Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15 ноября 2022 г. по делу N 8Г-20572/2022[88-20127/2022]

N 88-20127/2022

42RS0027-01-2021-000641-43

г. Кемерово 15 ноября 2022 г.

Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Чуньковой Т.Ю, судей Ветровой Н.П. и Нестеренко А.О, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Кротовской Ирины Кирилловны к администрации Тяжинского муниципального округа о государственной регистрации перехода права собственности

по кассационной жалобе истицы на решение Тяжинского районного суда Кемеровской области от 11 января 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 9 июня 2022 г, заслушав доклад судьи Нестеренко А.О, объяснения истицы и её представителя - адвоката Кашпурова С.В. по доверенности, объяснения третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика - Шарова С.П,

УСТАНОВИЛ:

иск обоснован тем, что по договорам купли-продажи от 27 октября 2004 г. и договору купли-продажи от 30 декабря 2004 г. истица приобрела у колхоза "Светлый" зерносклад, гараж и соответственно зернохранилище, построенные и поставленные на технический учет в 1993 г. этим колхозом, договоры исполнены сторонами, колхоз ликвидирован в 2007 г. в связи с окончанием конкурсного производства, отсутствие продавца послужило основанием к отказу 4 сентября 2019 г. Управлением Росреестра по Кемеровской области - Кузбассу в государственной регистрации перехода права собственности.

Указанным решением, оставленным без изменения названным апелляционным определением, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе истица просила отменить судебные акты и удовлетворить иск, ссылаясь на нарушения норм материального и процессуального права.

Суд кассационной инстанции, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, пришёл к выводу о том, что она подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

В соответствии с ч. 1, 3 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права, если они привели или могли привести к принятию неправильных судебных постановлений.

Такие основания по настоящему делу имеются.

Суд первой инстанции установили из материалов дела следует, что зерносклад, гараж и зернохранилище 1981, 1989 и 1992 года постройки в Кемеровской области, Тяжинском районе, п. Почаевка находились в собственности колхоза "Светлый".

В договорах купли-продажи от 27 октября 2004 г. и договоре купли-продажи от 30 декабря 2004 г, предметом которых явилось указанное недвижимое имущество, указано, что от имени колхоза действовал его председатель Бердник А.И, а расчет по ним произведен до их подписания, а также путем зачета встречных требования по договорам займа. В материалы дела представлены договоры займа и платежные документы о получении ранее колхозом денежных займов от Кротовской И.К.

В протоколе судебного заседания по делу Тяжинского районного суда Кемеровской области N 2-18/2020 по иску Кротовской И.К. к Шарову С.П. об истребовании этого же имущества из чужого незаконного владения, отражены пояснения свидетеля Бердника А.И. о том, что: указанными объектами недвижимости, полученными от колхоза, Кротовская И.К. пользуется с 2004 г, ранее предоставляла колхозу денежные средства по договорам займа, однако договоры купли-продажи от 27 октября 2004 г. и договор купли-продажи от 30 декабря 2004 г. он не подписывал, подписывал только акты приема-передачи к ним; объекты переданы в счёт погашения задолженности колхоза по договорам займа, договорам переуступки долга и по другим основаниям; в актах приёма-передачи данных объектов недвижимости указано, что Кротовская И.К. приняла эти здания на ответственное хранение; никаких иных аналогичных объектов не имелось ни у колхоза, ни в п. Почаевка.

Также суд первой инстанции установили это следует из материалов дела, что по состоянию на 2018 г. вышеуказанные зерносклад, гараж и зернохранилище были повторно инвентаризированы, уточнены их местоположение и технические характеристики, объекты поставлены на кадастровый учет, им присвоены адресные ориентиры, номера.

Оценивая указанные доказательства, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договоры купли-продажи являются заключенными с точки зрения индивидуальной определенности указанных в них объектов недвижимости, а представленные доказательства свидетельствуют об их фактическом исполнении сторонами. Вместе с тем, этот же суд признал данные договоры незаключенными исходя из того, что истица не опровергла утверждения третьего лица поданному делу Шарова С.П, который ссылался на несоблюдение порядка проведения общего собрания пайщиков колхоза и принятия собранием решения об отчуждении имущества колхоза, и на пояснения Бердника А.И. о том, что он не подписывал договоры купли-продажи.

