Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 сентября 2005 г. N А05-11262/04-17 Иск ООО о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды, заключенному между МО и Организацией, удовлетворен, так как арендатор в разумный срок уведомил Мэрию МО о желании заключить договор аренды на новый срок, а также судом обоснованно был сделан вывод о правовом значении акта приема-передачи помещений, не свидетельствующего об отказе арендатора от заключения нового договора и не подтверждающего фактическую передачу помещений, в связи с чем у Общества было преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 16 сентября 2005 г. N А05-11262/04-17

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Кадулина А.В., при участии от ООО "Кафе "Онега" Миролюбова С.А. (доверенность от 20.01.05),

рассмотрев 14.09.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пивовар" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области от 10.06.05 по делу N А05-11262/04-17 (судьи Волков Н.А., Бабичев О.П., Тряпицына Е.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Кафе "Онега" (далее - ООО "Кафе "Онега") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 15.07.04 N 290, заключенному между муниципальным образованием "Город Архангельск" (далее - МО "Город Архангельск") и обществом с ограниченной ответственностью "Пивовар" (далее - ООО "Пивовар").

Решением от 26.11.04 (судья Трубина Н.Ю.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением апелляционной инстанции от 10.06.05 решение отменено, права и обязанности арендатора по договору аренды от 15.07.04 N 290, заключенному между МО "Город Архангельск" и ООО "Пивовар", переведены на ООО "Кафе "Онега".

В кассационной жалобе ООО "Пивовар" просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права.

Податель жалобы указывает на то, что ООО "Кафе "Онега" не воспользовалось своим преимущественным правом на заключение нового договора аренды в порядке, установленном гражданским законодательством, так как в разумный срок до окончания действия договора аренды от 15.03.03 не уведомило арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок и, подписав акт приема-передачи помещений от 17.06.04, отказалось от продолжения арендных отношений.

В судебном заседании представитель ООО "Кафе "Онега" возразил против удовлетворения кассационной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как усматривается из материалов дела, между МО "Город Архангельск" и ООО "Кафе "Онега" 15.07.03 был заключен договор аренды N 290 нежилого помещения общей площадью 195 кв.м, расположенного во встроенно-пристроенном помещении N 1-8, 8а, 8б, 9, 9а, 9б, 10-24 в доме 35 по проспекту Советских Космонавтов в городе Архангельске для использования под кафе. Договор заключен сроком на 11 месяцев до 15.06.04, размер ежемесячной арендной платы установлен в размере 36 715 руб. 17 коп. (без учета НДС).

Письмом от 08.06.04 Мэрия г. Архангельска уведомила арендатора о прекращении договора аренды в связи с истечением срока действия договора.

ООО "Кафе "Онега" подписало акт приема-передачи нежилых помещений в связи с прекращением действия договора аренды и обязалось до 26.06.04 вывезти из помещения свое имущество и сдать ключи.

Вместе с этим, как было установлено судебными инстанциями по материалам дела, помещения, являвшиеся предметом договора аренды, не были освобождены арендатором, арендатор продолжал пользоваться помещением и вносить арендную плату.

ООО "Кафе "Онега", узнав о том, что МО "Город Архангельск" 15.07.04 заключило договор аренды тех же помещений с ООО "Пивовар" сроком на 11 месяцев и размером арендной платы 35 570 руб. 33 коп. (без учета НДС), обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному 15.07.04 договору аренды.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истец не вправе требовать перевода прав и обязанностей арендатора на себя, так как ООО "Кафе "Онега" не направило в разумный срок уведомления о желании заключить договор аренды на новый срок и согласилось на прекращение договора.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и удовлетворяя исковые требования, пришла к выводу, что намерение заключить договор аренды на новый срок было выражено арендатором в разумный срок в двух письмах - от 11.06.04 N 17 и от 16.06.04 N 17. При этом выводы апелляционной инстанции основаны на результатах проведенной судебной технической экспертизы записей в журнале регистрации входящих документов мэрии г. Архангельска, которые, как установлено судом, были сфальсифицированы.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Судом апелляционной инстанции установлено, что на следующий день, 11.06.04, после получения уведомления о прекращении договора аренды от арендодателя, ООО "Кафе "Онега" подготовило и направило мэрии г. Архангельска письмо, которое было вручено 15.06.04, с просьбой заключить договор аренды на новый срок.

Данный вывод основан на результатах назначенной судом технико-криминалистической экспертизы, установившей, что в журнале регистрации входящих документов мэрии г. Архангельска были изменены записи о дате исходящего письма от ООО "Кафе "Онега" и его содержании.

Таким образом, обоснованным является вывод апелляционной инстанции о том, что арендатор в разумный срок уведомил мэрию г. Архангельска о желании заключить договор аренды на новый срок.

Также обоснованно был сделан вывод о правовом значении акта приема-передачи помещений от 17.06.04, не свидетельствующего об отказе арендатора от заключения нового договора и не подтверждающего фактическую передачу помещений.

Решением коллегии департамента муниципального имущества от 23.06.04 ООО "Кафе "Онега" было отказано в заключении договора аренды на новый срок.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенного договору, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор с другим лицом.

При таких обстоятельствах апелляционная инстанция, учитывая равные условия прекращенного договора аренды от 15.06.03 N 290 и договора аренды от 15.07.04 N 290, заключенного между ответчиками, пришла к правомерному выводу о наличии у ООО "Кафе "Онега" преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок и перевела права и обязанности арендатора по договору на истца.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку выводов, сделанных апелляционной инстанцией, что не отнесено законом к полномочиям суда кассационной инстанции. Апелляционной инстанцией полно и всесторонне исследованы доказательства, имеющиеся в материалах дела, и сделаны обоснованные и правомерные выводы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области от 10.06.05 по делу N А05-11262/04-17 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Пивовар" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

Е.В. Коняева М.Г. Власова

А.В. Кадулин