Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 22 ноября 2022 г. по делу N 66а-2180/2022

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе: председательствующего Катанаевой А.С., судей Колпаковой А.В., Солдатовой С.В., при ведении протокола помощником судьи Веретенниковой В.В., рассмотрела в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции административное дело N 3а-899/2022 (УИД N 23ОS0000-01-2022-000603-67) по административному исковому заявлению акционерного общества "Тандер" об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимости, по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Краснодарского краевого суда от 25 августа 2022 г.

Заслушав доклад судьи Колпаковой А.В, пояснения представителя административного истца Зафирова С.В. судебная коллегия

установила:

акционерное общество "Тандер" (далее - АО "Тандер") обратилось в Краснодарский краевой суд с административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности здания с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 г.

В обоснование заявленных требований административный истец указывает, что кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, значительно превышает рыночную, что приводит к начислению завышенного, экономически необоснованного размера налога.

Решением Краснодарского краевого суда от 25 августа 2022 г. административные исковые требования удовлетворены.

Установлена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес"; площадью 10168, 50 кв.м; назначение: нежилое; наименование: гипермаркет; в размере его рыночной стоимости 185645662 рублей на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2021 г.

Судебные расходы по делу не распределялись.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным, необоснованным, просит решение отменить. Выражая несогласие с положенным в основу решения суда заключением эксперта, автор жалобы полагает, что оно является ненадлежащим доказательством по данному делу, поскольку факт расхождения кадастровой и рыночной стоимости составляет более 25%.

Считает, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияет на наполняемость бюджета.

Судом не приняты во внимание доводы департамента о нарушении норм законодательства в сфере оценочной деятельности. Судом не дана надлежащая правовая оценка заявленным ответчиком замечаниям, допущенным при проведении экспертизы.

Проверив законность и обоснованность решения суда в порядке статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителя административного истца Зафирова С.В, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Предметом спора является кадастровая стоимость здания с кадастровым номером N; расположенного по адресу: "адрес".

Удовлетворяя требования административного иска и устанавливая кадастровую стоимость на основании заключения судебной оценочной экспертизы, суд руководствовался положениями Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ), разъяснениями, содержащимися Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление Пленума N 28) и исходил из установления факта завышения кадастровой стоимости в отношении спорного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, а также факта нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Судебная коллегия считает указанные выводы суда правильными, поскольку они соответствуют обстоятельствам, установленным по делу и сделаны при верном применении к спорным правоотношениям норм материального права, регулирующих вопросы определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем, с доводами апелляционной жалобы судебная коллегия согласиться не может, поскольку они основаны на ошибочном истолковании обстоятельств дела и действующих норм права.

Из материалов дела следует, что административному истцу принадлежит на праве собственности нежилое здание с кадастровым номером N; расположенное по адресу: "адрес".

Согласно данным Филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю кадастровая стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 250241583, 28 рублей, что значительно превышает рыночную стоимость.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу, что в силу части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом правильно распределены обязанности доказывания, поскольку исходя из части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, пункта 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 Постановления Пленума N 28, обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости возложена законом на административного истца.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке от 3 мая 2022 г. N N, выполненный оценщиком К, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером N составляет 153378000 рублей.

Судом первой инстанции правильно применены к оспариваемым правоотношениям нормы регламентирующие требования к содержанию и составлению отчета об оценке, установленные статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Закон об оценочной деятельности), в соответствии с которыми отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как следует из исследованного судом апелляционной инстанции отчета, последовательность представленных материалов и описание процесса оценки не позволяют полностью воспроизвести расчет стоимости, который приведет к аналогичному результату, представленная в них информация по ценообразующим факторам не отвечает требованиям полноты и прозрачности, оценщиком не был получен и проанализирован весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, были искажены ценообразующие характеристики.

При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, проанализировав представленные сведения, суд первой инстанции правомерно назначил по делу судебную оценочную экспертизу.

