Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 февраля 1998 г. N А05-3951/97-263/10 Иск ООО к БТИ, ОАО, Администрации МО о понуждении регистрирующего органа (БТИ) к проведению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в связи с уклонением этого органа от регистрации, а также в связи с уклонением контрагента по договору от регистрации не удовлетворен, поскольку спорное имущество обладает статусом предприятия, а сторонами не соблюден порядок продажи предприятия, предусмотренный ГК РФ, а именно: не составлены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 4 февраля 1998 г. N А05-3951/97-263/10

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Скворцова О.Ю., судей Власовой М.Г., Марьянковой Н.В., при участии представителей общества с ограниченной ответственностью "Петеко-Норд" Уткина И.М., Трифонова С.Ю., представителей открытого акционерного общества "Керамзит" Долининой О.И., Панфилова Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петеко-Норд" на постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области от 04.11.97 по делу N А05-3951/97-263/10 (судьи Бекарова Е.И., Полуянова Н.М., Лепеха А.П.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Петеко-Норд" (далее - ООО "Петеко-Норд") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к муниципальному предприятию "Бюро технической инвентаризации" муниципального образования "Котлас" (далее - БТИ), открытому акционерному обществу "Керамзит" (далее - ОАО "Керамзит"), администрации муниципального образования "Котлас" (далее администрация Котласа) о понуждении регистрирующего органа (БТИ) к проведению государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость в связи с уклонением этого органа от регистрации, а также в связи с уклонением контрагента по договору от регистрации.

Решением от 14.08.97 исковые требования удовлетворены. Суд обязал БТИ произвести государственную регистрацию перехода права собственности недвижимого имущества согласно договору купли-продажи от 26.12.96 N 1/12.

Постановлением от 04.11.97 апелляционная инстанция отменила решение от 14.08.97 и в иске отказала. Обосновывая постановление, апелляционная инстанция сослалась на недействительность договора по причине несоблюдения нотариальной формы сделки.

Постановление апелляционной инстанции обжаловано истцом в кассационном порядке. Податель жалобы просит отменить указанный судебный акт, ссылаясь на то, что суд неправильно применил статью 7 Федерального закона Российской Федерации "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации", которая не содержит указаний на обязательное удостоверение нотариусом сделок с недвижимостью между юридическими лицами.

Отзывов на кассационную жалобу ответчики не представили.

В судебном заседании представители ООО "Петеко-Норд" поддержали кассационную жалобу и обратились с просьбой отменить постановление апелляционной инстанции.

Представители ОАО "Керамзит" возражали против кассационной жалобы и просили оставить в силе обжалуемый судебный акт.

БТИ и администрации Котласа, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа считает, что постановление апелляционной инстанции от 04.11.97 следует оставить в силе, поскольку выводы, к которым пришел суд, правильные, несмотря на то, что мотивировочная часть принятого постановления должна быть изменена.

Из материалов дела следует, что 26.12.96 между АООТ "Керамзит" (продавцом) и ООО "Петеко-Норд" (покупателем) подписан договор N 1/12 купли-продажи неделимого недвижимого имущественного комплекса мазутного хозяйства, расположенного по адресу: Архангельская область, город Котлас, улица Чиркова, 10а. В соответствии с достигнутым сторонами соглашением договор подлежит государственной регистрации в БТИ (статья 5 договора). Статьей 7 договора стороны определили порядок расчетов, согласно которому покупатель обязуется провести расчет с продавцом путем перечисления денежных средств и проведения взаимозачетов в течение 30 банковских дней с момента исполнения договора. Договор не предусматривает нотариальной формы совершения сделки.

Истец 27.12.96 передал документы в БТИ для государственной регистрации заключенного договора. Однако регистрация договора произведена не была в связи с тем, что АООТ "Керамзит" письмом от 27.12.96 N 204 потребовало не регистрировать сделку, поскольку покупатель отказался нотариально удостоверить ее и произвести предварительную оплату.

Суд апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, необоснованно сослался на необходимость нотариального удостоверения сделки. Отсутствие нотариальной формы сделки, по мнению апелляционного суда, повлекло ее недействительность.

Согласно статье 7 Федерального закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй кодекса.

Между тем законодательство Российской Федерации на момент заключения договора не устанавливало обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, совершаемых юридическими лицами. Таким образом, для заключения спорной сделки, в соответствии со статьей 161 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточно было простой письменной формы.

В то же время при рассмотрении дела судом не была дана оценка ряду обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. В частности, суд при оценке действительности спорного договора не определил статус имущества, являющегося предметом договора. Апелляционная инстанция указала на то, что для разрешения данного спора не имеет значения, что является предметом сделки - предприятие или имущество, однако данное суждение апелляционной инстанции является необоснованным.

Из подписанного сторонами договора следует, что объектом сделки является неделимый недвижимый имущественный комплекс мазутного хозяйства. Согласно пункту 1 статьи 132 Гражданского кодекса Российской Федерации имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается объектом прав, обладая при этом статусом предприятия. Порядок заключения договора купли-продажи предприятия регламентирован нормами параграфа 8 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. В частности, в соответствии с пунктом 2 статьи 561 Гражданского кодекса Российской Федерации до подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков исполнения их требований.

Однако до подписания договора продажи стороны не составляли и не рассматривали указанные документы.

Таким образом, до исполнения сторонами требований, установленных статьями 560 и 561 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается незаключенным.

В то же время покупатель не вправе требовать понуждения регистрирующего органа зарегистрировать переход права собственности, поскольку стороны не исполнили требований закона.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Кассационная инстанция считает необходимым отметить, что стороны не лишены возможности, исполнив требования, предъявляемые к заключению договора продажи недвижимости, совершить данную сделку и требовать ее государственной регистрации.

Руководствуясь статьями 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление от 04.11.97 апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-3951/97-263/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Петеко-Норд" - без удовлетворения.

Председательствующий Судьи

О.Ю. Скворцов М.Г. Власова

Н.В. Марьянкова