Апелляционное определение СК по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2022 г. по делу N 66а-1163/2022

Судебная коллегия по административным делам Второго апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Стаховой Т.М.

судей Головкиной Л.А, Семеновой И.А.

с участием прокурора Капсамун И.С.

при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи Белоус Е.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-43/2022 по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью "НадымРемСтрой" на решение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 июля 2022 года, принятое по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "НадымРемСтрой" о признании недействующим Решение Думы Надымского района от 22 декабря 2021 года N 297 "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа, предоставляемых в аренду без торгов" в части установления коэффициента аренды за использование земельных участков: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование - деловое управление в размере 2, 7% (приложение к решению, таблица 1.4, пункт 69, код 4.1 - числовое обозначение вида разрешенного использования земельного участка).

Заслушав доклад судьи Стаховой Т.М, объяснения представителей административного истца общества с ограниченной ответственностью "НадымРемСтрой" - Киселева М.С, административного ответчика Департамента муниципального имущества администрации Надымского района и Думы Надымского района - Кузнецова А.К, заключение прокурора отдела Генеральной прокуратуры Российской Федерации, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Общество с ограниченной ответственностью "НадымРемСтрой" (далее-ООО "НадымРемСтрой") обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило признать недействующим Решение Думы Надымского района от 22 декабря 2021 года N 297 "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа, предоставляемых в аренду без торгов" в части установления коэффициента аренды за использование земельных участков: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование - деловое управление в размере 2, 7% (приложение к решению, таблица 1.4, пункт 69, код 4.1 - числовое обозначение вида разрешенного использования земельного участка).

Свои требования административный истец мотивировал тем, что является собственником административного здания площадью "данные изъяты" кв.м, расположенного на земельном участке, находящимся в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель-земли населенных пунктов с кадастровым N, по адресу: "адрес".

31 января 2022 года между администрацией Надымского района и ООО "НадымРемСтрой" на 49 лет (с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ) заключен договор аренды земельного участка NН 2021/183 площадью "данные изъяты" кв.м, с кадастровым N, по адресу: "адрес", находящегося в составе земель, государственная собственность на которые не разграничена, из категории земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - деловое управление (код 4.1).

Пунктом 3.1. договора установлено, что за владение и пользование земельным участком арендатор (ООО "НадымРемСтрой") уплачивает арендодателю арендную плату. В соответствии с пунктом 3.4 договора расчет размера годовой арендной платы производится арендодателем ежегодно в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным нормативным правовым актом Ямало-Ненецкого автономного округа. При этом из пункта 3.5. договора следует, что размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке арендодателем без оформления дополнительного соглашения к договору.

Пунктом 2.3 стороны договора установили, что в соответствии с требованиями статьи 425 ГК Российской Федерации условия договора применяются к отношениям сторон по использованию земельного участка, возникшим с 26 апреля 2017 года.

Как следует из расчета арендной платы, являющегося приложением N2 к договору аренды, в период с 26 апреля по 31 декабря 2017 года (250 дней), а также за календарный 2018 год, 2019 год расчет арендной платы, обязательной к уплате административным истцом, произведен с применением коэффициента аренды 5%, установленного решением Собрания депутатов муниципального образования город Надым N 284 от 24 декабря 2015 года. Расчет арендной платы за календарный 2020 год и 2021 год произведен с применением коэффициента 3%.

Решение Собрания депутатов муниципального образования город Надым N 284 от 24 декабря 2015 года утратило силу с 01 января 2022 года в связи с принятием 22 декабря 2021 года Думой Надымского района оспариваемого решения N 297 "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа, предоставляемых в аренду без торгов", которым установлен коэффициента аренды за использование земельных участков: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование - деловое управление в размере 2, 7% (приложение к решению таблица 1.4, пункт 69, код 4.1 - числовое обозначение вида разрешенного использования земельного участка) (далее- решением Думы Надымского района N 297 от 22 декабря 2021 года).

