Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 октября 2005 г. N А56-47972/03 Иск ООО к КУГИ о применении последствий недействительности к договору аренды в части размера арендной платы, взыскании с КУГИ соответствующих платежей и обязании КУГИ внести изменения в договор аренды удовлетворен, поскольку Комитет не представил доказательств того, что спорное помещение относится к категории имущества, при определении ставок арендной платы за которое применяется метод индивидуальной оценки, следовательно, при расчете арендной платы КУГИ не вправе применять индивидуальную оценку ставки арендной платы за спорное помещение

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 14 октября 2005 г. N А56-47972/03

ГАРАНТ:

См. также предыдущее рассмотрение дела: постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 ноября 2004 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 августа 2005 г.

См. также определение Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27 сентября 2005 г.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Коняевой Е.В., судей Власовой М.Г. и Кадулина А.В.,

при участии от КУГИ Воронина Б.А. (доверенность от 30.12.04), от ООО "Меркурий" Левина В.А. (доверенность от 21.03.05), Рожкова В.И. (доверенность от 12.10.05),

рассмотрев 12.10.05 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.05 по делу N А56-47972/03 (судьи Жиляева Е.В., Герасимова М.М., Ларина Т.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - ООО "Меркурий") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) о применении последствий недействительности к договору аренды от 19.07.01 N 10-А173107 в части размера арендной платы и взыскании с КУГИ 781 219 руб. 70 коп., а также об обязании КУГИ внести изменения в указанный договор аренды и изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах (у.е.) и ее размер за 1 кв. м в год без учета налога на добавленную стоимость составляет 169,809 у.е.".

Решением от 22.04.04, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 29.07.04, в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.11.04 решение и постановление отменены, дело передано на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда.

Решением от 21.03.05 (судья Иванилова О.Б.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.05 решение отменено. С КУГИ в пользу ООО "Меркурий" взыскано 781 219 руб. 70 коп. долга. Внесены изменения в договор аренды от 19.07.01 N 10-А173107, заключенный между КУГИ и ООО "Меркурий", пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендная плата за пользование объектом устанавливается в условных единицах и ее размер за 1 кв. м в год без учета налога на добавленную стоимость составляет 169,809 у.е.".

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить постановление апелляционного суда и оставить в силе решение от 21.03.05.

В обоснование жалобы ее податель указал, что апелляционный суд неправильно применил нормы материального права - статьи 3, 168, 431, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также положения Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Меркурий" просит оставить в силе постановление апелляционного суда, а в удовлетворении жалобы отказать.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, а представитель ООО "Меркурий" против ее удовлетворения возражал.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 19.07.01 между сторонами заключен договор аренды N 10-А173107 нежилого помещения площадью 152, 4 кв. м, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пер. У. Громовой, дом 1/13, лит. А, помещение 1-Н, сроком на 10 лет.

Пунктом 3.1 договора установлено, что размер арендной платы составляет 10 287 у.е. в квартал, что соответствует 270 у.е. за 1 кв. м в год.

Из представленного в дело расчета уровня арендной платы, составленного КУГИ, следует, что при ее расчете применен метод индивидуальной оценки.

ООО "Меркурий", считая недействительным условие договора о величине арендной платы и полагая, что им излишне выплачено 781 219 руб. 70 коп., обратилось с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что КУГИ при расчете размера арендной платы правомерно применил метод индивидуальной оценки.

Апелляционный суд пришел к выводу, что истец не представил доказательств того, что спорное помещение относится к категории имущества, при определении ставок арендной платы за которое применяется метод индивидуальной оценки, поэтому при расчете арендной платы КУГИ не вправе был применять индивидуальную оценку ставки арендной платы за спорное помещение.

Суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 ГК РФ от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Во исполнение Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 22.12.97 N 1291-р утверждены Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки (Методика 1) и Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки (Методика 2).

Методика 1 применяется для определения ставок арендной платы за все объекты нежилого фонда, за исключением гаражей индивидуального пользования и объектов нежилого фонда, предусмотренных п. 2.2 распоряжения губернатора Санкт-Петербурга N 1291-р от 22.12.97. Такими объектами являются, как указано в подпунктах 2.2.1 и 2.2.2, здания общей площадью более 1500 кв.м, являющиеся объектами аренды в целом, и здания (сооружения) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т.д.).

Методика 2 применяется в случаях, предусмотренных статьей 4 Закона Санкт-Петербурга от 18.09.97 N 149-51 "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (пункт 2.3).

Пунктом 3.1 упомянутого распоряжения губернатора Санкт-Петербурга КУГИ предоставлено право применять Методику 2 для определения ставок арендной платы за объекты, имеющие уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

Как видно из материалов дела, в спорном договоре нет указания на то, что арендная плата рассчитана по правилам, установленным Методикой 2. Однако, как видно из позиции КУГИ, исчислялась она с применением именно этой Методики, так как была проведена индивидуальная оценка объекта, который согласно отчету органа, проводящего оценку, имеет уникальные особенности, значительно влияющие на их потребительскую ценность.

Доказательства того, что спорное помещение относится к категории имущества, при определении ставок арендной платы за которое применяется Методика 2, как правильно установил апелляционный суд, истец не представил.

Ссылка суда первой инстанции на то, что уникальной особенностью спорного объекта недвижимости является место расположение помещения и то, что на него претендовало значительное количество потенциальных арендаторов, не может быть признана обоснованной.

Доводы КУГИ о несоблюдении истцом требований части 2 статьи 450 ГК РФ неправомерны, поскольку в материалах дела представлены доказательства, в частности, письмо от 27.10.03 N 10/03, подтверждающие, что ООО "Меркурий" обращалось к арендодателю с предложением об изменении договора в части установления размера арендной платы.

При таких обстоятельствах обжалуемое постановление апелляционного суда является законным и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.05 по делу N А56-47972/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления отменить.

Председательствующий Судьи

Е.В. Коняева М.Г. Власова

А.В. Кадулин