Также суд первой инстанции установил, что причиной приостановления, а в дальнейшем отказа в 2019 г. в государственной регистрации перехода права стало отсутствие в едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) сведений о государственной регистрации права собственности передающей стороны и отсутствие документов, содержащих описание недвижимого имущества. В этой связи суд пришёл к выводу о том, что отсутствие продавца спорного имущества - колхоза "Светлый", который был ликвидирован по завершении конкурсного производства в 2007 г, не является единственным препятствием для регистрации перехода права собственности.

Суд апелляционной инстанции согласился с этими обстоятельствами и выводами, отклонил доводы апелляционной жалобы истицы, указав на то, что они направлены на переоценку доказательств и не учитывают того, что регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, что включает в себя обязательность предоставления всех необходимых документов.

Однако судами не учтено следующее.

В соответствии с ч. 2 ст. 45 Конституции Российской Федерации каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Такой способ защиты права как требование о государственной регистрации перехода права собственности при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица предусмотрен п. 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), где разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности; отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ; рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате; если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя; в резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из указанных разъяснений ясно, что требование покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит рассмотрению в рамках производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений, с 15 сентября 2015 года - по правилам Кодекса административного судопроизводства в Российской Федерации.

Ответчиком по такому требованию является соответствующий территориальный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на имущество.

В соответствии со ст. 118 Конституции Российской Федерации правосудие в Российской Федерации осуществляется только судом (часть 1); судебная власть осуществляется посредством конституционного, гражданского, арбитражного, административного и уголовного судопроизводства (часть 2).

Согласно ч. 3 ст. 33.1 ГПК РФ суд, установив в ходе подготовки гражданского дела к судебному разбирательству или судебного разбирательства по гражданскому делу, что оно подлежит рассмотрению в порядке административного судопроизводства, выносит определение о переходе к рассмотрению дела по правилам административного судопроизводства.

На основании ч. 1 ст. 43 Кодекса административного судопроизводства в Российской Федерации (далее - КАС РФ) в случае, если при подготовке административного дела к судебному разбирательству или во время судебного разбирательства в суде первой инстанции будет установлено, что административное исковое заявление подано не к тому лицу, которое должно отвечать по заявленным требованиям, суд с согласия административного истца заменяет ненадлежащего административного ответчика надлежащим. Если административный истец не согласен на замену административного ответчика другим лицом, суд может без согласия административного истца привлечь это лицо в качестве второго административного ответчика.

В нарушение приведенных норм и акта их официального толкования суды рассмотрели требования покупателя о государственной регистрации перехода права собственности при ликвидации продавца - юридического лица в порядке гражданского судопроизводства и без предложения произвести замену лица, которое должно отвечать по заявленным требованиям, создав ситуацию, в которой эти требования ни при каких обстоятельствах не могли быть удовлетворены к избранному истцом ответчику. Кроме того, определение вида судопроизводства влияет также и на распределение бремени доказывания.

Более того, суды установили такие обстоятельства и пришли к таким выводам, которые исключили бы возможность удовлетворения аналогичных требований, заявленных в порядке административного судопроизводства к надлежащему лицу, которое должно отвечать по заявленным требованиям. При этом такие обстоятельства и выводы судами установлены и получены с нарушением закона.

Так, согласно п. 62 Постановления N 10/22 и ст. 56 ГПК РФ обстоятельствами, имеющими значение для дела, являются факт заключения договора, факт исполнения продавцом обязанности по передаче товара, факт исполнения покупателем обязанности по оплате товара, факт отказа регистрирующего органа от внесения записи.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1); сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из разъяснений, указанных в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", следует, что если существенные условия договора не были согласованы в установленной законом форме, но впоследствии договор сторонами исполнен, то к отношениям сторон подлежат применению правила о соответствующем договоре и между ними возникают соответствующие обязательства.

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что в случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным.

Кроме того, в ч. 1 ст. 67, ч. 1 ст. 157 ГПК РФ закреплено правило непосредственного исследования судом доказательств, в силу п. 2 ч. 4 ст. 198, п. 5 ч. 2 ст. 329 ГПК РФ решение, апелляционное определение которого должны быть основаны на выводах, соответствующих установленным судами обстоятельствам дела, т.е. не должны быть противоречивыми.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ правилами оценки доказательств судами также являются всесторонность, полнота и объективность.