Согласно заключению эксперта АНО "Краснодарский центр судебных экспертиз" - М. от 29 июля 2022 г. N N, отчет об оценке не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости конкретных объектов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, рыночная стоимость здания с кадастровым номером N определена по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 185645662 рублей.

Проанализировав выводы суда первой инстанции, принявшего за основу данное заключение, судебная коллегия соглашается с тем, что выводы эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости.

Как следует из заключения, рыночная стоимость мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода.

Проведение исследования с применением затратного подхода осуществлено экспертом в соответствии с требованиями, изложенными в пункте 24 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости ФСО N7)". Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование не противоречит нормам Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. 297 (далее - ФСО N 1).

Эксперт верно учёл, что в соответствии с подпунктом "е" пункта 24 ФСО N 7 расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов; данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников; сметных расчетов; информации о рыночных ценах на строительные материалы; других данных. При этом затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ.

В соответствии с требованиями ФСО N 7 стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода с использованием метода укрупненных обобщенных показателей стоимости методом сравнительной единицы), основанном на расчете стоимости строительной единицы, рассчитана экспертом с учетом результатов расчета затрат на строительство объекта; прибыли предпринимателя; величины износа и устареваний.

В рамках затратного подхода рыночная стоимость нежилого здания определена с использованием стоимости замещения методом сравнительных единиц, основанном на базе сборника оценщика КО-ИНВЕСТ Общественные здания", М, 2016 г.

Согласно данному сборнику, экспертом отнесено данное здание к объекту-аналога - магазины универсальные от 1 до 3 этажей, с классом качества объекта - "эконом".

Эксперт верно учёл, что объект оценки имеет железобетонный фундамент, стены облицованы сайдингом, проемы выполнены из ПВХ, отсутствуют алюминиевые и деревянные конструкции проемов; полы выполнены из цементно-полимерного покрытия, плитки; периметр простой прямоугольный, наружная отделка проемов выполнена без арок и др, у наружной отделки стен отсутствуют фризы и др, растительный и геометрический орнамент, не установлено наличие индивидуального или авторского проектов.

Вопреки утверждению представителя административного ответчика, имеющийся в материалах дела технический паспорт, фотоматериалы подтверждают соответствие объекта оценки классу конструктивной системы КС-6 и классу качества "эконом", а не "стандарт" либо выше.

Доводы автора апелляционной жалобы о том, что принятые экспертом величины индексов, корректирующих коэффициентов не обоснованы, были предметом разбирательства в суде первой инстанции. Суд устранил заявленные замечания путем письменных пояснений и допроса эксперта, подробно основавшего правильность и размер принятых им корректировок.

Так, эксперт верно указал, что для оцениваемого объекта корректировка на объем не требуется, поскольку отсутствуют прочие системы и специальное оборудование; показатель индекса цен принят для Краснодарского края по данным Справочника КО-ИНВЕСТ "Индексы цен в строительстве", износ здания определен экспертом исходя из данных технической документации.

Довод административного ответчика о том, что экспертом принятое значение прибыли предпринимателя 0, 04 не обосновано, судом правильно отклонено исходя подтверждения данного параметра данными информационного ресурса некоммерческой организации Ассоциация развития рынка недвижимости "СтатРиелт".

Исходя из изложенного суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научно-практических данных; существо проведенных исследований является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Каких-либо доказательств, которые опровергли бы установленную в судебном порядке рыночную стоимость, лицами, участвующими в деле, представлено не было.

Оснований для назначения по делу повторной, дополнительной судебной оценочной экспертизы суд апелляционной инстанции не усматривает.

Довод жалобы относительно того, что уменьшение кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости приведет к значительному уменьшению пополнения денежных средств в бюджет, выводов суда первой инстанции не опровергает и не является основанием, предусмотренным КАС РФ, для отмены судебного постановления.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения судебной оценочной экспертизы не имеется, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, судебная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 303, 307, 308, 309, 310 и 311 КАС РФ, судебная коллегия

определила:

решение Краснодарского краевого суда от 25 августа 2022 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 КАС РФ в течение 6 месяцев.

Председательствующий

Судьи