Как утверждают стороны, с 01 января 2022 года расчет арендной платы для административного истца произведен с применением коэффициента 2, 7%, установленного решением Думы Надымского района N 297 от 22 декабря 2021 года.

По мнению административного истца, оспариваемое решение Думы Надымского района N 297 от 22 декабря 2021 года в части установленного коэффициента аренды 2, 7% за использование земельных участков: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование - деловое управление (приложение к решению таблица 1.4, пункт 69, код 4.1 - числовое обозначение вида разрешенного использования земельного участка) не имеет экономического обоснования, многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков и документов, подтверждающих расчет величины установленного коэффициента, что свидетельствует о не соответствии нормативного правового акта в оспариваемой части Земельному кодексу Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации N 581 от 16 июля 2009 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", постановлению Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа N953-П от 08 октября 2015 года "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов".

Решением Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 июля 2022 года в удовлетворении административного иска отказано.

В апелляционной жалобе административный истец просит отменить решение суда, как вынесенное при неправильном применении норм материального права, и принять по делу новое решение об удовлетворении административного иска.

Заслушав объяснения представителя административного истца, который настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, и представителя административных ответчиков, который возражали против удовлетворения апелляционной жалобы; заключение прокурора отдела Генеральной прокуратуры Российской Федерации, полагавшего решение суда законным и обоснованным; исследовав доказательства по делу, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за пользование землей взимается плата. Арендная плата является одной из форм платы за использование земли.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Подпунктом 15 пункта 1 статьи 3 Закона Ямало-Ненецкого автономного округа от 19 июня 2009 года N 39-ЗАО "О регулировании отдельных земельных отношений в Ямало-Ненецком автономном округа" к полномочиям Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа относится установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов.

Пунктом 2.3. постановления Правительства Ямало-Ненецкого автономного округа от 08 октября 2015 года N 953-П "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ямало-Ненецкого автономного округа, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, представляемые в аренду без торгов" в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, коэффициент аренды (Ка) определяется представительным органом муниципального, городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории муниципального, городского округа.

Согласно статье 6 Устава муниципального округа Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа, Дума Надымского района является представительным органом муниципального образования.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт принят уполномоченным органом, и по данному основанию не оспаривается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из основных принципов определения размера арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (Принцип N 1).

Разделом II Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года N 710 (далее-Методические рекомендации), в целях применения Принципа N 1 (экономической обоснованности) рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 года N 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 11 мая 2004 года N 209-О, при отсутствии единых правил уполномоченные органы обязаны осуществлять дифференциацию ставок земельного налога, который имеет сходную с арендной платой правовую природу в силу положений статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, не произвольно, а в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города, то есть, основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе, на уровень доходности земельного участка по местоположению к зонам различной градостроительной ценности территории.

С учетом схожести правового регулирования данная позиция применяется и к вопросам установления базовых ставок арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной, государственной собственности или в отношении которой государственная собственность не разграничена.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономической обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении ставки арендной платы, должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков, и документов, непосредственно подтверждающих проведение расчета величины базовой ставки.

В качестве доказательства соблюдения принципа экономической обоснованности коэффициента арендной платы 2, 7% за использование земельных участков: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование - деловое управление (приложение к решению, таблица 1.4, пункт 69, код 4.1 - числовое обозначение вида разрешенного использования земельного участка), установленного оспариваемым Решением Думы Надымского района N 297 от 22 декабря 2021 года, административным ответчиком представлены:

- отчет N09/21 по экономическому обоснованию размеров коэффициентов, применяемых для расчета годового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, расположенные на территории муниципального округа Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа от 01 марта 2021 года, выполненный экспертом ФИО1, осуществляющим трудовую деятельность в ООО "ОМЭКС" (Л.д. 79-135 т.1);

- финансово-экономическое обоснование к проекту решения Думы Надымского района "Об утверждении коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципального образования Надымский район Ямало-Ненецкого автономного округа, предоставляемых в аренду без торгов" (л.д.68-78 т.1).

Из перечисленных документов следует, что принятию оспариваемого нормативного правового акта предшествовал многофакторный анализ вероятных величин коэффициентов арендной платы.