Как следует из ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в случае представления дополнительных доказательств суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Суды, установив, что договоры купли-продажи позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, и они исполнены сторонами, пришли к правильному выводу о том, что они заключены. И напротив, установленным обстоятельствам дела и требованиям закона противоречат выводы о том, что эти договоры являются незаключенными, учитывая, что один лишь факт исполнения договора его сторонами означает то, что он заключен.

Само по себе наличие возражений Шарова С.П, являющегося по данному делу третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, относительно вопроса о заключении договоров не может опровергать их заключение, поскольку для этого необходимо как минимум заявить иск о признании этих договоров не заключенными, а учитывая, что он не является их стороной, то обоснование нарушения своих прав фактом заключения этих договоров (по аналогии с п. 2 ст. 166 ГК РФ). Однако Шаров С.П. такого иска не заявлял, не обосновывал нарушение своих прав фактом заключения этих договоров и суды соответственно последнего не устанавливали.

Судами нарушен принцип непосредственного исследования доказательств, поскольку вместо заслушивания Бердника А.И. в качестве свидетеля был оценен протокол судебного заседания в части данных им показаний по другому делу Тяжинского районного суда Кемеровской области N 2-18/2020. При этом ходатайство стороны истца о принятии в качестве дополнительного доказательства постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указано на то, что Бердник А.И. уверенно заявил о факте подписания им с Кротовской И.К. договоров купли-продажи от 27 октября 2004 г, от 30 декабря 2004 г, судом апелляционной инстанции отклонено без учета того, что данное постановление вынесено 30 декабря 2021 г. и копия которого была направлена Кротовской И.К. только 13 января 2022 г, т.е. уже после принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу, ввиду чего она не имела возможности предоставить этот документ суду первой инстанции в качестве доказательства, указывающего на противоречивые сведения, исходящие от Бердника А.И.

Также суды не учли, что решение Тяжинского районного суда Кемеровской области от 5 октября 2020 г. по делу N 2-18/2020 по иску Кротовской И.К. к Шарову С.П. об истребовании имущества из незаконного владения, основанному в том числе на показаниях свидетеля Бердника А.И, определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2021 г. N 88-5557/2021 отменено, как и соответствующее апелляционное определение по тому делу, которое направлено на новое рассмотрение и до сих пор судом первой инстанции не рассмотрено.

Суды не приняли во внимание, что в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2021 г. N 88-5557/2021 указано на необходимость учета в целях правовой определенности вступившего в законную силу постановления Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19 августа 2011 г. по делу N А27-11096/2010, которым было отказано в удовлетворении иска о признании бесхозяйным административного здания конторы колхоза "Светлый" в целях установления на него муниципальной собственности, которое было приобретено индивидуальным предпринимателем Кротовской И.К. при аналогичных обстоятельствах. В этом же определении указано на то, что из материалов дела следует и не оспаривается сторонами (в частности, Шаровым С.П.) то, что Кротовская И.К. приобрела имущество у колхоза "Светлый" по договорам купли-продажи от 27 октября 2004 г, от 30 декабря 2004 г.

Помимо этого, суды, установив, что зерносклад, гараж и зернохранилище 1981, 1989 и 1992 года постройки в Кемеровской области, Тяжинском районе, п. Почаевка находились в собственности колхоза "Светлый", не учли, что в этой связи эти объекты являются ранее учтенными, а потому в силу ст. 69 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" к Кротовской К.И. как к покупателю объектов недвижимого имущества, права на которые возникли ранее, нельзя применить такое основание для отказа в регистрации права, как то, что правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию (п. 5 ч. 1 ст. 26 данного Закона). Кроме того, не предусматривает такого условия и п. 62 Постановления N 10/22.

Допущенные судами нарушения норм материального и процессуального права привели к принятию неправильных судебных постановлений, что в силу ч. 1, 3 ст. 379.7 ГПК РФ является основанием для их отмены и направлению дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела следует устранить допущенные нарушения и разрешить дело с правильным применением указанных норм, распределить судебные расходы, в том числе за подачу жалоб.

Суд кассационной инстанции, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 390, ст. 390.1 ГПК РФ, определил:

решение Тяжинского районного суда Кемеровской области от 11 января 2022 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 9 июня 2022 г. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий Т.Ю. Чунькова

Судьи Н.П. Ветрова

А.О. Нестеренко