыскивая задолженность по арендной плате, апелляционная инстанция исходила из того, что часть участка занята сторонним землепользователем - ООО "Сервис-Тест", однако находилось ли указанное общество на участке до заключения договора аренды от 24.02.2004 и в течение какого времени, что также влияет на размер взыскиваемой с Спецавтобазы N 1 платы за фактическое землепользование, суд не проверил.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что постановление апелляционной инстанции в части удовлетворения требования о взыскании платы за фактическое землепользование и штрафа подлежит отмене, поскольку выводы суда в этой части нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, а дело в этой части - направлению на новое рассмотрение в апелляционный суд для исследования указанных выше обстоятельств, в зависимости от установления которых и надлежит разрешить спор в соответствующей части, а также решить вопрос о распределении судебных расходов по кассационным жалобам.

В остальной части постановление апелляционной инстанции как соответствующее нормам материального права и обстоятельствам дела следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2005 по делу N А56-25116/04 в части взыскания 1 112 165 руб. 94 коп. долга по оплате фактического землепользования и 5000 руб. штрафа отменить.

Дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.

В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2005 оставить без изменения.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

Е.В. Коняева