Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 октября 2005 г. N А52-1425/2005/1 Иск ООО о взыскании с Общества задолженности по арендной плате в соответствии с договором аренды нежилого помещения и пеней, а также о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое помещение частично не удовлетворен, в том числе в части расторжения договора, так как в данном случае предусмотренных ГК РФ оснований для расторжения договора не имеется; несоблюдение правил пожарной безопасности, санитарных правил, природоохранного законодательства, требований по содержанию и охране памятников самостоятельным основанием для расторжения договора аренды не является

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 7 октября 2005 г. N А52-1425/2005/1

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 октября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Кадулина А.В., Коняевой Е.В.,

при участии от ООО "УНО-трейд-инвест" Райчевой О.Ф. (доверенность от 12.05.2005), от ООО "ТИМ" директора Калужского П.М. (приказ от 01.09.2004 N 220-ОК), Яровицына Ю.П. (доверенность от 05.08.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УНО-трейд-инвест" на решение Арбитражного суда Псковской области от 17.06.2005 по делу N А52-1425/2005/1 (судья Степанов Е.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "УНО-трейд-инвест" (далее - ООО "УНО-трейд-инвест") обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственная фирма "ТИМ" (далее - ООО "ТИМ") о взыскании 188 981 руб. 04 коп., в том числе 127 911 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате за период с 11.10.2004 по 31.03.2005 в соответствии с договором от 11.10.99 аренды нежилого помещения и 61 069 руб. 59 коп. пеней, а также о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил размер исковых требований до 266 379 руб. 19 коп., в том числе в части основного долга - до 172 457 руб. 24 коп. за счет увеличения периода взыскания по май 2005 года, в части пеней - до 93 921 руб. 95 коп.

Решением от 17.06.2005 с ООО "ТИМ" в пользу ООО "УНО-трейд-инвест" взыскано 280 руб. 40 коп. основного долга и 10 000 руб. пеней, уменьшенных судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано, в том числе в части взыскания задолженности - в связи с ее погашением до принятия судом решения, в части расторжения договора - в связи с устранением нарушений, послуживших основанием для предъявления данного требования, в разумный срок до обращения в суд.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

ООО "УНО-трейд-инвест" в кассационной жалобе просит изменить решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, неправильное применение норм материального права. Как считает податель жалобы, нарушения арендатором обязательств по договору имели место, не были устранены в полном объеме, поэтому требование о расторжении договора обоснованно.

ООО "ТИМ" в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, указывая на бездоказательность доводов истца, оценивая его действия, направленные на прекращение договорных отношений с ответчиком, как злоупотребление своими правами.

В судебном заседании представитель ООО "УНО-трейд-инвест" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "ТИМ" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между закрытым акционерным обществом "Химлегмаш-Псков" (арендодатель) и ООО "ТИМ" (арендатор) заключен договор от 11.10.99 аренды производственных помещений общей площадью 1258,2 кв. м, расположенных на третьем этаже в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения и находящемся по адресу: г. Псков, Октябрьский пр., д. 54, сроком на 20 лет.

На основании договора купли-продажи от 24.08.2004 зарегистрирован переход права собственности на указанные помещения к ООО "УНО-трейд-инвест", что подтверждается свидетельством от 11.10.2004 серии 60-АЖ N 160201.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с переходом права собственности на имущество к новому собственнику перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды.

ООО "УНО-трейд-инвест", ссылаясь на многочисленные нарушения ответчиком условий договора (задолженность по арендной плате в течение более шести месяцев, невыполнение обязательств по капитальному и текущему ремонту помещений, пользование имуществом с его существенным ухудшением, несоблюдение требований природоохранного законодательства, правил пожарной безопасности, охранного обязательства по содержанию памятника), обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В части имущественных требований решение суда сторонами не оспаривается, соответствует нормам материального права и имеющимся в деле документам.

Для отмены решения суда в обжалуемой части кассационная инстанция также не усматривает оснований.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен статьей 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Кроме того, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

В данном случае, как следует из пункта 9.1 договора от 11.10.99, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию одной стороны указанным договором не предусмотрены, и в обоснование требования о расторжении договора ООО "УНО-трейд-инвест" ссылалось на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства, надлежащим образом оценив их, пришел к правомерному выводу, что предусмотренных упомянутой статьей оснований для расторжения договора не имеется.

Так, задолженность по арендной плате была погашена арендатором до вынесения судом решения (оставшаяся часть долга в незначительной сумме образовалась в связи с разницей в применяемых сторонами курсах валюты), возможность расторжения договора в случае образования задолженности независимо от последующего внесения арендной платы договором не предусмотрена. Поэтому с учетом изложенного выше толкования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации несвоевременное перечисление арендной платы причиной для расторжения договора в данном случае служить не может.

Истец ссылался также на то, что арендатор в течение длительного времени не производил капитальный и текущий ремонт помещений. Между тем согласно пункту 4 части первой статьи 619 названного Кодекса договор может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор не производит капитальный ремонт в сроки, установленные договором, либо в разумные сроки. Однако никакие сроки проведения ремонта сторонами согласованы не были, а в подтверждение нарушения ответчиком данного обязательства истец указал на несоблюдение только нормативных сроков капитального ремонта помещений. Достаточных доказательств того, что арендатор не произвел ремонт, вызванный неотложной необходимостью, арендодатель также не представил.

Суд также не установил, что предоставленное в аренду имущество за период его использования существенно ухудшилось (пункт 2 части первой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Напротив, суду был предоставлен видеоматериал, наглядно демонстрирующий, что в настоящее время состояние объекта значительно улучшено по сравнению с тем, в каком виде он был передан арендатору.

Несоблюдение правил пожарной безопасности, санитарных правил, природоохранного законодательства, требований по содержанию и охране памятников самостоятельным основанием для расторжения договора аренды не является. К тому же в процессе рассмотрения спора предписания контролирующих организаций были исполнены ответчиком, а истец не доказал, что данные нарушения являются существенными, то есть такими, которые повлекли для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что содержащиеся в решении суда выводы соответствуют нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам, таких нарушений норм процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены судебного акта, не допущено, поэтому обжалуемое решение следует оставить без изменения.

При подаче кассационной жалобы ООО "УНО-трейд-инвест" уплатило государственную пошлину в большем размере, чем это предусмотрено подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, поэтому в соответствии со статьей 333.40 названного Кодекса истцу следует возвратить из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 17.06.2005 по делу N А52-1425/2005/1 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "УНО-трейд-инвест" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "УНО-трейд-инвест" из федерального бюджета 1000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева А.В. Кадулин

Е.В. Коняева