Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 21 июля 1999 г. N А05-6558/97-419/4 Дело по иску Предприятия о разрешении разногласий, возникших при заключении с Департаментом договора купли-продажи нежилого помещения, направлено на новое рассмотрение, так как заявление истца на выкуп помещения само по себе не дает ему права требовать установления выкупной цены на дату подачи заявления, поэтому правоотношения сторон по выкупу арендованного имущества следует считать возникшими после введения в действие ФЗ "О приватизации госимущества...", следовательно, суд не вправе был при определении стоимости помещения применять ограничения, установленные в Основных положений госпрограммы приватизации

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 21 июля 1999 г. N А05-6558/97-419/4

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе:

председательствующего Марьянковой Н.В.,

судей Власовой М.Г., Матлиной Е.О.,

при участии в судебном заседании:

от АП "Магазин "Сполохи" - внешнего управляющего Машутинского В.Г. (определение Арбитражного суда Архангельской области от 20.07.98 по делу N А05-129/98-4/15),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципального имущества МО "Город Архангельск" на решение от 16.03.99 (судья Бушева Н.М.) и постановление апелляционной инстанции от 19.05.99 (судьи Сумарокова Т.Я., Трубина Н.Ю., Шашков А.Х.) Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-6558/97-419/4,

установил:

Арендное предприятие "Магазин "Сполохи" (далее - АП "Магазин "Сполохи") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском о разрешении разногласий, возникших при заключении с Департаментом муниципального имущества муниципального образования "Город Архангельск" (далее - Департамент муниципального имущества) договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Архангельск, ул. Садовая, д.9.

Департамент муниципального имущества направил истцу проект договора купли-продажи от 23.10.97, в котором предлагалось выкупить нежилое помещение площадью 810 кв.м по цене 554.782.176 руб. (в старом масштабе цен). АП "Магазин "Сполохи" подписало договор с протоколом разногласий, касающихся размера выкупаемых помещений, включив площадь подвальных помещений, и выкупной стоимости нежилого помещения, указав ее в размере 342.227.160 руб. (пункт 1.1 договора).

В отзыве на исковое заявление от 20.01.98 Департамент муниципального имущества согласился с предложением истца по размеру площади выкупаемых помещений с учетом подвала 1428,6 кв.м, с увеличением тем самым выкупной стоимости помещения до 808.986 руб. 74 коп. (в новом масштабе цен).

До разрешения спора по существу АП "Магазин "Сполохи" предъявило дополнительное требование о признании недействительным расчета арендной платы в дополнительном соглашении к договору аренды от 19.02.91 N 35, заключенном между ним и Комитетом по управлению имуществом мэрии г.Архангельска.

Определением от 20.01.98 производство по делу приостанавливалось до рассмотрения в Октябрьском районном суде г.Архангельска дела по иску АП "Магазин "Сполохи" о признании недействительным решения Архангельского городского совета депутатов от 13.01.97 N 17; возобновлено производство по делу 23.04.98.

Определением от 13.11.98 производство по делу прекращено в соответствии с пунктом 2 статьи 85 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением апелляционной инстанции от 20.01.98 названное определение отменено, дело направлено в суд для рассмотрения по существу.

Решением от 16.03.99 выкупная стоимость спорного помещения определена в размере 24.269 руб. 05 коп. Постановлением апелляционной инстанции от 19.05.99 решение оставлено без изменений.

В кассационной жалобе Департамент муниципального имущества просит отменить состоявшиеся судебные акты, производство по делу прекратить по тем основаниям, что между сторонами действует договор купли-продажи, заключенный 24.10.97 на основании решения Арбитражного суда Архангельской области от 20.08.97 по делу N 183/5, в котором определена цена выкупаемого помещения.

По мнению ответчика, при расчете выкупной стоимости приватизируемых помещений следует исходить из того, что истец представил доказательства его права на выкуп помещений лишь в августе 1997 г., а не 30.07.93, в день подачи заявки на выкуп. При этом арендную плату, как полагает ответчик, следует исчислять в соответствии с методикой расчета размера арендной платы за нежилые помещения, утвержденной решением Архангельского городского совета депутатов от 23.01.97 N 17.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, находит, что они подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с решением Арбитражного суда Архангельской области от 20.08.97 по делу N 183/5 Департамент муниципального имущества мэрии г.Архангельска обязан был в десятидневный срок со дня вступления решения в законную силу подписать с АП "Магазин "Сполохи" договор купли-продажи нежилого помещения. При этом суд решил, что в случае неподписания договора в указанный срок он считается действующим в редакции проекта договора, представленного истцом со следующими дополнениями:

- в пункте 1 включается условие о том, что цена определяется исходя из двукратной годовой арендной платы согласно пункту 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации;

- в пункте 3 договора включается условие о сроке оплаты "три месяца";

- пункт 5 из договора исключается.

Данное решение вступило в законную силу 14.10.97, а 23.10.97 Департамент муниципального имущества направил АП "Магазин "Сполохи" проект договора купли-продажи, который последним был подписан с протоколом разногласий, касающихся размера выкупаемого помещения и его выкупной цены.

В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор, имеются в виду предмет и существенные условия договора.

Цена является существенным условием договора купли-продажи, поэтому суд обязан проверить условие о цене, указанное покупателем в договоре, и указать ее размер в резолютивной части решения.

В данном случае ни в резолютивной, ни в мотивировочной части решения от 20.07.97 не содержится условие о цене продаваемого нежилого помещения.

Как пояснил в судебном заседании представитель АП "Магазин "Сполохи", указанная в проекте договора купли-продажи цена выкупаемого нежилого помещения не соответствует условию суда о том, что цена определяется исходя из двукратной годовой арендной платы. Следовательно, договор в редакции АП "Магазин "Сполохи", имеющийся в материалах дела N 183/5, при отсутствии в нем и решении суда от 20.07.97 условия о цене следует считать незаключенным.

Таким образом, суд обоснованно принял к рассмотрению иск АП "Магазин "Сполохи" о разрешении разногласий по условиям договора купли-продажи от 23.10.97.

Однако состоявшиеся по делу судебные акты в части установления цены выкупаемого помещения приняты без учета положений Федерального закона от 21.07.97 "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Принимая решение об установлении цены выкупаемого помещения, суд исходил из пунктов 4.5 и 4.9 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации (далее - Основные положения), считая установленным факт подачи истцом заявления о выкупе 30.07.93.

Не подвергая сомнению факт подачи АП "Магазин "Сполохи" 30.07.93 заявления на выкуп, следует иметь в виду, что для решения вопроса о выкупе заявитель помимо самого заявления о выкупе нежилого помещения должен представить документы, бесспорно свидетельствующие о том, что он является собственником приватизированного имущества в результате его выкупа и арендует спорные нежилые помещения.

Принадлежность истцу на праве собственности приватизированного имущества в результате его выкупа была предметом судебного исследования при рассмотрении дела N 183/5. В этом деле АП "Магазин "Сполохи" в подтверждение данного факта ссылалось только на счет от 23.01.92 N 104 и платежное поручение от 23.01.92 N 48. Однако для выяснения принадлежности ему на праве собственности государственного имущества судом были истребованы дополнительные доказательства, в частности назначалась бухгалтерская экспертиза.

Таким образом, заявка, поданная истцом 30.07.93, сама по себе не дает ему права требовать установления выкупной цены на эту дату. Отсутствие в решении Арбитражного суда Архангельской области от 20.08.97 по делу N 183/5 предмета и существенных условий договора купли-продажи позволяет рассматривать его только как решение об установлении права АП "Магазин "Сполохи" на выкуп нежилых помещений. Поэтому правоотношения сторон по выкупу арендованного имущества следует считать возникшими после введения в действие Федерального закона "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" от 21.07.97. Таким образом, при рассмотрении настоящего спора арбитражный суд не вправе был при определении стоимости помещения применять ограничения, установленные в абзаце 3 пункта 4.9 Основных положений, заключающиеся в том, что продажная цена не может превышать годовой арендной платы, установленной в договоре аренды с учетом соответствующих коэффициентов.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

Суду при новом рассмотрении дела следует иметь в виду, что цена выкупаемых помещений может быть установлена применительно к методике, утвержденной органом местного самоуправления, без учета ограничений, предусмотренных в абзаце 3 пункта 4.9 Основных положений, поскольку вышеназванный закон не предусматривает нормативного регулирования стоимости выкупаемого арендаторами муниципального имущества.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение от 16.03.99 и постановление апелляционной инстанции от 19.05.99 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-6558/97-419/4 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в тот же суд в первую инстанцию.

Председательствующий Судьи

Н.В. Марьянкова М.Г. Власова

Е.О. Матлина