Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 ноября 2005 г. N А66-8234/2005 Дело по иску ООО о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи жилого помещения направлено на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о прекращении данного договора необоснован, так как договором купли-продажи, заключенным между ООО и Гражданином, определен срок исполнения обязательства, а не момент, в который обязательство оканчивается, следовательно, до надлежащего исполнения Гражданином своих обязательств по оплате помещения договор признается действующим

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 25 ноября 2005 г. N А66-8234/2005

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2005 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2005 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Сергеевой И.В.,

судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,

при участии от Управления Росрегистрации Шиловой Е.С. (доверенность от 16.11.2005), Сидоровой М.А. (доверенность от 16.11.2005),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Домоуправление Тверского облпотребсоюза" на решение Арбитражного суда Тверской области от 04.08.2005 по делу N А66-8234/2005 (судья Владимирова Г.А.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Домоуправление Тверского облпотребсоюза" (далее - Домоуправление) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Тверской области (далее - Управление Росрегистрации) о признании незаконным отказа Управления Росрегистрации от 23.05.2005 в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2005 к договору от 21.12.2004 N 4 купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: г. Тверь, бульвар Шмидта, д. 29, кв. 2, кадастровый номер 69:40:01:00:2726:0032:1/016918/37:00002/А, и обязании Управления Росрегистрации зарегистрировать указанное дополнительное соглашение.

В качестве третьего лица к участию в деле привлечен гражданин Петров Николай Николаевич.

Решением от 04.08.2005 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной инстанции решение не пересматривалось.

В кассационной жалобе Домоуправление просит отменить указанное решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам. Как указывает податель жалобы, ни регистрирующему органу, ни суду не представлялись документы об исполнении покупателем обязательств по оплате имущества, поэтому вывод суда о прекращении договора надлежащим исполнением необоснован; поскольку договор купли-продажи от 21.12.2004 продолжал действовать, стороны вправе были внести в него изменения дополнительным соглашением, которое подлежало государственной регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу Управление Росрегистрации просит оставить решение суда без изменения, указывая, что к моменту обращения за государственной регистрацией дополнительного соглашения от 28.03.2005 срок исполнения покупателем обязательства по оплате истек, оснований предполагать, что обязательство не исполнено, у регистрирующего органа не имелось, поэтому в государственной регистрации дополнительного соглашения отказано правильно. Кроме того, поскольку Домоуправление не обращалось с заявлением о государственной регистрации, его права данным отказом не нарушены.

В судебном заседании представители Управления Росрегистрации против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Домоуправление и Петров Н.Н. о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в заседание суда не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между Домоуправлением (продавец) и Петровым Н.Н. (покупатель) заключен договор от 21.12.2004 N 4 купли-продажи жилого помещения - трехкомнатной квартиры общей площадью 55,9 кв. м по указанному выше адресу.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что стоимость квартиры составляет 100000 руб., в том числе НДС 18%.

Согласно пункту 4.1 покупатель оплачивает всю сумму за указанное имущество в течение 40 дней с момента регистрации перехода права собственности. В пункте 5.1 договора стороны предусмотрели, что продаваемый с отсрочкой платежа объект до момента его полной оплаты покупателем не находится в залоге у продавца.

Имущество передано покупателю по передаточному акту от 21.12.2004.

Государственная регистрация договора купли-продажи и права собственности Петрова Н.Н. на приобретенную квартиру произведена 24.02.2005, о чем выдано свидетельство серии 69-АА N 613788.

Дополнительным соглашением от 28.03.2005 стороны изменили пункт 2.1 договора от 21.12.2004, установив, что стоимость передаваемого в собственность покупателя имущества составляет 100 000 руб. без НДС.

29.04.2005 в Управление Росрегистрации поступило заявление с просьбой зарегистрировать указанное дополнительное соглашение.

Сообщением от 23.05.2005 N 3/19-1993 Управление Росрегистрации отказало в государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2005 на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", сославшись на то, что обязательства между сторонами договора купли-продажи от 21.12.2004 прекращены надлежащим исполнением - уплатой покупной цены и передачей имущества приобретателю, в связи с чем дополнительное соглашение к прекращенному договору не может быть зарегистрировано, представленные на государственную регистрацию документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Домоуправление, считая отказ Управления Росрегистрации от 23.05.2005 неправомерным, поскольку указание регистрирующего органа на прекращение договора купли-продажи от 21.12.2004 в связи с исполнением сторонами своих обязательств ни на чем не основано, договор продолжает действовать и, следовательно, дополнительное соглашение к нему об изменении условия договора о цене объекта подлежало регистрации, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что после государственной регистрации права собственности покупателя у сторон не имелось оснований для внесения изменений в договор купли-продажи от 21.12.2004 путем подписания дополнительного соглашения от 28.03.2005; кроме того, права Домоуправления оспариваемым отказом не нарушены, поскольку с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 28.03.2005 Домоуправление в регистрирующий орган не обращалось.

Между тем данные выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и нормам права.

В силу статей 8, 307 Гражданского кодекса Российской Федерации договор является основанием возникновения гражданско-правовых обязательств. В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 454, статьей 549 упомянутого Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Таким образом, из договора продажи недвижимости у каждой из сторон возникают взаимные обязательства по отношению друг к другу.

В силу пункта 3 статьи 425 того же Кодекса, если договором не предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору, то договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пунктом 4.1 договора от 21.12.2004 установлено, что оплата за квартиру производится покупателем в течение 40 дней с момента регистрации перехода права собственности на объект. В данном случае договором определен срок исполнения обязательства, а не момент, в который обязательство оканчивается, поэтому с учетом положений статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации до надлежащего исполнения обязательства его следует признать действующим.

Однако данных о том, что покупатель исполнил обязательство по оплате имущества, в материалах дела не имеется. Передача квартиры по передаточному акту свидетельствует об исполнении обязательства продавцом, государственная регистрация перехода права собственности также не подтверждает исполнение покупателем своих обязанностей. При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии у сторон в связи с подписанием передаточного акта и регистрацией перехода права собственности правовых оснований для внесения изменений в договор нельзя признать достаточно обоснованным.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд также согласился с доводом Управления Росрегистрации о том, что права Домоуправления обжалуемым отказом не нарушены, поскольку с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения оно не обращалось. Между тем такое утверждение из материалов дела не следует. В деле имеется сообщение Управления Росрегистрации об отказе в государственной регистрации, адресованное Абраменко М.В., действующему по доверенности от Домоуправления (лист дела 9). В тексте сообщения отсутствует ссылка на то, что в нарушение статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" заявление на государственную регистрацию подано только одной из сторон сделки. В судебном заседании представители Управления Росрегистрации пояснили, что адресат в сообщении об отказе указан ошибочно, а в тексте сообщения по техническим причинам пропущен абзац, касающийся подачи заявления одной стороной, и в последующем заявителю был направлен исправленный вариант. Однако данные объяснения неубедительны, голословны, ничем не подтверждены. Управление Росрегистрации представило в материалы дела заявление на регистрацию, поданное Абраменко М.В. от имени Петрова Н.Н., однако наличие этого заявления не является доказательством отсутствия заявления от имени Домоуправления, поскольку в деле нет сведений о том, что суд обозревал дело правоустанавливающих документов, в которое согласно пункту 5 статьи 18 упомянутого Закона помещается заявление после государственной регистрации.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело - передаче в суд первой инстанции на новое рассмотрение, при котором суду необходимо по результатам исследования доказательств установить, исполнили ли обе стороны обязательства по договору купли-продажи на момент подписания дополнительного соглашения и обращения за его государственной регистрацией, кто и от чьего имени подавал заявление на государственную регистрацию дополнительного соглашения, в зависимости от этого разрешить вопрос о возможности внесения изменений в договор и их государственной регистрации. Кроме того, следует проверить, соблюдены ли Домоуправлением при подаче заявления все требования к его форме, предъявляемые статьей 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушение которых может повлиять на возможность рассмотрения заявления по существу.

Руководствуясь статьями 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 04.08.2005 по делу N А66-8234/2005 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд.

Председательствующий Судьи

И.В. Сергеева И.Л. Грачева

А.В. Кадулин