Для определения коэффициента арендной платы 2, 7% за использование земельных участков: земли населенных пунктов, вид разрешенного использование - деловое управление (приложение к решению, таблица 1.4, пункт 69, код 4.1 - числовое обозначение вида разрешенного использования земельного участка), установленного оспариваемым Решением Думы Надымского района N 297 от 22 декабря 2021 года, использовано 3 метода: метод расчета коэффициента на основе экспертно-аналитических исследований характеристик объектов; метод расчета коэффициентов на основании действующих договоров аренды земельных участком на территории Надымского района; метод капитализации по расчетным моделям.

Применение метода расчета коэффициента аренды на основе экспертно-аналитического исследования выявило крайне низкую стадию развития состояние рынка услуг в сфере недвижимости на территории Надымского района, отсутствие и недостаточность информации по аренде земельных участков в каждом сегменте, что влечет невозможность репрезентативного экспертного исследования коэффициентов аренды земли данным методом (Л.д. 102 т.1).

При расчете коэффициентов на основании действующих договоров аренды земельных участком на территории Надымского района экспертом Репиным М.А. проанализированы действующие договоры аренды земельных участков, заключенные администрацией Надымского района, в том числе изучены сведения о: дате заключения договора, местоположении и площади арендованного земельного участка, кадастровой стоимости и виде разрешенного использования земельного участка, размере арендной платы. По сегменту "предпринимательство" проанализированы 121 договоров. Результаты исследования обобщены и приведены в сводной таблице на листе 123 отчета N 09/21 от 01 марта 2021 года (л.д.103 т.1).

Применение метода капитализации по расчетным моделям позволило эксперту рассчитать стоимость средней взвешенной ставки доходности, на основе которой определен исследуемый коэффициент аренды для земли, на уровне 2, 3118% (л.д.103-104 т.1).

Итоговые величины коэффициентов аренды по каждому сегменту рынка недвижимости определены путем согласования значений, полученных при применении вышеописанных методов исследований, и приведены в таблице N 10 (л.д.104-105 оборот т.1). Для сегмента рынка недвижимости "предпринимательство" - 2, 7%.

Допрошенный в суде первой инстанции эксперт ФИО1 настаивал на правильности своих расчетов, приведенных в отчете N 09/21 от 01 марта 2021 года (л.д. 187-194 т.2).

Признавая допустимым и достоверным доказательством отчет эксперта ФИО1 N 09/21 от 01 марта 2021 года, и признавая недостоверным доказательством рецензию частнопрактикующего оценщика ФИО2 от 17 мая 2022 года на отчет эксперта ФИО1, представленную административным истцом, а также признавая не влияющим на решение по данному спору утверждение оценщика ФИО2, допрошенной судом в качестве свидетеля (л.д.73-95 т.2, 183-194 т.2), о несоответствии отчета эксперта ФИО1 нормам Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции правильно указал, что рецензия оценщика ФИО2 не содержит выводов о необходимости использования иных, отличных от примененных экспертом ФИО1, методов расчета коэффициента аренды. В рецензии отсутствует альтернативный расчет коэффициента аренды за использование земельных участков - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использование - деловое управление, государственная собственность не разграничена.

Кроме того, Федеральный закон от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральные стандарты оценки имеют иной предмет правового регулирования, и не подлежат применению при разрешении настоящего дела.

С учетом изложенного выводы суда об экономической обоснованности установленного коэффициента аренды за использование земельного участка и о соответствии нормативного правового акта в оспариваемой части требованиям постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582, Методическим указаниям и законодательству субъекта Российской Федерации, приведенному в настоящем апелляционном определении, являются правильными.

Приведенные административным истцом в апелляционной жалобе доводы не опровергают выводы суда, не подтверждают нарушение судом норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела. Доводы административного истца основаны на иной оценке доказательств по делу и в связи с этим не являются правовыми основаниями для отмены решения суда.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20 июля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Кассационная жалоба (представление) может быть подана в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения.

Председательствующий:

Судьи: