Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 сентября 2005 г. N А56-48417/04 Дело по иску ООО о признании недействительной государственной регистрации прекращения договора аренды, произведенной Управлением, направлено на новое рассмотрение, так как буквальное значение содержащихся в спорном договоре слов и выражений, а также сопоставление его условий не позволяет сделать однозначный вывод о том, что договором предусмотрено право КУГИ на односторонний отказ от исполнения обязательств в случае невыполнения арендатором капитального ремонта

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 15 сентября 2005 г. N А56-48417/04

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 августа 2005 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 августа 2005 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Сапоткиной Т.И., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Новый век" Стрижаковой И.В. (доверенность от 01.08.2005), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Черных М.Ю. (доверенность от 11.01.2005), от Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Никитина С.В. (доверенность от 04.04.2005),

рассмотрев 08.09.2005 в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Новый век" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2005 (судья Захарова М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2005 (судьи Попова Н.М., Мельникова Н.А., Полубехина Н.С.) по делу N А56-48417/04,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Новый век" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительной государственной регистрации прекращения договора аренды от 11.02.2002 N 19-А000571, произведенной государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" (в настоящее время - Главное управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, далее - Регистрирующий орган).

В качестве заинтересованного лица к участию в деле привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).

Решением от 24.03.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 01.06.2005, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить вынесенные по делу судебные акты в связи с неправильным применением норм материального права и удовлетворить заявленные требования.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить вынесенные по делу судебные акты и прекратить производство по делу.

В отзыве на кассационную жалобу Общества Регистрирующий орган просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы своей кассационной жалобы, а представители Регистрирующего органа и КУГИ, ссылаясь на их необоснованность, просили оставить жалобу Общества без удовлетворения.

Представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу Комитета, а представители Общества и Регистрирующего органа против доводов жалобы возражали, ссылаясь на отсутствие оснований для ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 11.02.2002 N 19-А000571 аренды нежилых строений общей площадью 660 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Сестрорецк, улица Лиственная, дом 6-8, литеры А и В, сроком действия до 11.02.2012 (далее - Договор).

Актами сдачи-приемки от 11.02.2002 строения переданы арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 20.06.2002.

Пунктом 6.1 Договора установлено, что в срок до 01.12.2002 арендатор обязан выполнить за счет собственных средств капитальный ремонт строений согласно плану-графику (приложение 4 к Договору), согласованному с арендодателем и являющемуся неотъемлемой частью Договора.

Согласно пункту 6.2 Договора в случае невыполнения арендатором указанных обязательств, арендодатель вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке.

Комиссия в составе представителей КУГИ и администрации района 01.11.2004 провела проверку использования объектов недвижимости, арендуемых Обществом по Договору. В результате проверки установлено, что капитальный ремонт строений не выполнен, инженерно-строительные работы с начала действия Договора не производились.

КУГИ, полагая, что пунктом 6.2 Договора ему предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательств, направил в адрес Обществе уведомление от 21.09.2004 N 2068 об одностороннем отказе от Договора в связи с невыполнением арендатором капитального ремонта строений.

Регистрирующий орган 10.11.2004 произвел регистрацию расторжения Договора.

Для правильного разрешения настоящего спора ключевое значение имеет оценка правомерности одностороннего отказа КУГИ от исполнения Договора.

Общество считает, что Договором не предусмотрена возможность одностороннего отказа КУГИ от исполнения договора в связи с нарушением пункта 6.1, поскольку в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае невыполнения арендатором капитального ремонта имущества, когда в силу договора на него возложена такая обязанность, договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя только в судебном порядке. Кроме того, в пункте 6.2 указано, что КУГИ имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, но не отказаться от его исполнения. В связи с неисполнением Обществом пункта 6.1 Договора, по мнению истца, КУГИ мог требовать расторжения договора в судебном порядке, но не имел права на односторонний отказ от его исполнения.

Таким образом, между Обществом и КУГИ имеются разногласия относительно условий Договора в части порядка его прекращения, предусмотренного пунктом 6.2.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что толкование условий договора позволяет сделать вывод о наличии у арендодателя права в соответствии с пунктом 6.2 отказаться от исполнения Договора во внесудебном порядке при нарушении арендатором пункта 6.1.

Кассационная инстанция считает, что указанный вывод суда основан на неправильном применении статьи 431 ГК РФ и неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выявлена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Стороны согласны, что Договор содержит как условия о его расторжении (пункт 5.3), так и условия о прекращении договорных отношений в связи с односторонним отказом от исполнения со стороны арендодателя (пункты 5.4, 5.5, 5.6).

При этом в пунктах 5.4, 5.5, 5.6 стороны применили понятие "бесспорный и односторонний отказ от исполнения договора".

Между тем в пункте 6.2 стороны использовали понятие "расторжение договора в одностороннем порядке", которое по своему буквальному значению не тождественно понятию, примененному в пунктах 5.4, 5.5, 5.6 Договора. Кроме того, в пункте 5.6, предусматривающем порядок одностороннего отказа от Договора, отсутствует ссылка на то, что данный порядок подлежит применению в отношении пункта 6.2.

Таким образом, буквальное значение содержащихся в названных пунктах Договора слов и выражений, а также сопоставление указанных условий Договора не позволяет сделать однозначный вывод о том, что пунктом 6.2 предусмотрено право КУГИ на односторонний отказ от исполнения Договора.

При таких обстоятельствах в соответствии со статьей 431 ГК РФ для определения содержания Договора должна быть выяснена действительная общая воля сторон, что судом первой инстанции сделано не было.

Согласно пункту 6.2 право арендодателя на расторжение Договора поставлено в зависимость от выполнения арендатором капитального ремонта имущества, то есть, по сути, расторжение договора является санкцией за неисполнение указанных обязательств. Общество ссылается на обстоятельства, которые сделали невозможным исполнение им обязательств, предусмотренных в пункте 6.1 Договора. Для правильного разрешения спора оценка указанных обстоятельств имеет существенное значение.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду следует с учетом цели Договора выяснить действительную общую волю сторон относительно порядка его прекращения, определенного в пункте 6.2; установить содержание данного пункта Договора; полно и всесторонне исследовать обстоятельства, которые привели к невыполнению Обществом капитального ремонта имущества; принимая во внимание доводы истца, приведенные в суде кассационной инстанции, установить наличие оснований для прекращения Договора; с учетом установленного разрешить спор, и в зависимости от принятого решения распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Рассмотрев кассационную жалобу КУГИ, суд находит ее не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

КУГИ считает, что при отсутствии у истца прав, в защиту которых предъявлен иск, производство по делу подлежит прекращению.

Наличие или отсутствие у заявителя подлежащих защите прав должно быть установлено в ходе судебного разбирательства спора по существу. Следовательно, отсутствие подлежащих защите прав является основанием для отказа в иске, но не для прекращения производства по делу.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.03.2005 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2005 по делу N А56-48417/04 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга оставить без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина

Г.М. Рудницкий